Quelle surface habitable pour ton logement ?
Additionne tes pièces, retire ce qui ne compte pas (parties sous 1,80 m, véranda, cave…) et obtiens la surface habitable à écrire dans le bail, et la surface Carrez si tu vends. Gratuit, instantané, récapitulatif en PDF.
Comment ça marche ?
Décris ton logement
En copropriété ou non : la surface Carrez s'ajoute pour un lot de copropriété.
Ajoute tes pièces
Le type, la surface au sol et, pour un plafond en pente, la partie sous 1,80 m.
Compare avec ton bail
Facultatif : la surface écrite et le loyer, pour voir si l'écart dépasse 5 %.
Ce qu'il faut savoir sur la surface habitable
Seule la partie sous 1,80 m sort
Une chambre mansardée garde toute sa surface là où tu as 1,80 m : on retire juste la partie basse, jamais la pièce.
Ce qui ne compte pas
Véranda, balcon (même fermé par des vitres), terrasse, cave, sous-sol, garage, grenier non aménagé : hors de la surface habitable, même chauffés.
Plus de 5 % d'écart : le loyer peut baisser
En location vide, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle.
À propos de notre outil
Cet outil est fourni à titre informatif, à partir des définitions en vigueur. Le résultat dépend des surfaces que tu saisis : ce n'est ni un diagnostic ni un certificat de mesurage.
Sources
Code de la construction et de l'habitation, article R. 156-1 ; loi du 6 juillet 1989, articles 3 et 3-1
Questions fréquentes
On répond à tout, sans langue de bois. Promis, c'est pas trop beau pour être vrai.
C'est quoi, la surface habitable ?
La surface au sol de ton logement, entre les murs, sans les escaliers, les gaines et l'épaisseur des portes et fenêtres, sans les parties sous 1,80 m, et sans les annexes : véranda, balcon (même fermé par des vitres), terrasse, cave, sous-sol, garage, grenier non aménagé (les combles bruts), cellier hors du logement, parties communes. C'est la surface que le bail doit indiquer (code de la construction, article R. 156-1).
Loi Boutin, loi Carrez : quelle différence ?
« Loi Boutin » est le nom courant de la surface habitable, obligatoire dans le bail depuis 2009. La surface Carrez sert à la vente d'un lot de copropriété : elle compte tout local privatif fermé et couvert de 1,80 m et plus, donc aussi un balcon fermé par des vitres (une loggia, c'est-à-dire un balcon en retrait de la façade, ou un balcon vitré), une véranda du lot ou une pièce aménagée en sous-sol. Un lot séparé de moins de 8 m² n'y entre pas. Ne recopie jamais la Carrez dans un bail.
Le grenier, la mezzanine et le dessous d'escalier comptent-ils ?
Le grenier aménagé (les combles aménagés) compte là où il y a 1,80 m ; le grenier non aménagé ne compte pas. Pour la mezzanine et le dessous d'un escalier, aucun texte ni décision ne tranche pour le bail : l'usage les compte là où il y a 1,80 m, et l'outil fait pareil.
Une véranda chauffée compte-t-elle ?
Non : la véranda est exclue de la surface habitable, chauffée ou non. Elle compte dans la surface Carrez si elle fait partie du lot, pas si elle est construite sur une partie commune.
Mon bail indique plus que la surface réelle : que faire ?
En location vide, si l'écart dépasse 5 %, tu peux demander au bailleur une baisse de loyer proportionnelle, par écrit. Sans accord ni réponse sous deux mois, tu as quatre mois à partir de ta demande pour saisir le juge, pas plus. La baisse vaut depuis la signature du bail, ou depuis ta demande si tu l'envoies plus de six mois après le début du bail (loi du 6 juillet 1989, article 3-1).
Et en meublé ?
La surface doit aussi figurer dans un bail meublé. Mais la baisse de loyer automatique pour un écart de plus de 5 % n'existe que pour la location vide, pas en meublé ni en bail mobilité.
Qui doit mesurer ?
Personne en particulier : aucun texte n'impose un professionnel, ni pour le bail ni pour la Carrez. Celui qui écrit le chiffre en répond. Pour un logement compliqué (grenier, mezzanine, sous-sol), un diagnostiqueur sécurise le chiffre.
C'est quoi, la surface utile ?
La surface habitable plus la moitié des annexes (cave, balcon, véranda…). Elle existe en deux versions qui ne donnent pas le même chiffre : celle des logements conventionnés (terrasses comptées jusqu'à 9 m²) et celle des dispositifs fiscaux comme Pinel ou Loc'Avantages (moitié des annexes plafonnée à 8 m²). L'outil ne la calcule pas.
Le DPE indique une autre surface, pourquoi ?
Depuis juillet 2024, le DPE utilise une « surface de référence » : la surface habitable plus les vérandas chauffées et les autres pièces chauffées de 1,80 m et plus. Elle est donc souvent plus grande que la surface du bail.
Quelle surface minimum pour louer ?
Un logement loué comme résidence principale doit avoir au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³. En colocation avec un bail par personne, chaque chambre doit faire 9 m² et 20 m³. Un règlement sanitaire départemental peut être plus strict.
La loi Carrez vaut-elle pour une maison ?
Seulement si la maison est un lot de copropriété. Une maison seule sur son terrain n'a pas de surface Carrez : l'outil ne l'affiche pas.
Découvre nos autres outils
Générateur de bail de location vide
Génère un bail de location vide à jour du contrat type officiel en vigueur au 1er octobre 2026, avec la notice d'information jointe. Gratuit, sans inscription.
Encadrement des loyers
Vérifie que ton loyer respecte les plafonds légaux en vigueur.
Avenant au bail
Avenant au bail gratuit : hausse après travaux, baisse de loyer, colocataire qui arrive ou qui part, clause ajoutée. PDF prêt à signer, envoyé par email.
Consulter un DPE
Découvre la classe énergie, les émissions GES et l'isolation d'un logement, et vérifie que le DPE est authentique à partir de son numéro ADEME.