Combien emprunter pour un achat locatif ?

Elles additionnent tes revenus nets avant impôt et une partie du loyer attendu, puis gardent au plus 35 % de ce total pour l'ensemble de tes crédits, assurance comprise, nouveau prêt inclus. Ce qui reste après tes crédits en cours donne la mensualité possible, et la durée et le taux en déduisent le montant. C'est la règle que les banques doivent respecter depuis 2022. Si tu verses une pension alimentaire, la banque peut en général la retirer de tes revenus.

La règle oblige les banques à ne compter qu'une partie des loyers, pour les mois sans locataire et les impayés, sans dire laquelle : chaque banque choisit. La Banque de France observe plutôt 60 à 70 % ; l'outil prend 70 %, et te donne aussi le montant à 60 %.

Avant 2022, certaines banques retiraient le loyer de ta mensualité pour calculer ton endettement. Ce calcul n'est plus admis depuis le 1er janvier 2022 : une partie du loyer s'ajoute à tes revenus et ta mensualité compte en entier.

Oui, pour une partie limitée de ses nouveaux prêts : 20 % chaque trimestre, dont au moins 70 % réservés aux achats de résidence principale. Pour un logement à louer, il reste au plus 6 % de ses prêts, et les banques n'en utilisent qu'une petite partie.

Oui, dès que la banque l'exige pour prêter. L'assurance est calculée sur le montant emprunté : elle coûte la même somme chaque mois, comme la plupart des assurances proposées par les banques. Une assurance prise ailleurs peut aussi être calculée sur ce qu'il te reste à rembourser : elle baisse alors au fil du prêt.

Tu achètes sur plan, tu fais construire, ou tu achètes un logement ancien avec des travaux d'au moins 10 % du coût total de l'opération ? La banque peut attendre que le logement soit livré ou les travaux finis pour faire démarrer le remboursement du capital ; les intérêts courent pendant ce temps. Le prêt peut alors durer jusqu'à 27 ans, dont 25 ans de remboursement au plus. Cela ne change pas le montant que tu peux emprunter.

La loi fixe un taux maximum, le taux d'usure, publié chaque trimestre au Journal officiel à partir des taux moyens relevés par la Banque de France. C'est le TAEG de l'offre, assurance exigée par la banque et frais compris, qui ne doit pas le dépasser, pas le taux d'intérêt seul. Au-delà, la banque ne peut pas prêter. Les seuils du trimestre sont sur le site de la Banque de France.

Pas dans les 35 % : la règle ne compte que les crédits. Mais si tu restes locataire après l'achat, la banque regarde ton loyer dans ce qu'il te reste pour vivre chaque mois.

Aucune règle n'impose un apport, mais les banques demandent souvent qu'il couvre au moins les frais (notaire, garantie, dossier, agence), et souvent 10 % du prix. L'outil ajoute ton apport au montant empruntable pour donner un budget, puis retire les frais d'achat pour donner un prix possible.

Frais d'achat estimés : environ 8 % du prix dans l'ancien, 3 % dans le neuf (impôts sur la vente, rémunération du notaire, frais divers). Dans la plupart des départements, la part départementale de l'impôt sur la vente est passée de 4,5 % à 5 % jusqu'au 31 mars 2028 ; seul un premier achat de résidence principale y échappe, pas un logement à louer.

Ce calcul ne compte aucun avantage fiscal. Si ton achat ouvre droit à la réduction d'impôt Denormandie (logement ancien avec travaux, dans certaines villes, jusqu'au 31 décembre 2027), la banque peut ajouter la réduction annuelle à tes revenus. Le nouvel amortissement du bailleur privé, créé par le budget 2026, n'est pas une réduction d'impôt et ne compte pas.

Ce calcul vaut pour un achat en ton nom, avec d'autres personnes ou non, ou par une SCI qui n'en fait pas son métier : la banque regarde alors les revenus et les crédits de chaque personne associée, comme si elles empruntaient ensemble. Il ne vaut pas pour une activité de location exercée à titre professionnel. Pour l'achat de ta propre résidence principale, les règles diffèrent (prêt à taux zéro, marge des banques plus large) : cet outil ne la calcule pas.