Ton agence te coûte combien, vraiment ?

Il n'existe aucun tarif réglementé : les honoraires de gestion sont librement fixés par l'agence et intégralement à la charge du bailleur. On observe le plus souvent une fourchette de 6 à 8 % des sommes encaissées, mais le chiffre à retenir dépend surtout de la base de calcul. Un taux appliqué au loyer charges comprises coûte plus cher que le même taux sur le loyer nu. À cette ligne s'ajoutent les frais de mise en location, facturés à chaque changement de locataire, et parfois une garantie loyers impayés. Comme rien n'est plafonné, tout se négocie.

Seule la part payée par le locataire l'est. Pour les visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail, elle ne peut dépasser ni un plafond au mètre carré de surface habitable, qui varie selon la zone du logement, ni la moitié du montant total facturé par l'agence. L'état des lieux d'entrée a son propre plafond au mètre carré. Côté bailleur, en revanche, rien n'est encadré : la publicité et la diffusion de l'annonce sont à sa charge exclusive, et les honoraires de gestion restent libres.

Au régime réel, oui. Les rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion d'un immeuble se déduisent du revenu foncier pour leur montant réel, ainsi que les primes d'assurance, garantie loyers impayés comprise. Une part de la facture t'est donc rendue, à hauteur de ta tranche marginale d'imposition augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux. Au micro-foncier comme au micro-BIC, c'est non : l'abattement forfaitaire tient déjà lieu de charges. C'est pour ça que l'outil te demande ton régime avant de conclure.

Non. Tu ne peux pas déduire ta propre main-d'oeuvre de tes revenus fonciers, alors que les honoraires versés à une agence, eux, se déduisent. C'est une asymétrie réelle et elle joue contre la gestion directe : c'est la raison pour laquelle ce comparateur raisonne en coût net et pas en frais affichés. Tes frais de publicité, eux, ne se déduisent pas non plus pour leur montant réel : ils entrent dans le forfait de frais de gestion.

Personne ne le sait précisément, et aucune source officielle ne le chiffre. Plutôt que d'inventer un nombre, on part d'un décompte tâche par tâche que tu vois et que tu peux corriger : quittances, régularisation annuelle des charges, révision du loyer, déclaration, incidents et petits travaux pour la gestion courante, puis annonce, visites, dossiers, bail et états des lieux à chaque changement de locataire. Si ton expérience dit autre chose, change les heures et le verdict suit.

On ne le suppose pas : c'est pour ça que la vacance est réglée à la même valeur des deux côtés par défaut. Ce serait malhonnête d'avantager l'un ou l'autre sur une intuition. En revanche l'outil te donne le seuil : le nombre de semaines qu'une agence devrait te faire gagner à chaque relocation pour que son coût redevienne rentable. À toi de juger si c'est plausible dans ta ville et pour ton bien.

Parce qu'indexer arrangerait notre conclusion. Les honoraires d'agence sont un pourcentage : ils suivent le loyer quand il est révisé. Le temps que tu passes, lui, ne suit pas. Projeter une hausse de loyer sur dix ans creuserait donc mécaniquement l'écart en faveur de la gestion directe. On préfère un calcul neutre, sans projection d'indice ni d'inflation, et le dire.