Ce que ton investissement rapporte vraiment.
Chiffre le rendement brut, le rendement net de charges, le cash-flow mensuel et le TRI de ton investissement locatif, crédit compris. Gratuit, instantané, sans inscription.
Comment ça marche ?
Renseigne ton acquisition
Le prix, les frais de notaire, les travaux, le mobilier si tu loues meublé. C'est ce total qui sert de base au rendement net.
Ajoute le loyer et les charges
Le loyer charges comprises, et la part récupérable à l'intérieur. On la sort du calcul : elle transite par toi, ce n'est pas un revenu.
Décris ton financement
Apport, taux, durée, assurance emprunteur. On en déduit ta mensualité, ton cash-flow et le capital qu'il te restera à rembourser.
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Rendements brut et net, cash-flow mensuel, TRI et, si tu finances à crédit, le tableau d'amortissement année par année. Envoyés par email.
Ce qu'il faut savoir avant de comparer deux rendements
Brut, net, net-net : on parle de quoi ?
Le brut rapporte le loyer au prix d'achat. Le net déduit vacance, charges non récupérables, taxe foncière, assurance et gestion, et rapporte le tout au coût de revient. Le net-net, celui d'après impôt, dépend de ton régime fiscal : il n'est pas dans cet outil.
Pourquoi un cash-flow négatif n'est pas un échec
Chaque mensualité rembourse aussi du capital. Un bien qui te coûte 150 € par mois peut très bien t'enrichir, parce que la part de capital remboursée dépasse cet effort. C'est le TRI qui tranche, pas le cash-flow seul.
Ce que le TRI intègre vraiment
Ton apport de départ, les flux annuels, et la revente à l'horizon que tu choisis, nette des frais et du capital restant dû. Quand aucun taux ne peut équilibrer ces flux, on te le dit au lieu d'afficher un chiffre inventé.
À propos de notre outil
Cet outil est une simulation construite sur les hypothèses que tu saisis. Il n'intègre aucune fiscalité et ne constitue ni un conseil en investissement ni un avis juridique. Pour un projet engageant, fais valider tes chiffres par ton banquier, ton notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
Calcul de rendement et d'actualisation des flux - méthode standard, sans barème réglementaire
Questions fréquentes
On répond à tout, sans langue de bois. Promis, c'est pas trop beau pour être vrai.
Comment calcule-t-on la rentabilité locative brute ?
On divise le loyer annuel hors charges par le prix d'achat, puis on multiplie par cent. Un bien à 250 000 € loué 820 € hors charges rapporte 9 840 € par an, soit 3,94 % brut. On garde volontairement le prix d'achat seul au dénominateur : c'est la base utilisée par les annonces, donc la seule qui te permette de comparer deux biens entre eux.
Que faut-il déduire pour obtenir le rendement net ?
La vacance locative d'abord, puis les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les éventuels frais de gestion et une provision pour entretien. Le résultat est rapporté au coût de revient complet, c'est-à-dire le prix augmenté des frais d'acquisition, des travaux et du mobilier. La fiscalité n'entre pas dans ce calcul : elle dépend de ton régime et fait l'objet d'un outil à part.
Les charges récupérables comptent-elles dans le loyer ?
Non, et c'est l'erreur la plus fréquente. Les charges récupérables couvrent l'eau, le chauffage collectif, l'entretien des parties communes ou les ordures ménagères : tu les encaisses puis tu les reverses. Les compter comme un revenu gonfle le rendement affiché. C'est pour ça qu'on te demande le loyer charges comprises ET la part récupérable : on a besoin des deux pour isoler ton revenu réel.
Pourquoi mon TRI s'affiche-t-il comme non calculable ?
Parce qu'aucun taux ne peut équilibrer tes flux. Ça arrive quand l'horizon de détention est trop court : la revente, une fois les frais payés, ne couvre pas le capital qu'il te reste à rembourser, et tous les flux de l'opération sont alors négatifs. Mathématiquement, aucun taux de rendement n'existe dans ce cas. Allonge la durée de détention ou revois tes hypothèses de revente, plutôt que de te fier à un chiffre qui n'aurait pas de sens.
Pourquoi aucun taux n'est prérempli dans l'outil ?
Parce qu'un taux de crédit, un pourcentage de frais de notaire ou une commission d'agence changent d'un dossier à l'autre et se périment vite. Te proposer une valeur par défaut, ce serait te faire calculer sur un chiffre qui n'est pas le tien. Reprends ceux de ton offre de prêt et de ton estimation notariale : le résultat sera le tien, et il restera juste dans six mois.
L'assurance emprunteur est-elle calculée sur le capital restant dû ?
Non, sur le capital initial. C'est la convention retenue par la grande majorité des offres de prêt françaises : la prime est constante sur toute la durée du crédit. Si ton contrat prévoit un calcul sur le capital restant dû, ta prime réelle diminuera avec le temps et le coût total sera inférieur à celui affiché ici.
Découvre nos autres outils
Calculateur taxe ordures ménagères
Calcule le montant exact de la taxe d'ordures ménagères à facturer à ton locataire, avec le prorata automatique.
Simulateur de charges récupérables
Identifie les charges récupérables sur ton locataire selon le Décret 87-713.
Encadrement des loyers
Vérifie que ton loyer respecte les plafonds légaux en vigueur.