Taxe foncière payée par le locataire : est-ce légal ?

Taxe foncière : définition, assiette et mode de calcul

Impôt local dû chaque année au 1er janvier, la taxe foncière concerne tous les propriétaires de biens immobiliers, qu'ils occupent le logement ou qu'ils le louent. Pas d'exception : si tu es proprio d'un bien mis en location, tu reçois l'avis d'imposition, point.

Son montant ? Il résulte d'un calcul en deux temps :

• La valeur locative cadastrale : une estimation théorique du loyer annuel que pourrait générer le bien, fixée par l'administration fiscale
• Les taux d'imposition locaux : votés chaque année par les collectivités territoriales (commune, département...). Résultat : deux logements identiques dans deux villes différentes peuvent avoir des taxes foncières très différentes.

La taxe foncière englobe en réalité plusieurs composantes : la TFPB (taxe sur les propriétés bâties), la TFPNB (propriétés non bâties) et la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Et c'est cette dernière qui va nous intéresser particulièrement dans cet article.

Qu'est-ce que la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ?

Impôt local annuel, elle frappe tous les propriétaires ou usufruitiers d'un bien immobilier bâti : appartement, maison, local commercial, parking. La règle est simple : tu es proprio au 1er janvier de l'année d'imposition ? Tu dois la TFPB, point.

Ce que "bâti" veut dire concrètement : tout ce qui est fixé au sol et qui ne peut pas être déplacé. Un appartement, oui. Un chalet démontable, non.

La TFPB fait partie d'un ensemble plus large qui comprend aussi :

• la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), pour les terrains agricoles ou à bâtir
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui elle, peut être refacturée au locataire

Ce dernier point, c'est exactement là où propriétaires et locataires se mélangent les pinceaux. On y revient juste après.

Sur quelle base est-elle calculée : valeur locative cadastrale et taux communaux

Deux éléments entrent en jeu pour arriver au montant final.

La valeur locative cadastrale, d'abord. C'est le loyer théorique annuel que ton bien pourrait générer s'il était loué, selon les critères de l'administration fiscale, pas du marché réel. Sur ce montant brut, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué. C'est cette base nette qui sert d'assiette à l'impôt. Elle est révisée chaque année par le fisc.

Les taux d'imposition locaux, ensuite. Ce sont les collectivités territoriales (commune, département, intercommunalité) qui les votent. Résultat : deux logements identiques dans deux villes différentes peuvent générer des taxes foncières très différentes. Aucune harmonisation nationale sur ce point.

La formule reste simple :

• Base nette (valeur locative cadastrale - 50 %) × taux communal = taxe foncière due

C'est pour ça que la note peut varier du simple au double d'une commune à l'autre, sans que la taille ou la valeur du bien n'explique tout.

Quels biens immobiliers sont concernés par la TFPB ?

La TFPB ne se limite pas aux appartements et maisons. Elle touche tous les biens fixés au sol qui présentent le caractère d'un véritable bâtiment, selon la définition retenue par le Code général des impôts.

Concrètement, ça englobe :

• Les logements : résidence principale, secondaire, bien mis en location
• Les locaux professionnels et commerciaux : bureaux, boutiques, entrepôts
• Les dépendances : garages, parkings, caves, greniers
• Les installations industrielles : usines, ateliers, hangars
• Les terrains à usage commercial ou industriel : dès lors qu'ils sont équipés et rattachés à un bâtiment

En revanche, les terrains agricoles non bâtis relèvent de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Une autre taxe, un autre sujet.

Ce qui compte pour toi en tant que bailleur : peu importe que tu loues un studio, un local commercial ou un parking, la TFPB s'applique. Et avec elle, la question de savoir ce que tu peux - ou non - répercuter sur ton locataire.

Qui est légalement redevable de la taxe foncière : propriétaire ou locataire ?

Réponse claire, sans détour : c'est le propriétaire qui paie la taxe foncière. Pas le locataire. Même si le logement est occupé, même si le bail est en cours, même si le proprio ne met pas les pieds dans l'appartement de l'année. La loi est limpide là-dessus.

Le principe général : une taxe due par le propriétaire au 1er janvier

La règle est simple : au 1er janvier de l'année d'imposition, le propriétaire inscrit au cadastre est redevable de la taxe foncière. Point. Peu importe ce qui se passe le reste de l'année : location, vente, travaux, logement vide.

C'est ce que précise l'article 1415 du Code général des impôts : la taxe est établie au nom du propriétaire ou de l'usufruitier au 1er janvier. Le locataire n'apparaît nulle part dans cette équation.

Concrètement, ça veut dire quoi ?

• Tu loues ton bien toute l'année : c'est toi qui reçois l'avis d'imposition, c'est toi qui paies.
• Ton locataire quitte les lieux en mars : la taxe reste entièrement à ta charge.
• Tu vends en juin : c'est toi, propriétaire au 1er janvier, qui règles la note, même si tu n'habites plus là depuis des mois.

Le locataire ne doit rien à l'administration fiscale au titre de la taxe foncière. Zéro. Ce qui ne veut pas dire qu'il ne peut jamais en rembourser une partie - mais on y revient juste après.

Ce que dit le Code général des impôts sur la redevabilité

Le texte de référence, c'est l'article 1400 du Code général des impôts. Il est limpide : la taxe foncière est due par le propriétaire (ou l'usufruitier le cas échéant) au titre des biens qu'il possède. Le locataire n'y est pas mentionné. Pas une ligne.

Plus précisément, l'article 1415 du CGI confirme que la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie au nom du propriétaire. L'administration fiscale ne connaît qu'un seul interlocuteur : celui dont le nom figure au cadastre. Peu importe qu'un bail soit en cours, que le logement soit occupé ou vide.

Concrètement, ça veut dire :

• le locataire ne reçoit jamais l'avis de taxe foncière
• il ne peut pas être poursuivi par le fisc pour son non-paiement
• aucune clause de bail d'habitation ne peut contourner ce principe (on y revient plus bas)

La loi est claire. C'est le propriétaire qui est dans le viseur du Trésor public, pas son locataire.

Cas particulier de la vente en cours d'année : qui paie quoi ?

Tu vends ton bien en cours d'année ? Bonne nouvelle pour l'acheteur, question épineuse pour le portefeuille.

Légalement, c'est le propriétaire au 1er janvier qui reçoit l'avis d'imposition et doit tout régler, même s'il revend le bien dès le 2 janvier. L'administration fiscale ne fait pas de prorata. Elle ne connaît qu'une seule personne : celle inscrite au cadastre en début d'année.

Mais dans la pratique, vendeur et acheteur s'arrangent presque toujours entre eux. Voici comment ça se passe concrètement :

• Le prorata temporis est calculé au moment de la vente, en fonction du nombre de jours de détention de chaque partie.
• L'acheteur rembourse sa quote-part au vendeur, directement dans l'acte notarié.
• Ce remboursement est conventionnel, pas légal : il repose sur un accord privé, pas sur une obligation fiscale.

Autrement dit, si rien n'est prévu dans l'acte, l'acheteur ne doit rien à l'administration. Le vendeur paie tout. D'où l'importance de ne pas zapper cette clause chez le notaire.

La TEOM, seule charge de taxe foncière que le locataire doit rembourser

On a vu que la taxe foncière reste dans les mains du proprio. Mais il y a une exception - et elle concerne directement ton locataire : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, alias la TEOM.

La TEOM est une composante de l'avis de taxe foncière, mais elle a un statut à part. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 la classe explicitement parmi les charges récupérables sur le locataire. Autrement dit, c'est la seule partie de ta taxe foncière que tu peux légalement lui refacturer.

Qu'est-ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?

La TEOM finance la collecte et le traitement des déchets ménagers dans ta commune. Elle apparaît directement sur l'avis de taxe foncière, en dessous de la TFPB. Son montant varie selon la commune et la valeur locative cadastrale du bien, pas selon le volume réel de déchets produits. Résultat : deux logements identiques dans deux communes différentes peuvent avoir des TEOM très différentes. C'est le propriétaire qui la reçoit, mais c'est le locataire qui l'utilise. D'où sa récupérabilité.

Elle est calculée sur la même base que la TFPB : la valeur locative cadastrale de ton bien, multipliée par un taux voté par la collectivité locale. Ce taux varie donc d'une commune à l'autre.

Ce qui change tout pour un bailleur : la TEOM figure dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Concrètement, tu as le droit de la refacturer à ton locataire, contrairement au reste de la taxe foncière.

Comment le propriétaire répercute légalement la TEOM sur le locataire

La bonne nouvelle, c'est que la mécanique est simple. La TEOM fait partie des charges récupérables listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : tu as le droit de la refacturer à ton locataire, et c'est même prévu pour ça.

Concrètement, ça se passe en deux temps :

• Les provisions mensuelles : tu intègres une estimation de la TEOM dans les charges que ton locataire règle chaque mois, en même temps que son loyer.
• La régularisation annuelle : une fois que tu reçois ton avis de taxe foncière (et donc le montant exact de la TEOM), tu ajustes. Trop perçu ? Tu rembourses. Pas assez ? Tu réclames le solde.

Tu dois fournir les justificatifs à ton locataire s'il les demande : c'est une obligation légale, pas une option. L'avis d'imposition fait parfaitement l'affaire. Et pour les quittances de loyer qui accompagnent la régularisation, notre générateur de quittance gratuit te fait gagner du temps.

Une seule règle d'or : tu ne peux répercuter que la TEOM, jamais le reste de la taxe foncière. Tout le monde est d'accord là-dessus, la loi aussi.

Comment vérifier que le montant de TEOM refacturé est exact

Ton avis d'imposition fait la distinction : la TEOM apparaît sur une ligne séparée, avec son montant en clair. C'est ce chiffre-là, et uniquement celui-là, que tu peux répercuter sur ton locataire.

Pour vérifier que la refacturation est juste, trois points à contrôler :

• Le montant brut de TEOM : il figure sur ton avis de taxe foncière, distinct de la TFPB. Pas question d'arrondir à la hausse.
• La quote-part si plusieurs logements : tu loues un immeuble entier ? La TEOM globale se répartit au prorata de la valeur locative cadastrale de chaque lot.
• La période d'occupation : si le locataire n'a pas occupé le logement toute l'année, la refacturation s'ajuste au prorata temporis.

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Le propriétaire peut-il faire payer la taxe foncière au locataire par clause contractuelle ?

La TEOM, c'est la seule exception légale. Pour tout le reste de la taxe foncière, la règle est claire, mais elle dépend du type de bail. Et là, tout change.

Bail d'habitation : clause nulle, point final.

En location résidentielle, la loi du 6 juillet 1989 est sans appel. La liste des charges récupérables est fixée par décret (n° 87-713 du 26 août 1987) et elle est limitative. La taxe foncière n'en fait pas partie, hors TEOM. Résultat : toute clause qui tenterait de te faire payer la taxe foncière entière est nulle de plein droit. Même si tu l'as signée. Même si le proprio insiste.

Bail commercial : une autre planète.

Là, c'est la liberté contractuelle qui s'applique. Le bailleur peut légalement insérer une clause mettant la taxe foncière à la charge du locataire commercial. C'est courant, c'est valide, à condition que la clause soit rédigée explicitement dans le bail.

Bail professionnel et bail précaire suivent la même logique : pas de liste limitative, donc les parties négocient librement.

Bail rural : encadré par le statut du fermage, qui prévoit des règles spécifiques sur la répartition des charges entre bailleur et preneur.

En bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989) : une clause nulle et non avenue

En bail d'habitation, c'est tranché. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 liste de façon exhaustive les charges récupérables auprès du locataire. La taxe foncière n'en fait pas partie, et aucune clause contractuelle ne peut y changer quoi que ce soit.

Concrètement : si un propriétaire glisse dans le bail une clause qui met la taxe foncière à la charge du locataire, cette clause est réputée non écrite. Elle n'a aucune valeur juridique. Le locataire peut l'ignorer, et un juge lui donnera raison sans hésiter.

Ce que ça veut dire pour toi, bailleur :

• Tu peux récupérer la TEOM (décret n° 87-713 du 26 août 1987) : c'est légal
• Tu ne peux pas récupérer le reste de la taxe foncière, même avec une clause explicite
• Tenter de le faire expose à un remboursement forcé des sommes indûment perçues

La loi est protectrice pour le locataire sur ce point, et c'est volontaire. Le législateur a voulu éviter que la taxe foncière devienne un levier de pression déguisé dans le bail.

En bail commercial : la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire

En bail commercial, la liberté contractuelle s'applique pleinement. Le propriétaire peut légalement transférer la taxe foncière au locataire, à condition qu'une clause explicite le prévoie dans le bail. Sans cette clause, rien ne peut être réclamé.

Concrètement, voilà ce que la clause doit préciser :

• La liste exacte des taxes transférées : si une nouvelle taxe est créée en cours de bail, elle ne peut pas être mise à la charge du locataire sans avenant signé
• Le mode de calcul : généralement au prorata temporis pour la première année (bail démarrant le 1er août ? Le locataire paie 5/12e de la taxe annuelle)
• Les justificatifs à fournir : l'avis d'imposition doit accompagner toute demande de remboursement

C'est un levier financier non négligeable pour le bailleur. Mais attention : une clause floue ou incomplète, c'est une clause contestable. Rédige-la avec précision, ou fais-la relire par un professionnel.

En bail professionnel et bail précaire : ce que prévoit la liberté contractuelle

Ni bail d'habitation, ni bail commercial : le bail professionnel et le bail précaire jouent dans une autre catégorie.

Bail professionnel (pour les professions libérales, régi par la loi du 23 décembre 1986) : aucun texte n'interdit de mettre la taxe foncière à la charge du locataire. La liberté contractuelle s'applique. Si le bail le prévoit explicitement, le locataire doit payer. Sans clause ? Le propriétaire supporte seul la taxe.

Bail précaire (ou bail dérogatoire) : même logique. Ce type de contrat, limité à 3 ans maximum, est justement conçu pour tester une activité sans engagement long. Les parties fixent librement les règles financières, y compris la répartition de la taxe foncière.

Dans les deux cas, la règle est simple :

• Clause présente et claire → le locataire paie
• Pas de clause → le propriétaire paie

Rien n'est automatique. Tout est dans le contrat.

En bail rural : règles spécifiques applicables

Le bail rural, c'est encore un autre monde. Régi par le Code rural et de la pêche maritime (articles L. 415-1 et suivants), il obéit à ses propres règles, et la question de la taxe foncière y est traitée différemment.

Par défaut, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire bailleur. Mais le Code rural autorise les parties à convenir contractuellement que le preneur (le locataire agricole) en supporte tout ou partie. Cette clause doit figurer expressément dans le bail.

Attention toutefois : le montant mis à la charge du fermier ne peut pas dépasser celui de la taxe foncière réellement due. Pas question de gonfler l'addition.

Un point spécifique au bail rural : si le bien bénéficie d'une exonération de taxe foncière, le locataire ne peut pas se voir réclamer un montant fictif. La transparence s'impose, justificatif à l'appui.

Répercuter la taxe foncière sur le locataire commercial : modalités pratiques

OK, on a vu que la clause est possible en bail commercial. Mais la rédiger, c'est une chose - l'appliquer correctement, c'en est une autre. Voici comment faire ça proprement, sans litige.

Rédiger la clause de refacturation dans le bail commercial

La clause doit être rédigée noir sur blanc dans le bail. Une simple mention orale ne vaut rien. Pour être valable, elle doit être explicite et non équivoque : indiquer clairement que la taxe foncière est mise à la charge du locataire, en tout ou en partie.

Quelques points à inclure obligatoirement :

• L'étendue de la charge : taxe foncière seule, ou taxe foncière + TEOM ? Précise-le.
• Les modalités de paiement : remboursement sur présentation de l'avis d'imposition, ou provision avec régularisation annuelle ?
• Le périmètre : si le bail porte sur une partie d'un immeuble, la quote-part imputable au locataire doit être définie à l'avance.

Sans ces précisions, la clause reste floue, et une clause floue, c'est une clause contestable. Mieux vaut prendre le temps de la rédiger proprement dès la signature du bail.

Justificatifs à fournir au locataire et délais de régularisation

Une clause bien rédigée, c'est bien. Une clause appliquée avec les bons justificatifs, c'est mieux, et surtout, c'est ce qui évite le litige.

Concrètement, quand tu répercutes la taxe foncière sur ton locataire commercial, tu dois lui fournir :

• L'avis de taxe foncière original émis par l'administration fiscale
• Le détail du calcul si tu ne lui refactures qu'une quote-part (local commercial dans un immeuble mixte, par exemple)
• La preuve du paiement si le bail l'exige

Sur le timing : la taxe foncière tombe en général en octobre. Tu peux appeler les fonds dès réception de l'avis, ou fonctionner en provisions mensuelles avec régularisation annuelle : à toi de voir ce que prévoit le bail.

Pas de justificatif = pas d'obligation de payer pour le locataire. C'est aussi simple que ça.

Comment s'assurer que le montant mis à la charge du locataire est correct

Commence par demander à ton propriétaire une copie de l'avis de taxe foncière original émis par l'administration fiscale. C'est le seul document qui fait foi. Le montant qui te concerne, c'est la ligne TEOM, pas la taxe foncière globale.

Ensuite, vérifie que le montant refacturé correspond bien à la quote-part de ta surface, si le bâtiment est occupé par plusieurs locataires. Un calcul au prorata des mètres carrés est la méthode la plus courante et la plus défendable.

Le tableau ci-dessous récapitule les points de vigilance à vérifier avant toute refacturation :

Deux points à surveiller particulièrement :

• Nouvelle taxe créée en cours de bail : elle ne peut pas t'être répercutée sans avenant signé au contrat. Si le propriétaire l'ajoute unilatéralement, tu es en droit de refuser.
• Frais de gestion gonflés : la taxe foncière refacturée doit correspondre exactement à l'avis fiscal, sans majoration cachée.

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Exonérations et dégrèvements de taxe foncière dont peut bénéficier le propriétaire bailleur

Bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs : dans certaines situations, la taxe foncière peut être réduite, voire totalement supprimée. Et si tu répercutes une partie de cette taxe sur ton locataire commercial, ces exonérations ont forcément un impact sur le montant refacturé.

Exonérations liées à la situation personnelle du propriétaire (personnes âgées, handicapées, modestes)

Certains propriétaires peuvent bénéficier d'un dégrèvement ou d'une exonération totale de taxe foncière en fonction de leur situation personnelle. Et si tu es dans ce cas, ça change directement ce que tu peux ou ne peux pas répercuter sur ton locataire.

Les principales situations concernées :

• Personnes âgées de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain plafond (fixé à l'article 1417 du Code général des impôts) : exonération totale de taxe foncière sur leur résidence principale.
• Titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) sous conditions de ressources : même exonération totale.
• Personnes de plus de 65 ans et moins de 75 ans sous plafond de revenus : dégrèvement de 100 € sur la cotisation principale.

Exonérations liées au bien : logements neufs, travaux d'économie d'énergie, logements inoccupés

Le bien lui-même peut aussi ouvrir droit à des exonérations. Voici les principales situations à connaître.

Logements neufs. Toute construction nouvelle bénéficie d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement des travaux. C'est automatique, pas besoin de le demander. Résultat : pendant cette période, il n'y a rien à répercuter sur le locataire, puisqu'il n'y a rien à payer.

Travaux d'économie d'énergie. Certaines collectivités accordent une exonération partielle (50 % ou 100 %) pour les logements ayant fait l'objet de travaux d'amélioration énergétique. Ce n'est pas systématique (ça dépend de la commune), mais ça vaut le coup de vérifier.

Logements inoccupés. Un logement vacant depuis plus de 3 mois peut ouvrir droit à un dégrèvement au prorata de la durée d'inoccupation. Condition : la vacance ne doit pas être volontaire, et le propriétaire doit en faire la demande auprès des impôts.

Dans tous ces cas, si le propriétaire bénéficie d'une exonération ou d'un dégrèvement, le montant éventuellement refacturé au locataire doit être ajusté en conséquence. Refacturer la totalité alors qu'une partie a été exonérée, c'est non.

Impact des exonérations sur le montant éventuellement répercuté au locataire

Logique implacable : si tu bénéficies d'une exonération ou d'un dégrèvement sur ta taxe foncière, le montant que tu peux répercuter sur ton locataire commercial diminue d'autant. Tu ne peux facturer que ce que tu paies réellement.

Concrètement, ça veut dire quoi ?

• Exonération totale (logement neuf, propriétaire modeste...) : tu ne peux rien refacturer. Zéro. Même si ton bail commercial prévoit une clause de répercussion.
• Exonération partielle : tu répercutes uniquement la quote-part effectivement mise à ta charge par l'administration fiscale.
• Dégrèvement en cours d'année : si tu reçois un dégrèvement après avoir déjà facturé ton locataire, tu dois lui rembourser la différence.

Questions fréquentes sur la taxe foncière et le locataire