Passoire thermique : définition et cadre légal de l'interdiction
Une passoire thermique, c'est un logement qui laisse filer la chaleur dans tous les sens. En hiver, tu chauffes à fond et le froid s'invite quand même. En été, c'est l'effet four. Résultat : des factures qui explosent et un confort proche du zéro.
Côté loi, l'État a décidé de serrer la vis. Trop de gaz à effet de serre, trop de mal-logement. La solution choisie : interdire progressivement la location de ces logements énergivores. Ça a démarré en 2023, ça continue en 2025, et ça s'étend jusqu'en 2034.
Le juge de paix dans tout ça ? Le DPE, ce fameux diagnostic de performance énergétique qui colle une étiquette de A à G à ton logement. Plus tu descends dans l'alphabet, plus tu chauffes le quartier au lieu de ton salon.
On te détaille tout ça juste en dessous : la définition exacte, le rôle du DPE, et pourquoi l'État a sorti l'artillerie.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique au sens du DPE ?
Officiellement, le terme « passoire thermique » désigne les logements les plus énergivores du diagnostic de performance énergétique. Concrètement, ce sont les logements classés F et G, les deux dernières lettres de l'étiquette énergie.
Le DPE note chaque logement de A à G. A, c'est le champion sobre. G, c'est le gouffre énergétique. Pour atterrir en F ou G, un logement consomme énormément d'énergie au mètre carré et émet beaucoup de gaz à effet de serre.
Petite précision utile : depuis 2023, les G se découpent en deux. Les pires d'entre eux, surnommés G+, dépassent 450 kWh/m²/an d'énergie finale. Ce sont eux qui ont ouvert le bal des interdictions.
Le seuil qui fait basculer en passoire
Un logement est considéré comme une passoire thermique dès qu'il est classé F ou G au DPE. Les G+ (plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale) constituent la catégorie la plus énergivore, première visée par les interdictions de location.
Si tu veux connaître la classe exacte d'un bien, jette un œil à notre article sur la classe DPE expliquée en 2 minutes.
Le rôle central du DPE dans l'interdiction de louer
Tout part du DPE. C'est lui qui décide si ton logement peut rester sur le marché ou pas. Pas d'étiquette énergétique correcte, pas de location : c'est aussi simple que ça.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G dépasse le seuil de décence énergétique fixé par la loi. Concrètement, au-delà de 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an, ton bien est considéré comme indécent. Et un logement indécent, tu n'as plus le droit de le louer.
Le DPE est donc devenu bien plus qu'un bout de papier obligatoire pour signer un bail. C'est le juge de paix de l'interdiction de location des passoires thermiques. Sa classe (de A à G) détermine :
- si tu peux mettre ton logement en location,
- si tu peux renouveler un bail existant,
- et même si ton loyer est gelé ou pas.
Bref, avant toute mise en location, ce diagnostic est ton premier réflexe.
Pourquoi l'État interdit progressivement la location des logements énergivores
Derrière cette interdiction de location des passoires thermiques, il y a deux logiques. D'abord l'écologie : ces logements énergivores représentent une part énorme des émissions de gaz à effet de serre du pays. Tu chauffes, la chaleur s'échappe, et la planète trinque.
Ensuite, le social. Une passoire thermique, c'est souvent un locataire qui se gèle l'hiver, paie des factures délirantes et galère à finir le mois. C'est ce qu'on appelle le mal-logement, et l'État veut en finir.
D'où ce calendrier progressif. Plutôt que tout interdire d'un coup, la loi avance par étapes :
| Année | Logements interdits à la location |
|---|---|
| 2023 | Les G+ (les plus énergivores) |
| 2025 | Tous les logements classés G |
| 2028 | Les logements classés F |
| 2034 | Les logements classés E |
L'idée ? Pousser les propriétaires à rénover, doucement mais sûrement. Pas pour t'embêter, mais pour des logements plus sains et moins gourmands.
Quels logements sont concernés et à quelles dates ?
Le calendrier de l'interdiction de location des passoires thermiques se déroule par étapes, classe par classe. Plus une lettre est mauvaise, plus tôt elle tombe. Voici les dates clés à retenir pour la France métropolitaine.
| Classe DPE | Date d'interdiction | Logements concernés |
|---|---|---|
| G+ (très énergivore) | 1er janvier 2023 | Nouveaux baux |
| G | 1er janvier 2025 | Nouveaux baux |
| G | 1er janvier 2025 | Renouvellements de bail |
| F | 1er janvier 2028 | Nouveaux baux |
| E | 1er janvier 2034 | Nouveaux baux |
Concrètement, depuis le 1er janvier 2025, tu ne peux plus signer de nouveau bail pour un logement classé G. Depuis cette même date, l'interdiction vise aussi les renouvellements et les reconductions tacites de bail. Bonne nouvelle quand même, elle concerne les nouvelles mises en location, pas les baux déjà en cours (on y revient juste après). Et les meublés touristiques type location saisonnière échappent pour l'instant à la règle.
Interdiction des logements classés G+ depuis 2023
La toute première marche, c'est 2023. Depuis le 1er janvier de cette année-là, les logements les plus gourmands en énergie, ceux dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an d'énergie finale, sont interdits à la location. On les appelle souvent les « G+ », même si cette mention n'apparaît pas officiellement sur l'étiquette du DPE. En clair : ce sont les pires des passoires thermiques, celles qui chauffent surtout l'extérieur.
Concrètement, ces logements ne peuvent plus être proposés à un nouveau locataire. Et même avant ça, depuis août 2022, leurs loyers sont gelés : impossible de les augmenter sans travaux de rénovation énergétique.
C'était le premier coup de pression. Histoire de prévenir les propriétaires : le calendrier ne fait que commencer, et il s'accélère.
Interdiction des logements classés G en 2025
2025, c'est le gros morceau. Depuis le 1er janvier, tous les logements classés G sont interdits à la location. On parle ici des biens qui consomment plus de 420 kWh d'énergie primaire par m² habitable et par an. Concrètement, ils sont désormais considérés comme indécents au sens de la loi.
Mais attention au piège : cette interdiction vise les contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir du 1er janvier 2025. Si ton bail a été signé avant cette date, ton logement n'est pas concerné dans l'immédiat. Le couperet tombera au moment du renouvellement ou de la reconduction du bail.
Attention au piège
L'interdiction 2025 vise les contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir du 1er janvier 2025. Un bail signé avant cette date n'est pas concerné dans l'immédiat : le couperet tombe au renouvellement ou à la reconduction.
Petit rappel utile : depuis août 2022, tu ne peux déjà plus augmenter le loyer d'un logement F ou G sans travaux. Pour vérifier ton classement, jette un œil à notre outil de consultation du DPE.
Interdiction des logements classés F en 2028
Direction le 1er janvier 2028. Cette fois, ce sont les logements classés F qui passent à la trappe. Tu ne pourras plus les mettre en location, ni signer de nouveau bail avec eux. Deux ans après les G, c'est leur tour.
Et là, le délai joue contre toi. Une rénovation énergétique complète, ça prend entre 6 et 12 mois selon l'ampleur du chantier. Faire grimper un F au moins en classe E, ça ne s'improvise pas la veille de l'échéance.
Le conseil qui change tout : anticipe dès 2026. Tu te laisses le temps de chiffrer les travaux, de décrocher les aides à la rénovation, et de garder ton bien sur le marché locatif sans interruption. Bonne nouvelle au passage : le passage au coefficient 1,9 a déjà fait sortir 850 000 logements du statut de passoire thermique. Ton F a peut-être plus de marge que tu ne le crois.
À noter : un projet de loi voté par le Sénat en juillet 2026 propose d'autoriser la remise en location temporaire des logements F et G si le bailleur s'engage sur des travaux programmés avant 2030. Le texte doit encore passer devant l'Assemblée nationale avant d'être définitivement adopté. Tant que la loi n'a pas changé, le calendrier 2028 (F) et 2034 (E) reste la règle en vigueur.
Anticipe dès 2026
Une rénovation complète prend 6 à 12 mois. En t'y prenant deux ans avant l'échéance, tu as le temps de chiffrer les travaux, de décrocher les aides et de garder ton bien sur le marché locatif sans interruption.
Interdiction des logements classés E en 2034
Et la dernière échéance, c'est le 1er janvier 2034. Cette fois, ce sont les logements classés E qui rejoignent la liste des biens interdits à la location. Tu n'es plus dans la case "passoire thermique" au sens strict, mais l'État continue de remonter le niveau d'exigence. L'idée reste la même : pousser tout le parc locatif privé vers des logements plus sobres en énergie.
Concrètement, à partir de cette date, impossible de mettre en location ou de signer un nouveau bail avec un logement classé E. La marche est moins brutale que pour les G ou les F, mais elle concerne énormément de biens.
Le bon réflexe ? Ne pas attendre 2033 pour t'en occuper. Si ton logement frôle le E aujourd'hui, anticipe les travaux. Tu peux déjà vérifier ton classement avec notre outil pour consulter un DPE et voir où tu te situes.
Le cas des locations en cours : bail signé avant l'échéance
Une question qu'on entend souvent : "Et si mon locataire est déjà là, je dois le mettre dehors ?" Non. Respire.
L'interdiction de mise en location concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Si ton bail tourne déjà avec un locataire en place, il continue tranquillement jusqu'à son terme. Tu ne déloges personne, et personne ne te force à entamer des travaux du jour au lendemain.
Là où ça se corse, c'est au moment de relancer la machine :
- Nouveau locataire : impossible de signer si le logement est classé dans une catégorie déjà interdite.
- Renouvellement de bail : pareil, tu ne peux pas reconduire un bail sur une passoire thermique passée à l'index.
- Tacite reconduction : même règle. Depuis le 1er janvier 2025, un bail reconduit tacitement sur un logement classé G tombe aussi sous le coup de l'interdiction.
Bon à savoir
Un bail signé avant l'échéance reste valable jusqu'à sa fin. Mais dès que tu veux relouer ou renouveler, la règle du DPE s'applique pleine balle. Anticipe tes travaux avant que le bail actuel ne se termine, sinon tu te retrouves avec un logement vide impossible à louer.
Le mieux ? Planifier la rénovation pendant que ton locataire est encore là, pour enchaîner sans trou de loyer.
Que risque un propriétaire qui loue une passoire thermique ?
Louer une passoire thermique malgré l'interdiction, ça ne passe pas inaperçu. La loi prévoit plusieurs niveaux de conséquences, et aucune n'est sympa pour ton portefeuille.
D'abord, le gel des loyers : impossible d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, même au renouvellement du bail ou entre deux locataires. Ensuite, l'interdiction pure et simple de mettre le bien en location ou de renouveler un bail dès que ton logement tombe sous le coup de l'échéance.
Et ce n'est pas tout. Ton locataire a aussi des cartes en main. Il peut saisir le juge pour t'obliger à réaliser des travaux, voire demander des dommages et intérêts. Bref, un logement non décent au sens de la loi, ça t'expose à de vrais ennuis.
On détaille chaque sanction juste en dessous.
Trois sanctions cumulables
Gel des loyers, interdiction de louer et recours du locataire ne s'excluent pas. Un même logement peut cumuler les trois conséquences tant qu'il reste classé F ou G.
Le gel des loyers pour les logements F et G
Première sanction, et pas la moindre : tu ne peux plus augmenter ton loyer. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G sont sous gel des loyers. Concrètement, ça veut dire :
- Pas de révision annuelle indexée sur l'IRL, même si ton bail le prévoit.
- Pas de réajustement entre deux locataires.
- Pas de hausse au moment du renouvellement du bail.
Ton loyer est figé tant que ton logement reste une passoire thermique. Et ça vaut aussi pour les baux déjà en cours, pas seulement les nouveaux.
La seule porte de sortie ? Faire les travaux. Si tu remontes ton logement au moins en classe E grâce à une rénovation énergétique, tu retrouves le droit de réviser ton loyer. Pour vérifier où tu en es, jette un œil à l'étiquette de ton DPE. C'est elle qui décide.
L'interdiction de mise en location et de renouvellement de bail
Le gel des loyers, c'est l'apéro. Le plat de résistance, c'est l'interdiction pure et simple de louer.
Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G est considéré comme indécent. Traduction : tu ne peux plus le proposer à la location. Le seuil est clair : au-delà de 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an, c'est mort pour les nouveaux baux.
Concrètement, ça bloque deux choses :
- La mise en location : impossible de signer un nouveau bail avec un nouveau locataire.
- Le renouvellement : depuis le 1er janvier 2025, tu ne peux plus reconduire ni renouveler un bail existant sur un logement classé G.
Le calendrier des interdictions s'étale par classe énergétique :
| Classe DPE | Date d'interdiction de location | Statut |
|---|---|---|
| G+ (> 450 kWh/m²/an) | 1er janvier 2023 | Interdit |
| G | 1er janvier 2025 | Interdit |
| F | 1er janvier 2028 | À venir |
| E | 1er janvier 2034 | À venir |
Résultat ? Environ 15 % du parc privé était touché avant la réforme du DPE de 2026, qui a sorti 850 000 logements chauffés à l'électricité du statut de passoire. D'où la ruée de bailleurs vers la vente de leur passoire thermique plutôt que la case rénovation. Avant d'en arriver là, vérifie ton classement sur notre outil DPE gratuit.
Les recours et sanctions à la demande du locataire
Et là, ce n'est plus toi qui mènes la danse. Si tu loues un logement énergivore qui ne respecte pas les critères de décence, ton locataire a des cartes en main, et elles sont solides.
Première étape pour lui : te signaler le problème, idéalement par courrier recommandé avec accusé de réception. Si rien ne bouge, il peut saisir la commission départementale de conciliation pour exiger la mise en conformité.
Et si tu fais la sourde oreille ? Direction le juge. Là, ça pique :
- Travaux imposés sous astreinte : tu paies tant que les travaux ne sont pas faits.
- Remboursement d'une partie des loyers perçus pendant la période d'indécence.
- Réduction ou suspension du loyer jusqu'à mise en conformité.
L'addition peut grimper à plusieurs milliers d'euros. Pour connaître la marche à suivre côté locataire, service-public détaille tous les recours. Mieux vaut anticiper qu'encaisser.
Comment savoir si ton logement est une passoire thermique ?
Avant de paniquer ou de te lancer dans des travaux, une question simple : ton logement est-il vraiment une passoire thermique ? Bonne nouvelle, la réponse tient sur une seule lettre.
Tout se joue sur le DPE, le diagnostic de performance énergétique. C'est lui qui classe ton logement de A (champion de l'efficacité) à G (gouffre énergétique). Et le verdict est net : un logement étiqueté F ou G au DPE, c'est officiellement une passoire thermique.
Mais l'étiquette seule ne suffit pas toujours à comprendre la situation. Entre une lettre sur un papier, des factures qui explosent et une isolation aux abonnés absents, plusieurs signaux peuvent te mettre la puce à l'oreille. Et si tu es locataire, vérifier le classement avant de signer, ça t'évite de mauvaises surprises.
On déballe tout ça juste en dessous.
Lire et interpréter l'étiquette énergétique du DPE
Cette fameuse étiquette, tu l'as forcément déjà vue. Sept lettres, de A à G, avec un dégradé de couleurs du vert (top) au rouge (catastrophe). Plus tu descends vers le rouge, plus ton logement consomme.
Concrètement, le DPE classe ton bien selon sa consommation d'énergie, en kWh par m² et par an. Et c'est là que se cache le statut de passoire :
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Statut |
|---|---|---|
| Classe F | 331 à 420 | Énergivore, mais pas le pire |
| Classe G | Au-delà de 420 | Le fond du classement, première cible des interdictions |
Le DPE est opposable
Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable. Traduction : si le diagnostic est faux ou trafiqué, ton locataire peut te traîner en justice. Autant viser juste.
Pour décrypter ton étiquette en détail, file sur notre outil pour consulter le DPE ou notre article pour tout comprendre à la classe DPE.
Les signes concrets d'un logement énergivore (factures, confort, isolation)
Pas de DPE sous la main ? Ton corps et tes factures parlent pour lui. Quelques signaux ne trompent pas :
- Des factures de chauffage qui explosent. Tu chauffes en continu l'hiver et tu vis quand même en pull polaire ? Mauvais signe.
- Le froid qui s'invite. Des murs glacés au toucher, des courants d'air près des fenêtres, des pièces impossibles à réchauffer.
- L'humidité et la condensation. De la buée sur les vitres, de la moisissure sur les murs, une sensation de logement qui "respire" mal.
- Une isolation aux abonnés absents. Simple vitrage, combles non isolés, vieille chaudière fioul ou gaz d'un autre âge.
- L'effet four l'été. Une passoire thermique, ça garde mal la chaleur l'hiver... mais ça surchauffe aussi en été.
Aucun de ces signes ne remplace un diagnostic officiel. Mais s'ils s'accumulent, ton logement est sûrement classé F ou G. Pour en avoir le cœur net, passe par notre outil pour consulter le DPE.
Locataire : vérifier le classement DPE avant de signer un bail
Côté locataire, le réflexe est simple : exige le DPE avant de signer quoi que ce soit. C'est obligatoire, le bailleur doit te le fournir avec le dossier de location. Pas de DPE ? Méfiance. Pas de classe affichée dans l'annonce ? Encore plus.
Repère direct la lettre. Si c'est un F ou un G, tu as affaire à une passoire thermique, avec tout ce que ça implique : factures salées, gel du loyer et travaux qui pendent au nez du proprio.
Et bonne nouvelle depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable. En clair, si le bailleur t'a vendu du rêve en cachant le vrai classement, tu peux obtenir réparation devant la justice.
Bon à savoir
Avant de signer, fais le point. Notre outil pour consulter le DPE t'aide à y voir clair, et notre article pour tout comprendre à la classe DPE en 2 minutes décode l'étiquette sans jargon. Deux minutes bien investies avant de t'engager pour un an.
Quels travaux engager pour sortir du statut de passoire thermique ?
Bonne nouvelle : un mauvais DPE, ça se soigne. La seule vraie façon de sortir du statut de passoire thermique, c'est d'enchaîner des travaux de rénovation énergétique, puis de refaire un DPE pour décrocher une meilleure classe (idéalement D ou mieux). Pas de raccourci magique : c'est le combo isolation + chauffage + ventilation qui fait grimper l'étiquette.
Voici les chantiers qui pèsent le plus dans la balance énergétique :
| Type de travaux | Impact sur le DPE | Priorité |
|---|---|---|
| Isolation des combles et toiture | Très élevé | À faire en premier |
| Isolation des murs et planchers | Élevé | Essentielle |
| Remplacement du chauffage (pompe à chaleur) | Élevé | Forte |
| Changement des fenêtres (double vitrage) | Moyen | Complémentaire |
| Installation d'une VMC | Moyen | Indispensable |
L'ordre compte : on commence toujours par traiter les déperditions (l'isolation) avant de toucher au chauffage. Sinon, tu surdimensionnes une chaudière pour chauffer un logement qui fuit de partout. On détaille chaque poste juste en dessous.
L'ordre, c'est la clé
Toujours isoler avant de remplacer le chauffage. Un chauffage performant dans un logement qui fuit de partout, c'est de l'argent jeté par les fenêtres (au sens propre).
L'isolation pour stopper les déperditions thermiques
La chaleur s'échappe ? L'isolation, c'est ton premier chantier. C'est même là que tu gagnes le plus de points sur ton DPE. Un logement mal isolé, c'est un radiateur qui chauffe la rue.
Pour savoir par où commencer, fie-toi aux déperditions repérées dans ton DPE ou ton audit énergétique. En général, on attaque dans cet ordre :
- La toiture et les combles. Jusqu'à 30 % de la chaleur file par le haut. Travaux rapides, gros impact, prix doux.
- Les murs. Par l'intérieur ou l'extérieur, selon ton budget et ta configuration.
- Les fenêtres. Passe au double, voire triple vitrage pour stopper le simple vitrage d'un autre âge.
- Les sols et planchers bas. Souvent oubliés, mais ils comptent.
Bien isolée, ta passoire respire déjà mieux. Et tu remontes plusieurs crans sur l'étiquette énergétique.
Le remplacement du système de chauffage et d'eau chaude
Une fois l'isolation bouclée, c'est au tour du chauffage. Et là, le coupable est souvent connu : une vieille chaudière au fioul ou au gaz qui carbure aux énergies fossiles. Résultat ? Une consommation qui explose et un DPE plombé.
Le but, c'est de remplacer ces équipements énergivores par du matériel propre et performant :
- Une pompe à chaleur (air-eau ou air-air) : le combo gagnant pour le chauffage, peu gourmand en énergie.
- Un ballon thermodynamique : pour l'eau chaude sanitaire, bien plus sobre qu'un vieux cumulus.
- Une chaudière biomasse (granulés de bois) : une bonne option dans les zones non desservies par le réseau.
Bonus : le passage du fioul ou du gaz vers une énergie vertueuse fait grimper ton DPE. Et la facture qui va avec aussi.
La ventilation et le traitement des ponts thermiques
Isolation et chauffage refaits ? Reste un détail qui change tout : l'air qui circule. Une fois ton logement bien calfeutré, il faut le faire respirer correctement. Sinon, l'humidité s'installe, et là c'est moisissures et air vicié assurés.
La solution, c'est une bonne VMC. Une ventilation mécanique contrôlée renouvelle l'air sans gaspiller ta chaleur. La VMC double flux récupère même la chaleur de l'air sortant pour préchauffer l'air entrant. Malin.
Reste les ponts thermiques. Ce sont ces zones où la chaleur file en douce : jonctions murs-planchers, contours de fenêtres, balcons. Souvent invisibles, mais bien présents sur ton DPE. Les traiter, c'est colmater les dernières fuites et grappiller les points qui te font passer la barre. Le combo gagnant pour quitter le statut de passoire thermique pour de bon.
Coût moyen d'une rénovation pour passer de G à D
La grande question, c'est le budget. Et là, pas de mystère : ça pique. Sortir un logement du statut de passoire thermique coûte en moyenne entre 30 000 € et 70 000 €. Une fourchette large, parce que tout dépend de la surface, de l'état de départ et des travaux à enchaîner.
Pour passer d'un DPE G à un D, il faut souvent combiner plusieurs chantiers :
- Isolation (murs, toiture, fenêtres) : le plus gros poste, et le plus rentable en points DPE.
- Chauffage : remplacement de la vieille chaudière fioul ou gaz par une pompe à chaleur.
- Ventilation : une VMC performante pour finir le travail.
Bonne nouvelle : ces montants sont avant aides. Avec MaPrimeRénov' et les primes énergie, la facture fond sérieusement. Un dernier conseil : ne traîne pas. Les artisans certifiés RGE sont déjà débordés, et plus l'échéance approche, plus les délais et les prix grimpent.
Les aides financières pour rénover une passoire thermique
20 000 € à 50 000 €, ça refroidit. Sauf que tu ne paies pas tout, loin de là. L'État a sorti l'artillerie pour rendre ces travaux digestes. Et entre les aides nationales et les coups de pouce locaux, on peut faire fondre la facture de moitié, parfois plus.
Le principe est simple : plus tu fais grimper ton logement dans le classement DPE, plus tu touches. Les rénovations globales, qui te font gagner plusieurs étiquettes d'un coup, sont les mieux récompensées. Logique : c'est exactement ce que vise l'interdiction de location des passoires thermiques.
Voici les dispositifs à connaître, du plus gros au plus discret :
- MaPrimeRénov' : l'aide phare, avec un parcours d'ampleur réservé aux logements classés E, F ou G
- Les primes énergie (CEE) : versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables
- L'éco-PTZ, les aides locales et la TVA réduite : les compléments qui bouclent ton budget
On les décortique une par une juste en dessous.
La règle d'or des aides
Plus ta rénovation fait gagner d'étiquettes DPE à ton logement, plus les aides sont généreuses. Une rénovation d'ampleur qui te sort de la catégorie F ou G débloque les montants les plus élevés.
MaPrimeRénov' et la rénovation d'ampleur
C'est l'aide phare, celle qui fait le gros du boulot. MaPrimeRénov', pilotée par l'Anah, finance tes travaux de rénovation énergétique selon deux parcours :
- La rénovation par geste : un seul poste à la fois (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, isolation des combles...). Attention, depuis 2026, l'isolation des murs et les chaudières biomasse n'y sont plus éligibles.
- La rénovation d'ampleur : réservée depuis 2026 aux logements classés E, F ou G, avec un saut d'au moins deux classes au DPE à la clé. Plus exigeant, mais c'est là que les montants grimpent.
Le montant dépend de tes revenus : plus ils sont modestes, plus l'aide est généreuse. À noter : l'ancien bonus "sortie de passoire thermique" a été supprimé en septembre 2025. Mais la rénovation d'ampleur reste de loin le levier le plus généreux pour un logement classé F ou G.
Avant de te lancer, vérifie ton classement DPE pour cibler les bons travaux.
Les primes énergie (CEE)
Deuxième source de financement, et elle se cumule avec MaPrimeRénov' : les primes énergie, issues du dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE). La différence ? Ce n'est pas l'État qui paie, mais les fournisseurs d'énergie (EDF, TotalEnergies et compagnie), obligés par la loi de t'aider à consommer moins.
Bonne nouvelle : aucune condition de ressources. Tout le monde y a droit, quel que soit le revenu. La prime soutient un large éventail de travaux : isolation, ventilation, et surtout le remplacement des vieux systèmes de chauffage.
Et pour les chaudières gourmandes au fioul, charbon ou gaz, il existe des primes coups de pouce bonifiées. De quoi alléger sérieusement la facture quand tu remplaces l'équipement qui plombe ton DPE. Pense à demander la prime CEE avant de signer le devis : c'est une condition pour en bénéficier.
Attention à l'ordre des démarches
La prime CEE doit être demandée avant la signature du devis. Si tu signes d'abord, tu perds ton droit à l'aide. Anticipe cette étape pour ne pas laisser filer plusieurs centaines d'euros.
Les aides complémentaires (éco-PTZ, aides locales, TVA réduite)
Une fois MaPrimeRénov' et les CEE empochés, il reste encore quelques leviers pour alléger la facture. Tu peux les empiler avec les aides précédentes :
- L'éco-PTZ : un prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour financer le reste à charge, remboursable sur 20 ans. Zéro intérêt, c'est l'État qui régale.
- La TVA réduite à 5,5 % : appliquée directement sur tes travaux de rénovation énergétique, sans démarche de ta part. L'entreprise s'en occupe sur le devis.
- Les aides locales : régions, départements, communes et intercommunalités proposent souvent leurs propres coups de pouce. Ça varie d'un territoire à l'autre, donc renseigne-toi auprès de ton conseiller France Rénov'.
Bien cumulé, ce trio peut faire fondre ta facture de plusieurs milliers d'euros. De quoi rendre la sortie du statut de passoire thermique beaucoup moins douloureuse pour ton portefeuille.
Pour y voir clair sur l'ensemble des dispositifs cumulables, voici un récapitulatif :
| Dispositif | Qui finance | Condition de ressources | Plafond / Avantage |
|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov' | État (Anah) | Oui (montant selon revenus) | Bonus sortie de passoire |
| Primes énergie (CEE) | Fournisseurs d'énergie | Non | Coups de pouce bonifiés |
| Éco-PTZ | État (prêt) | Non | Jusqu'à 50 000 € à 0 % |
| TVA réduite | Automatique sur devis | Non | Taux à 5,5 % |
| Aides locales | Régions, communes, etc. | Variable | Variable selon territoire |
Propriétaire bailleur : louer, rénover ou vendre ta passoire thermique ?
Aides empochées ou pas, une vraie question reste : qu'est-ce que tu fais de ton bien ? Trois options sur la table.
Tu rénoves et tu continues à louer. C'est le pari le plus simple quand les travaux te font passer plusieurs classes d'un coup et que les aides couvrent une bonne part de la facture. Tu gardes ton bien, ton loyer, ton locataire.
Tu vends. Beaucoup de bailleurs choisissent cette sortie : les mises en vente de passoires thermiques explosent depuis l'arrivée des interdictions. Mais attention à la décote, la fameuse "valeur verte" pèse de plus en plus dans les négociations.
Tu passes en location courte durée. Sur le papier, l'interdiction de louer ne vise que la résidence principale. Sauf que la réglementation se durcit aussi de ce côté.
On détaille chaque scénario juste en dessous.
| Option | Quand c'est pertinent | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Rénover et continuer à louer | Bien bien placé, gain de plusieurs classes, vision long terme | Coût des travaux à amortir en moins de 10 ans |
| Vendre | Rénovation trop lourde, besoin de liquidités rapides | Décote verte sur le prix de vente |
| Location saisonnière (Airbnb) | Solution de dépannage court terme | Réglementation qui se durcit, vrai travail de gestion |
Rénover pour continuer à louer : dans quels cas est-ce rentable ?
Rénover, c'est rentable quand l'addition reste raisonnable et que ton bien garde de la valeur derrière. Concrètement, ça marche bien dans trois cas de figure :
- Tu pars de F ou de G mais pas de loin. Quelques travaux ciblés (isolation des combles, changement de chaudière) suffisent parfois à grimper d'une ou deux classes. Le coût est contenu, le gain immédiat.
- Le logement est bien placé. Dans une zone tendue où les loyers tiennent, le retour sur investissement se fait plus vite. Un coup d'œil au baromètre des loyers t'aide à juger.
- Tu vises le long terme. Si tu comptes garder le bien, rénover aujourd'hui évite l'interdiction de mise en location demain, tout en réduisant tes charges.
Le calcul à poser : coût des travaux, moins les aides, divisé par le loyer annuel. Si tu récupères ta mise en moins de dix ans, fonce. Au-delà, la question de vendre mérite d'être posée.
La règle des 10 ans
Pose le calcul simple : (coût des travaux − aides) ÷ loyer annuel. Si tu récupères ta mise en moins de dix ans, rénover est rentable. Au-delà, envisage sérieusement la vente.
La location saisonnière (Airbnb) : une vraie alternative ?
Pas envie de rénover ? Beaucoup de proprios se disent qu'il suffit de basculer en Airbnb pour échapper à l'interdiction. C'est vrai sur le papier : l'interdiction de location des passoires thermiques vise la résidence principale, pas la location saisonnière. Un logement classé G peut donc continuer à être loué à la nuitée.
Mais attention, l'astuce a ses limites :
- La loi se resserre vite. La loi anti-Airbnb 2025 impose progressivement un DPE minimal aux meublés de tourisme : classe E déjà exigée pour les nouveaux meublés soumis à autorisation de changement d'usage, et classe D pour tous à partir de 2034. La porte de sortie se referme.
- Les mairies serrent la vis. Quotas, autorisations, changement d'usage : dans les zones tendues, ouvrir un Airbnb relève parfois du parcours du combattant.
- Le boulot est réel. Ménage, check-in, gestion des annonces. C'est un vrai job, pas une rente passive.
Bref, le saisonnier dépanne à court terme. Mais comme alternative durable à la rénovation, c'est risqué.
Une porte qui se referme
Le DPE D sera exigé pour tous les meublés de tourisme à partir de 2034, et les nouveaux meublés soumis à autorisation doivent déjà afficher au moins un E. La location saisonnière n'est plus une solution d'évitement durable pour une passoire thermique.
Vendre une passoire thermique : prix, valeur verte et bon timing
Reste la sortie de secours : vendre. Et beaucoup de proprios la choisissent. Depuis les premières interdictions, les mises en vente de passoires thermiques ont explosé dans la plupart des grandes villes. Logique : entre une rénovation à plusieurs dizaines de milliers d'euros et une vente rapide, certains préfèrent passer la main.
Mais attention au prix. Un logement classé F ou G subit ce qu'on appelle la décote verte : à surface égale, il se vend moins cher qu'un bien bien noté. L'acheteur sait qu'il devra rénover, et il négocie en conséquence.
Côté timing, deux écoles :
- Vendre vite, avant que l'afflux de passoires sur le marché tire les prix vers le bas.
- Rénover un minimum pour remonter d'une lettre, vendre mieux, et récupérer une partie de l'investissement.
Avant de fixer ton prix, vérifie la note exacte de ton bien avec notre outil pour consulter le DPE. Ça change tout dans la négociation.
Questions fréquentes sur l'interdiction de location des passoires thermiques
Tu as encore quelques questions en tête ? Normal, le sujet est dense. Voici les réponses claires, sans détour.
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non, plus pour une nouvelle mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location en tant que résidence principale. Si tu signes un nouveau bail aujourd'hui avec un bien classé G, il n'est plus considéré comme décent au sens de la loi Climat et Résilience de 2021. Pour les baux déjà en cours signés avant l'échéance, c'est différent : le contrat continue jusqu'à son terme. Mais au renouvellement, tu seras coincé. La seule vraie solution reste la rénovation pour remonter d'au moins une classe. Le seuil ? 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an. Au-delà, c'est G, et c'est bloqué.
Peut-on louer un logement classé F au DPE ?
Oui, en 2026, tu peux encore louer un logement classé F. Les logements classés F restent louables jusqu'au 1er janvier 2028. Mais attention, deux contraintes s'appliquent déjà : le loyer est gelé (interdiction d'augmenter ou de réviser à la relocation, depuis août 2022) et ton bien fait clairement partie des passoires thermiques visées par l'interdiction progressive. Le conseil ? Anticipe dès maintenant : une rénovation énergétique complète prend souvent entre 6 et 12 mois. Si tu attends 2027 pour t'y mettre, tu joues avec le feu.
Un locataire peut-il résilier son bail si son logement est une passoire thermique ?
Pas automatiquement. Le classement DPE seul ne donne pas un droit de résiliation immédiat. En revanche, si le logement n'est pas décent (humidité, déperditions massives, confort thermique inexistant), le locataire peut exiger des travaux du propriétaire via une demande écrite. En cas de refus, direction la commission départementale de conciliation, voire le juge des contentieux de la protection, qui peut imposer la rénovation, réduire le loyer ou suspendre son paiement. Depuis la réforme du DPE de 2021, le diagnostic est juridiquement opposable : si le bailleur a caché que le logement était énergivore, le locataire peut demander réparation. Pour partir, le locataire garde toujours son droit de donner congé avec préavis classique.
Quels logements sont interdits à la location en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, la règle est simple : tous les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Ces biens dépassent le seuil de 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an, ce qui les fait basculer dans la catégorie des logements indécents. Maison ou appartement, peu importe : si l'étiquette affiche un G, c'est niet pour une nouvelle mise en location. L'interdiction touche tous les logements classés G (et G+), uniquement pour les nouveaux contrats signés à partir du 1er janvier 2025. Les classes F et E restent louables pour l'instant : leur tour viendra en 2028 et 2034.
Combien coûte une rénovation pour passer d'un DPE G à un DPE D ?
Compte entre 30 000 et 70 000 € pour faire passer un logement de G à D. La fourchette est large, et c'est normal : tout dépend de la surface, de l'état initial et des travaux à enchaîner. Il faut généralement combiner isolation (15 000 à 30 000 €), chauffage et eau chaude (8 000 à 20 000 €), ventilation et menuiseries (5 000 à 15 000 €). Bonne nouvelle : entre MaPrimeRénov', les primes énergie et l'éco-PTZ, la facture finale peut fondre de moitié.
Pour aller plus loin, voici le détail des questions les plus posées.
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non, plus pour une nouvelle mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE est considéré comme indécent, et donc interdit à la location. Le seuil ? 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an. Au-delà, c'est G, et c'est bloqué.
Mais attention, ça concerne les contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de cette date. Si ton bail a été signé avant le 1er janvier 2025, ton locataire actuel peut rester. L'interdiction te rattrape seulement au moment du renouvellement ou de la reconduction.
Bref, un G déjà loué peut continuer un temps. Un G vide, lui, ne peut plus retrouver de locataire. Pour vérifier ton classement, jette un œil à notre outil DPE.
Peut-on louer un logement classé F au DPE ?
Oui, en 2026, tu peux encore louer un logement classé F. L'interdiction ne le concerne pas... pour l'instant. Mais ne pavoise pas trop vite : la classe F est déjà soumise au gel des loyers depuis août 2022. Impossible donc d'augmenter ton loyer, même entre deux locataires.
Et l'échéance approche : à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F rejoindront la liste des passoires thermiques interdites à la location. Autant dire demain.
Le conseil ? Anticipe dès maintenant. Une rénovation énergétique complète prend souvent entre 6 et 12 mois. Si tu attends 2027 pour t'y mettre, tu joues avec le feu. Mieux vaut lancer les travaux tranquillement que courir après les artisans à la dernière minute.
Un locataire peut-il résilier son bail si son logement est une passoire thermique ?
Pas automatiquement, non. Si le logement est une passoire thermique et donc considéré comme indécent, ton locataire peut d'abord t'adresser une demande écrite pour exiger la mise aux normes de décence énergétique.
Pas de réponse ou un refus net de ta part ? Direction la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection si rien ne bouge. Le juge peut t'imposer les travaux, réduire le loyer, voire suspendre son paiement jusqu'à la mise en conformité.
Et pour partir sans attendre, ton locataire garde toujours son droit de donner congé avec un préavis classique. Il peut d'ailleurs calculer sa durée de préavis gratuitement.
Quels logements sont interdits à la location en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, la règle est simple : tous les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Ces biens dépassent le seuil de 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an, ce qui les fait basculer dans la catégorie des logements indécents. Maison ou appartement, peu importe : si l'étiquette affiche un G, c'est niet pour une nouvelle mise en location.
Concrètement, l'interdiction touche :
- Tous les logements classés G (et G+) au diagnostic de performance énergétique.
- Uniquement les nouveaux contrats signés à partir du 1er janvier 2025.
Les classes F et E, elles, restent louables pour l'instant. Leur tour viendra en 2028 et 2034. Pas sûr du classement de ton bien ? Consulte le DPE avant toute mise en location.
Combien coûte une rénovation pour passer d'un DPE G à un DPE D ?
Compte entre 30 000 et 70 000 € pour faire passer un logement de G à D. La fourchette est large, et c'est normal : tout dépend de la surface, de l'état initial et des travaux à enchaîner.
En général, il faut combiner plusieurs chantiers :
| Poste de travaux | Détail | Coût estimé |
|---|---|---|
| Isolation | Murs, combles, planchers (le plus gros poste) | 15 000 à 30 000 € |
| Chauffage et eau chaude | Pompe à chaleur ou ballon thermodynamique | 8 000 à 20 000 € |
| Ventilation et menuiseries | Double vitrage, VMC | 5 000 à 15 000 € |
Bonne nouvelle : entre MaPrimeRénov', les primes énergie et l'éco-PTZ, la facture finale peut fondre de moitié. Et une fois le nouveau DPE en poche, tu sors du gel des loyers et tu peux à nouveau louer sereinement.
