Qu'est-ce que la TEOM et comment fonctionne-t-elle ?
Chaque année, tu reçois ta taxe foncière. Et quelque part dans ce document, il y a une ligne qui s'appelle TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères). En clair : c'est ce que ta commune te facture pour financer la collecte des déchets.
Définition et fonctionnement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Chaque semaine, le camion-poubelle passe. Ce service a un coût - et c'est exactement ce que finance la TEOM. Concrètement, c'est une taxe locale prélevée par ta commune (ou ton intercommunalité) pour couvrir la collecte et le traitement des déchets ménagers.
Elle est due par le propriétaire du logement, pas directement par le locataire. C'est pour ça qu'elle apparaît sur l'avis de taxe foncière, et pas dans la boîte aux lettres du locataire.
Mais voilà le truc : la TEOM fait partie des charges récupérables. Autrement dit, tu as le droit de te faire rembourser par ton locataire. Ce n'est pas un cadeau de ta part, c'est prévu par la loi.
Ce qu'elle couvre concrètement :
- La collecte des ordures ménagères
- Le traitement et le tri des déchets
- L'entretien du service public de gestion des déchets
Comment la TEOM est-elle calculée sur l'avis de taxe foncière ?
Sur ton avis de taxe foncière, la TEOM apparaît comme une ligne distincte, mais son calcul suit exactement la même logique que la taxe foncière elle-même.
La base de calcul : 50 % de la valeur locative cadastrale de ton bien. Sur cette base, ta commune (ou ton intercommunalité) applique un taux qu'elle vote chaque année. Résultat : deux propriétaires dans deux villes différentes peuvent payer des montants radicalement différents pour un logement similaire.
Et les écarts sont réels. La TEOM peut aller de 50 € à plus de 500 € par an selon la commune, pour un appartement comparable. En moyenne nationale, on tourne autour de 144 € par habitant et par an.
Comment se calcule la TEOM ?
La formule est simple : 50 % de la valeur locative cadastrale × taux voté par la collectivité = montant TEOM. Ce taux est revoté chaque année et peut augmenter. C'est le montant brut figurant sur ton avis de taxe foncière qui sert de référence pour la récupération auprès du locataire.
Quelques points à retenir :
- Le taux est voté annuellement : il peut donc augmenter d'une année sur l'autre
- La base cadastrale, elle, évolue plus lentement
- Certaines communes ajoutent une part variable (la TEOMi) liée aux habitudes de tri du foyer
C'est ce montant brut, tel qu'il figure sur ton avis de taxe foncière, qui sert de référence pour la récupération auprès du locataire.
TEOM, REOM et TEOMi : quelles différences selon ta commune ?
Il n'existe pas une seule façon de financer la collecte des déchets : les communes ont le choix entre trois systèmes. Et selon où se trouve ton logement, les règles changent complètement.
| Système | Fonctionnement | Récupérable sur le locataire ? | Qui l'applique ? |
|---|---|---|---|
| TEOM | Taxe forfaitaire intégrée à la taxe foncière, basée sur la valeur locative | Oui, intégralement | Majorité des communes |
| REOM | Redevance facturée directement à l'usager, selon le service réel rendu | Non - le locataire la paie directement | Communes en gestion directe |
| TEOMi | TEOM avec part incitative selon le volume de déchets produits | Oui, mais le montant varie chaque année | Communes engagées dans le tri |
Ce que ça change concrètement pour toi en tant que bailleur : si ta commune applique la REOM, tu n'as rien à récupérer. C'est le locataire qui reçoit et règle la facture lui-même. Avec la TEOMi, le montant récupérable peut fluctuer d'une année sur l'autre selon les habitudes de tri du logement. Vérifie le régime applicable auprès de ta mairie ou de ton intercommunalité avant de te lancer dans une régularisation.
TEOM ou REOM : comment savoir ?
Regarde ton avis de taxe foncière : si tu vois une ligne "TEOM" dans les taxes annexes, tu es concerné par ce guide. Si cette ligne est absente, ta commune applique probablement la REOM, et dans ce cas, c'est ton locataire qui règle directement la facture. En cas de doute, contacte ta mairie ou ton intercommunalité.
La TEOM est-elle une charge récupérable sur le locataire ?
Bonne nouvelle : oui, le propriétaire peut la récupérer. La TEOM fait officiellement partie des charges locatives récupérables : c'est le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui le dit noir sur blanc. Concrètement, tu peux te faire rembourser par ton locataire la part TEOM figurant sur ton avis de taxe foncière.
Mais attention - c'est là que beaucoup de bailleurs se plantent. Récupérable ne veut pas dire automatique. Il faut respecter quelques conditions selon le type de location, fournir les bons justificatifs, et ne pas confondre provision mensuelle et régularisation annuelle.
Les erreurs classiques qu'on voit trop souvent :
- Déduire la TEOM en charge fiscale ET la récupérer sur le locataire (double avantage interdit)
- Oublier de la réclamer pendant des années, puis vouloir tout rattraper d'un coup
- Appliquer un forfait de charges sans jamais régulariser
La suite de cet article démonte tout ça, cas par cas.
Double avantage interdit
Si tu récupères la TEOM auprès de ton locataire, tu ne peux pas la déduire fiscalement de tes revenus fonciers. Les deux avantages sont incompatibles : tu choisis l'un ou l'autre.
Le cadre légal : textes de loi et décret sur les charges récupérables
Le texte de référence, c'est le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Il liste précisément toutes les charges que le propriétaire peut répercuter sur son locataire, et la TEOM y figure en bonne place, sous le poste VIII intitulé "Impositions et redevances".
Ce n'est pas une tolérance, ni une pratique informelle. C'est un droit légal, inscrit noir sur blanc dans un texte réglementaire. Pas besoin de négocier ou de justifier : la loi est de ton côté.
Côté bail, c'est encore mieux si la clause charges mentionne explicitement les taxes locatives récupérables. Mais même sans ça, la TEOM reste récupérable, et la jurisprudence le confirme régulièrement.
Les 4 points clés du cadre légal
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 → liste officielle des charges récupérables
- Poste VIII → impositions et redevances, dont la TEOM
- Délai de réclamation → 3 ans (prescription triennale)
- Bail sans clause explicite → la TEOM reste récupérable de plein droit
Location vide : conditions de répercussion de la TEOM au locataire
En location vide, la règle est claire : la TEOM est récupérable sur le locataire, à condition de respecter quelques points essentiels.
Premier point : le bail. Même si le décret de 1987 suffit à légitimer la récupération, mentionner explicitement la TEOM dans les charges récupérables du contrat évite tout débat inutile. Pas obligatoire, mais fortement conseillé.
Deuxième point : la logique du mécanisme. Le propriétaire avance la TEOM (elle figure sur sa taxe foncière), puis la répercute au locataire. Il joue un rôle d'intermédiaire, pas de bénéficiaire. Conséquence directe : si tu récupères la TEOM, tu ne peux pas la déduire fiscalement. Si tu ne la récupères pas, elle vient réduire ton bénéfice imposable.
| Situation au 1er janvier | TEOM récupérable ? |
|---|---|
| Logement occupé par un locataire | Oui, récupérable sur le locataire en place |
| Logement vacant | Non, à la charge du propriétaire |
| Commune en REOM | Non, le locataire paie directement sa facture |
Location meublée : TEOM récupérable en charges réelles ou incluse au forfait ?
En meublé, tu as un choix que la location vide ne te donne pas : les charges au forfait ou les charges au réel. Et ce choix change tout pour la TEOM.
Charges au réel : pas de surprise, la TEOM est récupérable exactement comme en location vide. Tu avances, tu régularises en fin d'année, tu fournis l'avis de taxe foncière. Carré.
Charges au forfait, c'est une autre histoire. La TEOM est censée être déjà intégrée dans le montant mensuel fixé. Tu ne peux pas la facturer en plus : l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair là-dessus. Si tu as mal calibré ton forfait, c'est ta perte.
Une exception existe : si le bail prévoit explicitement une clause de remboursement de la TEOM en supplément du forfait, elle s'applique. Mais ça doit être écrit noir sur blanc dès le départ.
Meublé : forfait ou charges réelles ?
En charges au forfait, la TEOM doit être intégrée dans le montant mensuel : tu ne peux pas la facturer en supplément. En charges au réel, elle se régularise en fin d'année comme en location vide. Anticipe bien le montant de la TEOM au moment de fixer ton forfait pour éviter de l'absorber à ta charge.
Convaincu ? Calcule ta TEOM récupérable sur Miramo dès maintenant.
Cas où le propriétaire ne peut pas récupérer la TEOM
Tout n'est pas récupérable. Il y a des situations où la TEOM reste à ta charge, point final.
Le logement est vacant. Si le bien est inoccupé au 1er janvier (date de référence de la taxe foncière), tu ne peux rien facturer à personne. Pas de locataire, pas de récupération.
Ta commune est en REOM. Dans ce cas, c'est le locataire qui reçoit directement la facture du service de collecte. Toi, tu n'as rien à récupérer, et rien à avancer non plus.
Le bail est mal rédigé. Un contrat qui ne mentionne pas les charges au réel peut fragiliser ta démarche en cas de litige.
La période est hors occupation. Si le locataire n'était pas là toute l'année, tu ne peux récupérer que la part correspondant à sa présence effective. Le reste, c'est pour toi.
Dans ces cas-là, anticiper vaut mieux que subir.
Comment réclamer la TEOM au locataire : procédure et justificatifs
Tu as avancé la TEOM, tu as le droit de la récupérer. Encore faut-il suivre la bonne procédure. Pas de panique, c'est plus simple que ça en a l'air.
À quel moment appeler la TEOM : provision ou régularisation annuelle ?
En location vide avec charges au réel, deux options s'offrent à toi.
Option 1 : La provision mensuelle. Tu intègres une estimation de la TEOM dans les provisions sur charges que ton locataire paie chaque mois. Ensuite, une fois par an, en général en octobre quand tu reçois ton avis de taxe foncière, tu fais la régularisation. Tu compares ce qu'il a versé avec ce qu'il doit réellement. Il a trop payé ? Tu rembourses. Pas assez ? Tu lui réclames le complément. C'est ce qu'impose l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Option 2 : L'appel direct. Pas de provision ? Pas de problème. Tu peux réclamer la TEOM en une seule fois, directement après réception de l'avis de taxe foncière. Un appel de fonds ponctuel, avec justificatif à l'appui.
Dans les deux cas, tu as 3 ans pour agir. Pas de raison de traîner, mais pas de panique non plus.
| Provision mensuelle | Appel direct | |
|---|---|---|
| Principe | Estimation mensuelle + régularisation annuelle | Appel unique après réception de l'avis |
| Avantage | Lisse le montant dans le temps | Plus simple à gérer |
| Inconvénient | Nécessite une régularisation chaque année | Peut surprendre le locataire |
| Base légale | Article 23, loi du 6 juillet 1989 | Décret du 26 août 1987 |
Délais à connaître
Tu es légalement tenu de conserver les justificatifs pendant 6 mois après l'envoi du décompte de charges (décret du 26 août 1987). Et si tu as oublié de réclamer les années précédentes, pas de catastrophe : la prescription est de 3 ans depuis la loi ALUR 2014. Au-delà, c'est perdu.
Quel justificatif fournir au locataire pour la TEOM ?
Un seul document suffit : la copie de ton avis de taxe foncière.
C'est le justificatif légal qui fait foi. Il doit clairement faire apparaître la ligne TEOM avec le montant exact. Pas besoin d'un courrier officiel en bonne et due forme : une copie simple, accompagnée de ton décompte de charges, c'est suffisant. Tu n'as pas à fournir l'intégralité de l'avis si tu préfères masquer le montant de la taxe foncière elle-même, car seule la part TEOM concerne le locataire.
Ce que tu transmets concrètement à ton locataire :
- La copie de l'avis de taxe foncière (page avec le détail des taxes)
- Le calcul du prorata si le locataire n'a pas occupé le logement toute l'année
- Le décompte récapitulatif avec le montant à régler
Astuce pratique
Surligne ou encadre la ligne TEOM sur l'avis avant de l'envoyer. Ça évite les questions inutiles et ça montre que t'es carré. Moins de flou = moins de friction.
Modèle de courrier ou d'e-mail pour réclamer la TEOM au locataire
Bonne nouvelle : pas besoin d'un courrier recommandé avec accusé de réception pour réclamer la TEOM. Un simple e-mail suffit, du moment qu'il est clair et accompagné du justificatif.
Ce que ton message doit contenir :
- Le montant exact de la TEOM (ligne identifiée sur l'avis)
- L'année fiscale concernée
- Le prorata si le locataire n'a pas occupé le logement toute l'année
- Le délai pour régler (généralement 1 mois)
- La pièce jointe : copie de l'avis de taxe foncière
Modèle d'e-mail à copier-coller
Objet : Régularisation de charges - TEOM [année]
Bonjour [Prénom],
Suite à la réception de mon avis de taxe foncière [année], je t'adresse en pièce jointe la copie faisant apparaître la ligne TEOM.
Le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à ta charge s'élève à [montant] €, calculé au prorata de ta période d'occupation ([date d'entrée] au [date de sortie ou 31/12]).
Merci de bien vouloir me régler cette somme dans un délai de 30 jours.
Cordialement, [Ton prénom]
Joins systématiquement la page de ta taxe foncière. Sans justificatif, le locataire est en droit de refuser le paiement, et il aurait raison.
Génère ton décompte TEOM en quelques clics
Calcule le bon montant, intègre le prorata automatiquement et obtiens un PDF prêt à envoyer à ton locataire.
Calcul du montant de TEOM à facturer au locataire
Maintenant qu'on a vu comment réclamer la TEOM, passons au concret : combien tu peux facturer, comment tu calcules, et ce que tu peux ajouter en plus. Spoiler : c'est plus simple que tu ne le crois.
Identifier la part TEOM sur l'avis de taxe foncière
Sur ton avis de taxe foncière, la TEOM apparaît comme une ligne distincte, clairement identifiée. Elle se situe généralement dans le bloc "Taxes et frais annexes", juste après le montant principal de la taxe foncière.
Ce que tu dois repérer :
- La base d'imposition : 50 % de la valeur locative cadastrale de ton bien (même base que la taxe foncière)
- Le taux communal : voté chaque année par ta collectivité locale, il varie d'une commune à l'autre
- Le montant TEOM : le chiffre brut que tu vas pouvoir répercuter sur ton locataire
Bonne nouvelle : pas de calcul compliqué de ta part. La ligne est déjà isolée, le montant est déjà calculé. Tu n'as qu'à le lire et le reporter dans ton décompte de charges.
Ce montant peut aller de 50 € à plus de 500 € selon ta commune. La moyenne nationale tourne autour de 144 € par habitant et par an. Autant dire que ça vaut le coup de ne pas l'oublier.
Ce que tu lis sur ton avis de taxe foncière
La ligne TEOM est déjà calculée et isolée sur ton avis. Tu n'as aucun calcul à faire pour obtenir le montant de base : tu le lis, tu le reportes dans ton décompte de charges, et tu joins la copie de l'avis en justificatif.
Les frais de gestion récupérables en plus de la TEOM
Bonne nouvelle pour toi, mais moins pour ton locataire : sur ton avis de taxe foncière, tu remarqueras des lignes supplémentaires intitulées "frais de gestion" ou "frais de dégrèvement". Ces montants sont perçus par l'administration fiscale en plus de la TEOM.
Et là, règle d'or : ces frais ne sont pas récupérables sur le locataire.
Le décret du 26 août 1987 est clair là-dessus : seule la part TEOM stricte peut être refacturée. Les frais de gestion (souvent autour de 8 % du montant total) restent à ta charge en tant que propriétaire.
La bonne nouvelle ? Si tu es en location meublée avec statut LMNP, ces frais sont déductibles de tes revenus BIC.
| Ce que tu peux récupérer | Ce qui reste à ta charge |
|---|---|
| La ligne TEOM uniquement | Les frais de gestion fiscale |
| Les éventuelles taxes additionnelles |
Ne confonds pas TEOM et frais de gestion
Les frais de gestion affichés sur ton avis de taxe foncière (environ 8 % du montant) ne sont pas récupérables sur le locataire. Seule la ligne TEOM stricte peut être refacturée. Toute surfacturation t'expose à un litige.
Calcul au prorata temporis en cas d'entrée ou de sortie en cours d'année
Locataire qui arrive en mars, qui repart en septembre... la TEOM, elle, court sur toute l'année. Pas question de lui faire payer ce qu'il ne doit pas.
La règle est simple : tu calcules au prorata du nombre de jours d'occupation réelle.
La formule :
Montant TEOM à facturer = (TEOM annuelle ÷ 365) × nombre de jours d'occupation
Exemple rapide : ta TEOM annuelle est de 180 €. Ton locataire a occupé le logement 210 jours dans l'année. Tu lui factures : (180 ÷ 365) × 210 = 103,56 €.
Quelques points à retenir :
- Le jour d'entrée et le jour de sortie comptent chacun comme un jour d'occupation
- Si le logement a eu plusieurs locataires dans l'année, chacun paie sa part selon ses jours
- Pense à joindre la copie de ton avis de taxe foncière pour justifier le montant de base
Pas de prise de tête, juste une règle de trois.
Exemple chiffré de récupération de la TEOM
Prenons un cas concret pour que tout soit limpide.
Situation : tu es propriétaire d'un appartement à Lyon. Ton avis de taxe foncière 2024 affiche :
- TEOM : 180,00 €
- Frais de gestion (8 %) : 14,40 € (non récupérables)
- Total récupérable : 180,00 €
Ton locataire est entré le 1er avril 2024. Il occupe le logement 9 mois sur 12.
Calcul au prorata : 180,00 € × (9 / 12) = 135,00 €
C'est exactement ce que tu peux lui réclamer, ni plus, ni moins. Tu lui fournis l'avis de taxe foncière en justificatif, et tu régularises lors du décompte annuel de charges.
Résultat : 45,00 € restent à ta charge pour les 3 mois sans locataire, plus les 14,40 € de frais de gestion. Pas de mauvaise surprise si tu anticipes le calcul dès la réception de l'avis.
| Situation | TEOM annuelle | Frais de gestion (8 %) | Montant récupérable |
|---|---|---|---|
| Occupation toute l'année | 200,00 € | 16,00 € (non réc.) | 200,00 € |
| Entrée le 1er avril (275 jours) | 200,00 € | 16,00 € (non réc.) | 150,68 € |
| Départ le 30 juin (181 jours) | 200,00 € | 16,00 € (non réc.) | 99,18 € |
| TEOM élevée (grande ville) | 480,00 € | 38,40 € (non réc.) | 480,00 € |
Formule prorata : TEOM × (jours d'occupation / 365)
Délais, prescription et rétroactivité de la TEOM
Calculer la TEOM, c'est bien. La réclamer dans les temps, c'est mieux. Parce qu'en matière de charges locatives, les délais ne sont pas qu'une formalité : ils peuvent te faire perdre de l'argent si tu les rates.
Le calendrier légal de régularisation des charges
La loi est claire là-dessus. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation annuelle des charges quand tu optes pour les provisions mensuelles.
En pratique, ça donne ce calendrier :
- Octobre-novembre : tu reçois ton avis de taxe foncière avec le montant TEOM
- Dans la foulée : tu additionnes toutes tes charges récupérables de l'année, tu soustrais les provisions déjà versées, et tu envoies le décompte au locataire
- Résultat : soit il te doit un complément, soit tu lui rembourses le trop-perçu
Si tu dépasses l'année civile suivant l'exigibilité des charges, tu peux toujours réclamer, mais le locataire est en droit d'étaler le règlement sur 12 mois. Autant ne pas traîner.
Ne dépasse pas l'année civile
Si tu régularises après l'année civile suivant l'exigibilité des charges, ton locataire est en droit d'étaler le règlement sur 12 mois. Régularise chaque année dès réception de ton avis de taxe foncière pour éviter cette situation.
Prescription triennale : jusqu'à quand peut-on réclamer la TEOM ?
Bonne nouvelle : tu n'es pas obligé de réclamer la TEOM dans la foulée. La loi te laisse du temps. Mais pas indéfiniment.
La prescription applicable aux charges locatives est de 3 ans, conformément à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Concrètement, en 2026, tu peux encore réclamer la TEOM des années 2023, 2024 et 2025.
| Année en cours | Années réclamables | Année prescrite |
|---|---|---|
| 2026 | 2023, 2024, 2025 | 2022 et avant |
| 2025 | 2022, 2023, 2024 | 2021 et avant |
| 2024 | 2021, 2022, 2023 | 2020 et avant |
Ce que ça change en pratique :
- Tu as oublié de régulariser la TEOM en 2022 ? Tu peux encore le faire.
- Au-delà de 3 ans, la créance est éteinte. Terminé, tu ne peux plus rien réclamer.
- Le délai court à partir du moment où la charge est devenue exigible, et non à partir de la date de ton avis de taxe foncière.
Attention quand même : réclamer 3 ans d'un coup, ça peut surprendre un locataire. Mieux vaut régulariser chaque année et éviter les mauvaises surprises des deux côtés.
Point de départ de la prescription
Le délai de 3 ans se calcule à partir de la date à laquelle la charge aurait dû être régularisée, pas à partir de la date de l'avis de taxe foncière. Si tu régularises chaque année en novembre, le point de départ de la prescription, c'est ce mois de novembre et non octobre. Garde tes avis de taxe foncière et tes courriers de régularisation pendant au moins 3 ans. En cas de litige, c'est ta seule preuve.
TEOM rétroactive : droits et limites pour le locataire
Réclamer une TEOM oubliée sur 2 ou 3 ans, c'est légal. Mais ça ne se fait pas n'importe comment.
Du côté du propriétaire, la prescription triennale autorise un rappel rétroactif. Concrètement, si tu n'as pas réclamé la TEOM en 2023 et 2024, tu peux régulariser les deux années en même temps lors de la régularisation 2025, à condition de fournir les justificatifs pour chaque année concernée.
Du côté du locataire, quelques garde-fous existent :
- Il peut exiger un justificatif pour chaque année réclamée rétroactivement
- Il peut contester un montant qui ne correspond pas à la part TEOM réelle de l'avis de taxe foncière
- Si le bail est terminé, la prescription court toujours, mais le locataire peut opposer la prescription si la demande dépasse 3 ans après l'échéance
Un rappel rétroactif bien documenté, ça passe. Un rappel sans justificatif, ça finit en litige.
Gère ta location sans prise de tête
TEOM, charges, quittances, révision de loyer... Miramo t'aide à tout gérer proprement, du bail à la régularisation.
Cas particuliers de la TEOM en location
Chaque situation de location a ses propres règles. Colocation, bail mobilité, commune en REOM, taxe incitative... autant de cas où la récupération de la TEOM ne fonctionne pas exactement comme dans une location classique. Voici ce qu'il faut savoir.
Colocation : comment répartir la TEOM entre colocataires ?
Pas de règle légale imposée ici. En colocation, la TEOM reste récupérable sur les locataires, mais la répartition est libre. Le plus simple : diviser le montant par le nombre de colocataires à parts égales. Si les chambres ont des surfaces très différentes, une répartition au prorata de la surface privative peut aussi se justifier. L'essentiel : que ce soit écrit dans le bail ou l'avenant de colocation pour éviter tout flou.
En colocation avec un bail commun, la TEOM est récupérable comme n'importe quelle autre charge locative. Mais qui paie quoi ? C'est là que ça se complique.
Le propriétaire peut réclamer la totalité de la TEOM à l'un ou l'autre des colocataires, car ils sont solidaires. Ensuite, c'est à eux de se débrouiller entre eux pour la répartition. Les options les plus courantes :
- Parts égales : le plus simple, chacun paie sa quote-part selon le nombre de colocataires.
- Au prorata de la surface occupée : plus juste si les chambres sont de tailles inégales.
- Selon la durée d'occupation : utile quand les entrées/sorties ne coïncident pas.
En bail individuel, chaque colocataire ne doit que sa part de TEOM, calculée au prorata de sa quote-part de loyer. Le propriétaire ne peut pas réclamer la totalité à un seul.
Bon réflexe
Précise la méthode de répartition dans le bail ou dans un avenant. Ça évite les tensions en fin d'année.
Bail mobilité et location saisonnière : quel régime applicable ?
Deux régimes courts, deux logiques différentes. Autant clarifier tout de suite.
Bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) : les charges sont obligatoirement fixées au forfait. Impossible d'appliquer un régime de charges réelles avec régularisation annuelle. Résultat : la TEOM ne peut pas être réclamée séparément. Elle doit être intégrée dans le montant forfaitaire dès la signature du bail. Si tu l'as oubliée, tu ne pourras pas la récupérer après coup.
Location saisonnière (type Airbnb, gîte, meublé de tourisme) : même logique. Pas de bail d'habitation classique, pas de régime de charges récupérables au sens du décret du 26 août 1987. La TEOM reste à la charge du propriétaire, point.
Dans les deux cas, la règle est simple : anticipe. Intègre la TEOM dans ton loyer ou ton forfait charges dès le départ, sinon elle reste dans ta poche.
Bail mobilité : pas de régularisation possible
En bail mobilité, les charges sont obligatoirement forfaitaires. Si tu n'as pas intégré la TEOM dans le forfait dès la signature, tu ne pourras pas la récupérer après coup.
Commune en REOM : la taxe d'ordures ménagères ne s'applique pas
Dans certaines communes, la question ne se pose même pas : il n'y a pas de TEOM à récupérer. Pourquoi ? Parce que la collectivité a choisi la REOM (redevance d'enlèvement des ordures ménagères) à la place.
La différence est simple : avec la REOM, c'est le locataire qui reçoit directement la facture et la règle lui-même. Le propriétaire n'est pas impliqué dans le circuit. Résultat : rien à récupérer, rien à justifier, rien à régulariser.
TEOM et REOM ne coexistent jamais dans la même commune - c'est l'un ou l'autre. Avant de chercher à facturer quoi que ce soit, vérifie donc le régime de ta commune. Si elle est en REOM, tu peux passer ton chemin : cette charge ne te concerne pas en tant que propriétaire.
Bon réflexe
Un doute sur ta commune ? Consulte ton avis de taxe foncière. Si tu n'y vois pas de ligne TEOM, tu es probablement en zone REOM.
TEOMi (taxe incitative) : impact sur le montant récupérable
Certaines communes ont franchi un cap supplémentaire : elles appliquent une TEOMi, la version incitative de la taxe. Le principe ? Une part fixe (comme la TEOM classique) + une part variable calculée selon le volume ou le poids de déchets produits. Cette part variable peut représenter entre 10 % et 45 % du montant total.
Bonne nouvelle : les règles de récupération restent les mêmes que pour la TEOM standard. Tu peux répercuter la TEOMi sur ton locataire, part fixe et part variable comprises.
Le seul point de vigilance : la part variable peut fluctuer d'une année à l'autre. Ça complique un peu la provision mensuelle. Mieux vaut opter pour une régularisation annuelle sur justificatif, avis de taxe foncière à l'appui, plutôt que de tomber trop loin du compte.
| Composante | Base de calcul | Récupérable sur le locataire ? |
|---|---|---|
| Part fixe | Valeur locative du bien | Oui, intégralement |
| Part variable | Volume / fréquence de collecte | Oui, au prorata de l'occupation |
| Frais de gestion | ~8 % du montant total | Non, à la charge du propriétaire |
Comment éviter les litiges entre propriétaire et locataire sur la TEOM ?
La TEOM est récupérable, oui. Mais mal gérée, elle devient vite une source de friction inutile entre toi et ton locataire. La bonne nouvelle : avec quelques réflexes simples, la plupart des litiges s'évitent facilement.
La clé, c'est la transparence dès le départ. Un bail clair, des charges bien expliquées, et un justificatif fourni au bon moment : c'est 90 % du boulot.
La règle d'or pour éviter les litiges
Un bail qui mentionne la TEOM + un avis de taxe foncière transmis chaque année = zéro sujet de dispute. C'est aussi simple que ça.
Bonnes pratiques pour anticiper la réclamation de la TEOM
Pas besoin d'être juriste pour éviter les malentendus. Quelques habitudes suffisent :
- Mentionne la TEOM dans le bail : précise qu'elle est récupérable en tant que charge locative, conformément au décret n° 87-713 du 26 août 1987.
- Envoie l'avis de taxe foncière chaque année comme justificatif, en identifiant clairement la ligne TEOM. Accompagne-le d'une quittance de loyer à jour pour garder un suivi propre.
- Régularise dans les délais : ne laisse pas s'accumuler plusieurs années sans appel de charges.
- Documente la répartition si tu as plusieurs locataires : tu es tenu de fournir un compte détaillé à chacun.
- Prévois une provision mensuelle plutôt qu'une régularisation surprise en fin d'année.
Un locataire qui comprend ce qu'il paie, c'est un locataire qui paie sans se plaindre.
Le locataire peut-il contester ou refuser de payer la TEOM ?
Oui, il peut contester. Mais pas pour n'importe quelle raison.
Un locataire est en droit de refuser de payer la TEOM si :
- le bail ne prévoit pas la récupération des charges réelles (notamment en meublé avec forfait de charges)
- aucun justificatif n'a été fourni : l'avis de taxe foncière avec la ligne TEOM est obligatoire
- le délai de prescription de 3 ans est dépassé : au-delà, la créance est éteinte
- le montant réclamé dépasse la part TEOM réelle (frais de gestion non plafonnés, erreur de calcul...)
En revanche, contester "parce que c'est cher" ou "parce qu'il ne savait pas" ? Ça ne tient pas juridiquement. La TEOM figure dans la liste des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987 : c'est du droit positif, pas une option.
En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation est la première étape avant toute procédure judiciaire.
Attention à la prescription
Au-delà de 3 ans, la créance est éteinte. Tu ne peux plus réclamer une TEOM non facturée depuis plus de 3 ans, même si elle était légalement récupérable. Régularise chaque année dès réception de ton avis de taxe foncière.
Exonérations possibles : le locataire peut-il en bénéficier ?
Bonne nouvelle pour le locataire : non, il ne peut pas bénéficier des exonérations de TEOM. Ces exonérations, notamment celles accordées aux personnes âgées à faibles revenus ou aux bénéficiaires de certaines aides, s'appliquent uniquement au propriétaire, en tant que redevable légal de la taxe foncière.
Autrement dit, si toi en tant que bailleur tu n'es pas exonéré, tu répercutes la TEOM à ton locataire. Et si tu l'es, tu ne peux pas lui facturer une taxe que tu n'as pas payée.
Deux points à retenir :
- Exonération du propriétaire = zéro TEOM récupérable. Tu ne peux pas facturer ce que tu n'as pas déboursé.
- Pas d'exonération personnelle pour le locataire. Son niveau de revenus ou sa situation sociale n'entre pas en jeu dans ce calcul.
C'est simple, mais ça évite des malentendus inutiles des deux côtés.
Questions fréquentes sur la TEOM et les charges locatives
Encore quelques zones d'ombre ? On répond aux questions qu'on nous pose le plus souvent sur la TEOM et les charges locatives. Sans détour.
La TEOM est-elle obligatoirement mentionnée dans le bail ?
Non, aucune obligation légale n'impose de mentionner explicitement la TEOM dans le bail. Mais attention, ça ne veut pas dire qu'on peut la réclamer sans conditions. Ce qui compte vraiment, c'est que le bail prévoie le paiement de charges réelles et récupérables. Si c'est le cas, la TEOM entre dans cette catégorie : elle est listée dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et ça suffit à la rendre exigible. En revanche, si le bail stipule des charges forfaitaires, la TEOM est déjà censée être incluse dedans. Impossible alors de la facturer en plus. Bref : pas besoin de la nommer noir sur blanc dans le contrat, mais le régime de charges choisi doit permettre sa récupération. Un bail flou sur ce point, c'est souvent la porte ouverte aux litiges.
Que se passe-t-il si le propriétaire oublie de réclamer la TEOM plusieurs années ?
Mauvaise nouvelle si t'as laissé traîner : la prescription triennale s'applique. Concrètement, tu peux remonter jusqu'à 3 ans en arrière pour réclamer la TEOM à ton locataire. Pas plus. Donc si tu n'as rien réclamé depuis 4 ans, l'année la plus ancienne est perdue. Définitivement. Le délai de 3 ans court à partir de la date à laquelle la charge était exigible. Tu peux régulariser plusieurs années d'un coup, à condition de fournir les justificatifs pour chaque année concernée. Le locataire peut contester un rappel trop tardif, surtout s'il n'a jamais reçu de provision ni de décompte. Bref, l'oubli ça coûte. Mieux vaut régulariser chaque année, pièce justificative à l'appui, plutôt que de se retrouver à réclamer 3 ans de TEOM d'un coup - et à gérer le litige qui va avec.
Le locataire paie-t-il la TEOM si le logement est inoccupé ?
La réponse dépend de si le logement est vide entre deux locataires, ou carrément inoccupé sur une longue période. Entre deux baux, la TEOM reste due par le propriétaire - c'est lui le redevable légal. Il ne peut pas la répercuter sur un locataire qui n'est pas là. Mais si le logement est inoccupé plus de trois mois pour une raison indépendante de ta volonté (travaux imposés, sinistre, recours judiciaire...), tu peux demander un dégrèvement auprès de ton centre des finances publiques. Pas automatique, ça se demande. Logement vide quelques semaines entre deux locataires : TEOM à ta charge. Inoccupation longue durée et involontaire : dégrèvement possible, à demander activement. Locataire présent une partie de l'année : TEOM récupérable au prorata temporis.
TEOM et charges au forfait : peut-on quand même la récupérer ?
Ça dépend du type de bail. En location meublée avec charges au forfait, le montant est fixé une fois pour toutes dans le bail. Pas de régularisation possible, pas de justificatif à fournir. Si tu n'as pas intégré la TEOM dans ce forfait dès le départ, tu ne peux pas la réclamer en plus après coup. C'est le jeu du forfait : simple, mais figé. En location vide, les charges sont obligatoirement récupérées en charges réelles avec régularisation annuelle. Le forfait n'existe pas pour ce régime. Donc la TEOM se récupère normalement, sur justificatif. La règle à retenir : si tu es en forfait, anticipe. Estime la TEOM avant de fixer le montant des charges. Et revois-le à chaque renouvellement de bail si besoin.
Quel justificatif le propriétaire doit-il fournir pour réclamer la TEOM ?
Le propriétaire doit transmettre l'avis de taxe foncière en identifiant clairement la ligne TEOM. Ce document est obligatoire pour justifier le montant réclamé au locataire.
Que faire en cas de litige persistant sur la TEOM ?
La commission départementale de conciliation est la première étape à saisir avant toute procédure judiciaire. Elle permet de trouver une solution amiable sans passer par les tribunaux.
Régularise chaque année
Ne laisse pas s'accumuler les années sans réclamer la TEOM : la prescription triennale est implacable. Au-delà de 3 ans, les charges non réclamées sont définitivement perdues. Une régularisation annuelle avec justificatif, c'est la meilleure protection contre les litiges.
