État des lieux d'entrée : modèle PDF gratuit et conseils

Modèle d'état des lieux d'entrée à télécharger gratuitement

Avant de plonger dans la théorie, autant te donner ce que tu cherches vraiment : un modèle prêt à l'emploi. On en a sélectionné qui collent à la loi Alur et au décret du 30 mars 2016, ces deux textes qui encadrent l'état des lieux d'entrée depuis 2016.

Un bon modèle inclut tout ce qu'il faut, sans que tu aies à y penser :

• l'identification des parties (propriétaire, locataire)
• la description du logement pièce par pièce
• les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité)
• le détail des clés et des équipements

Que ton logement soit meublé ou nu, il existe une version adaptée. Et si tu loues meublé, pense à joindre un inventaire du mobilier en plus de l'état des lieux : c'est ce duo qui te protège vraiment le jour de la sortie.

On te détaille juste après les formats dispo et les petites différences à connaître selon ton type de location.

Modèle PDF et Word à remplir

Deux formats, deux usages. Le PDF se remplit directement à l'écran ou s'imprime pour le compléter à la main le jour J, idéal si tu fais le tour du logement stylo en main. Le Word, lui, se modifie librement : tu ajoutes une pièce, tu supprimes une ligne, tu adaptes le document à ton bien sans te prendre la tête.

Dans les deux cas, le modèle reprend les mentions imposées par la loi Alur et le décret du 30 mars 2016 : description pièce par pièce, relevés de compteurs, état des équipements. Rien à inventer, tout est prévu.

Un conseil : remplis-le calmement, sans cocher "bon état" partout machinalement. Chaque case mal renseignée peut te coûter cher au moment de récupérer ton dépôt de garantie.

Spécificités du modèle pour un logement meublé

Un meublé, ça change la donne sur un point précis : l'inventaire du mobilier. En plus de la description pièce par pièce, tu dois annexer un état détaillé du mobilier qui liste chaque meuble et équipement fourni, avec son état réel.

Concrètement, tu notes :

• la liste des meubles (lit, table, chaises, canapé...) avec leur état
• l'électroménager (frigo, plaques, four, lave-linge...) et son fonctionnement
• la vaisselle, les ustensiles et le petit équipement
• le linge de maison s'il y en a (couette, oreillers, rideaux...)

Pourquoi ce niveau de détail ? Parce qu'en fin de bail, le locataire doit rendre tous les équipements listés. S'il en manque ou s'ils sont abîmés, le dépôt de garantie peut servir à couvrir le remplacement. Sans inventaire précis à l'entrée, impossible de prouver quoi que ce soit à la sortie.

Notre modèle meublé intègre directement cette grille d'inventaire. Tu coches, tu décris, et tout est tracé.

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Où trouver un modèle d'état des lieux conforme

Tous les modèles ne se valent pas. Pour qu'un état des lieux tienne la route en cas de litige, il doit cocher deux cases : être conforme à la loi Alur et au décret du 30 mars 2016. Concrètement, ça veut dire qu'il intègre toutes les mentions obligatoires, une description pièce par pièce, les relevés de compteurs et le détail des clés remises.

Côté sources fiables, tu as l'embarras du choix :

• Le modèle Miramo, en haut de cette page, à jour pour 2026 et calibré pour les logements meublés comme vides.
• Les sites spécialisés type bailpdf ou jelouebien, qui proposent aussi des trames gratuites conformes.

Méfie-toi des modèles trop vieux ou bricolés à la va-vite : un document non conforme, c'est une protection en moins le jour où ça coince. Prends-en un solide, et tu pars du bon pied.

Qu'est-ce qu'un état des lieux d'entrée et à quoi sert-il ?

Maintenant que tu as ton modèle en poche, voyons à quoi sert vraiment ce fameux document. Parce que remplir des cases, c'est bien. Comprendre pourquoi tu le fais, c'est mieux.

L'état des lieux d'entrée, c'est la photographie du logement au moment où tu reçois les clés. Il décrit, pièce par pièce, l'état exact des murs, sols, plafonds et équipements à un instant T. Son rôle ? Servir de point de comparaison le jour où tu rends l'appartement.

Sans lui, pas de référence objective. Et là, ça se complique vite, autant pour le propriétaire que pour le locataire. C'est ce document qui permet, en fin de bail, de distinguer ce qui relève de l'usure normale de ce qui constitue une vraie dégradation. Bref, c'est la pièce maîtresse de toute la relation locative.

Dans les sous-sections qui suivent, on décortique son rôle juridique, ce qui le différencie de l'état des lieux de sortie, et pourquoi son caractère contradictoire change tout.

Définition et rôle juridique de l'état des lieux d'entrée

Concrètement, c'est une photographie écrite de ton logement à un instant T. Pièce par pièce, équipement par équipement, on décrit l'état du bien au moment où le locataire récupère les clés. Murs, sols, robinetterie, électroménager : tout y passe.

Son rôle juridique tient en un mot : la comparaison. À la fin du bail, on met côte à côte l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Cette comparaison permet de repérer d'éventuelles dégradations et de savoir si une retenue sur le dépôt de garantie se justifie.

C'est pour ça qu'on le surnomme la pierre angulaire de la location. Sans lui, impossible de comparer quoi que ce soit objectivement. Et là, ça se complique vite : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en parfait état. Résultat, c'est lui qui trinque pour la moindre trace constatée au départ, même s'il n'y est pour rien.

Différence entre état des lieux d'entrée et de sortie

L'entrée et la sortie, c'est le même document, mais joué à deux moments clés. À l'entrée, on photographie le logement le jour où tu récupères les clés. À la sortie, on rejoue la même partition quand tu les rends. Et c'est la comparaison entre les deux qui fait toute la magie.

Pourquoi ? Parce que c'est en mettant les deux côte à côte que le bailleur repère ce qui a bougé. Un trou dans le mur, une plaque de cuisson HS, une moquette niquée : si c'était nickel à l'entrée et abîmé à la sortie, la facture peut tomber sur le dépôt de garantie.

Quelques différences à garder en tête :

---

• L'entrée est modifiable, dans les 10 jours après ton emménagement (30 jours pour le chauffage, en début de saison). La sortie, elle, ne se corrige jamais une fois signée.
• La sortie sert de juge de paix sur l'usure et les dégradations.

D'où l'intérêt d'être carré dès l'entrée.

Caractère obligatoire et contradictoire du document

Deux mots-clés à retenir : obligatoire et contradictoire. Et ils font toute la différence.

Obligatoire, ça veut dire que ce document doit exister. Pas d'état des lieux d'entrée, pas de référence claire pour comparer à la sortie. C'est la loi Alur du 24 mars 2014 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 qui posent le cadre.

Contradictoire, c'est le mot magique. Ça signifie que le document est réalisé en présence des deux parties, propriétaire et locataire (ou leurs représentants), et signé par chacune. Personne ne remplit le papier tout seul dans son coin.

Concrètement, voilà ce que ça implique :

• Deux exemplaires identiques sont établis, un pour chaque partie.
• Si les deux versions diffèrent, le document perd sa valeur juridique.
• Tu gardes ton exemplaire précieusement pendant toute la durée de la location.

Un état des lieux bâclé ou non contradictoire peut être contesté. Autant le faire bien du premier coup.

Ce que la loi Alur impose pour l'état des lieux d'entrée

Tout part d'un texte fondateur : la loi Alur de 2014, complétée par le décret du 30 mars 2016. Ensemble, ils fixent le contenu de l'état des lieux d'entrée et les conditions de sa réalisation. Petite nuance qui surprend souvent : la loi ne rend pas le document strictement obligatoire. Elle encadre son contenu, mais ne force personne à en faire un.

Sauf qu'en pratique, t'as tout intérêt à le réaliser. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état. Résultat : il devient responsable de la moindre dégradation constatée au départ, même si elle existait déjà avant lui. Un piège pour tout le monde.

Et attention : un état des lieux qui ne respecte pas les exigences de la loi Alur peut être contesté et perdre sa valeur juridique. D'où l'importance des règles qu'on détaille juste après.

Les mentions obligatoires à inclure

Le décret du 30 mars 2016 ne laisse rien au hasard. Pour qu'un état des lieux d'entrée tienne la route juridiquement, il doit contenir une liste précise d'informations :

• Le type d'état des lieux : entrée ou sortie, c'est écrit noir sur blanc.
• La date de réalisation.
• L'adresse du logement concerné.
• L'identité des parties : nom du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire, plus leurs adresses respectives.
• Les relevés des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz.
• Le détail des clés remises, et de tout moyen d'accès au logement.
• La description pièce par pièce : sols, murs, plafonds, équipements, le tout avec leur état précis.
• La signature des deux parties.

Un document qui zappe une de ces mentions s'expose à être contesté, voire à perdre sa valeur. Le plus simple pour ne rien oublier ? Partir d'un modèle conforme à la loi Alur, qui coche déjà toutes les cases pour toi.

La grille de vétusté annexée au bail

Voici un truc que la loi laisse en option, mais que tu aurais tort d'ignorer : la grille de vétusté. Elle sert à distinguer l'usure normale du logement des vraies dégradations imputables au locataire.

Concrètement, elle attribue une durée de vie à chaque équipement (peinture, moquette, robinetterie...) et applique un coefficient d'abattement année après année. Une moquette posée il y a 8 ans n'a pas la même valeur qu'à neuf. Logique.

Le décret du 30 mars 2016 n'oblige pas à l'annexer au bail, mais on te le recommande chaudement. Remplis-la en même temps que ton état des lieux d'entrée, pas au moment de partir en courant.

Pourquoi ? Parce qu'à la sortie, elle devient une base de calcul objective pour les retenues sur le dépôt de garantie. Fini les disputes au doigt mouillé.

Pour creuser le sujet, on a un guide complet sur la vétusté en location.

Le format et la remise au locataire

Côté format, la loi te laisse libre : papier ou électronique, les deux ont la même valeur juridique. Tu peux rédiger l'état des lieux à la main sur un modèle imprimé, ou utiliser une appli dédiée avec signature numérique. L'essentiel, c'est qu'il soit clair, complet et signé par tout le monde.

Une fois rempli et signé, l'état des lieux d'entrée est annexé au contrat de bail. Pas en option : il fait partie intégrante du dossier. Et surtout, un exemplaire doit être remis au locataire au moment de la remise des clés. Pas dans une semaine, pas "je te l'envoie par mail un jour" : tout de suite.

Si le document existe en version papier, prévois autant d'exemplaires originaux que de parties signataires. En électronique, chacun reçoit sa copie horodatée. Garde précieusement le tien : c'est lui qui servira de référence le jour de l'état des lieux de sortie.

Qui réalise l'état des lieux d'entrée et combien ça coûte ?

Trois options s'offrent à toi pour réaliser l'état des lieux d'entrée. Chacune a son coût et son niveau de tranquillité. Voici de quoi y voir clair avant de choisir.

Le plus courant : tu le fais toi-même avec ton locataire, le jour de la remise des clés. C'est gratuit et parfaitement valable juridiquement, à condition d'être rigoureux. Si une agence gère le bail, c'est elle qui s'en charge, mais la part facturée au locataire reste encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Et pour les cas sensibles, le commissaire de justice apporte une sécurité maximale : son document fait foi en cas de litige.

Réalisation par le propriétaire, le locataire ou l'agence

La solution la plus économique, c'est de faire l'état des lieux entre toi et ton locataire, directement. Zéro euro, juste un peu de rigueur et un bon modèle. C'est parfaitement légal, à condition que le document soit complet et signé par les deux parties.

Tu peux aussi déléguer à un agent immobilier. Pratique si tu manques de temps ou si tu veux un regard pro, mais ça a un coût. Dans ce cas, les frais sont partagés entre toi et le locataire. Attention : la part payée par le locataire ne peut pas dépasser celle du propriétaire, ni 3 € par m² de surface habitable. Une règle posée par la loi du 6 juillet 1989 pour éviter les abus.

Le bon réflexe, peu importe l'option : prends ton temps et sois précis. Un état des lieux bâclé, c'est le litige assuré au moment de rendre les clés.

État des lieux d'entrée par commissaire de justice (ex-huissier)

Quand ça coince, le commissaire de justice (l'ancien huissier) entre en jeu. Il devient quasi incontournable si l'une des parties refuse de faire l'état des lieux, ou si tu n'arrives pas à te mettre d'accord avec l'autre partie sur le contenu. Son gros avantage : il convoque les deux parties au moins sept jours à l'avance, et son constat a une valeur juridique solide, difficile à contester.

Côté budget, c'est plus salé. Le tarif est encadré et dépend de la surface du logement, généralement entre 175 et 275 € selon le nombre de pièces. Bonne nouvelle : la facture se partage à parts égales entre toi et ton locataire, moitié-moitié.

Et si le locataire fait le mort le jour J ? Le bailleur peut saisir le tribunal, qui désignera alors un commissaire pour réaliser l'état des lieux et récupérer les clés. Une option de dernier recours, mais qui existe.

Qui doit payer l'état des lieux d'entrée

Côté facture, la règle est limpide : quand l'état des lieux est fait à l'amiable, entre toi et ton locataire, c'est gratuit. Personne ne paie quoi que ce soit. Pas de surprise.

Si tu passes par une agence, les frais sont partagés. Le locataire ne peut pas payer plus que toi, et son plafond est fixé à 3 € par m² de surface habitable (loi Alur, article 5 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, c'est illégal.

Dernier cas : le commissaire de justice. Là, les frais sont divisés en deux, moitié-moitié entre bailleur et locataire. Le tarif est réglementé et tourne autour de 175 à 275 € selon la surface.

En clair :

• Amiable : 0 € pour tout le monde.
• Agence : partagé, 3 €/m² max pour le locataire.
• Commissaire de justice : 50/50.

Checklist pièce par pièce pour l'état des lieux d'entrée

Le jour J, c'est ta meilleure assurance contre les litiges. Plus ton état des lieux est détaillé, mieux tu seras protégé en fin de bail. L'idée : passer chaque pièce au peigne fin, noter l'état précis de chaque élément (neuf, bon état, état d'usage, mauvais état), et ne rien laisser au hasard.

Tu décris murs, sols, plafonds, mais aussi les détails qui fâchent : un robinet qui goutte, une prise qui pendouille, une fissure dans le carrelage. Tout ce qui n'est pas noté à l'entrée est présumé en bon état. Autrement dit, ce que tu oublies aujourd'hui, ton locataire ne pourra pas te le reprocher demain (et inversement).

Voici les pièces et zones à inspecter une par une, du hall d'entrée jusqu'au parking.

Entrée et couloir

Première impression, première étape. C'est souvent par là qu'on commence, alors autant être méthodique.

Inspecte ces éléments un par un et note tout, même les petits détails :

• La porte d'entrée : état du bois ou du métal, éraflures, fonctionnement de la serrure et du verrou, joint d'étanchéité.
• Les murs : traces, fissures, trous de chevilles, état de la peinture ou du papier peint.
• Le sol : parquet rayé, carrelage fêlé, moquette tachée. Précise le revêtement.
• Le plafond : auréoles, traces d'humidité, peinture qui s'écaille.
• Les interrupteurs et prises : nombre, état, fonctionnement.
• L'éclairage : ampoule présente ou non, luminaire fourni.

Sois précis sur le vocabulaire. "Bon état" ne veut rien dire le jour de la sortie. Préfère "rayure de 5 cm en bas à droite" ou "trace noire au-dessus de l'interrupteur". Et accompagne chaque mention d'une photo datée. C'est ce niveau de détail qui te protège vraiment.

Séjour et salon

La pièce où ton locataire va passer le plus clair de son temps. Et donc celle où l'usure se voit le plus. Sois précis, c'est ici que les litiges se jouent souvent.

Passe en revue chaque surface :

• Les murs et plafonds : peinture, papier peint, fissures, trous de chevilles, traces d'humidité. Note la couleur et l'état de chaque pan.
• Le sol : parquet, carrelage, moquette. Repère les rayures, taches ou lames abîmées.
• Les fenêtres : ouverture, fermeture, vitres, joints, volets ou stores. Vérifie qu'ils fonctionnent.
• Les prises et interrupteurs : compte-les, teste-les, note ceux qui ne marchent pas.
• Les radiateurs : nombre, état, traces de rouille.

Si le séjour est meublé, détaille chaque meuble : canapé, table, chaises, état et nombre. Une photo par élément, ça vaut tous les mots du monde.

Cuisine et équipements

La cuisine, c'est le terrain miné des états des lieux. Beaucoup d'équipements, beaucoup d'usure, et donc beaucoup de litiges potentiels. Le maître mot : tester chaque appareil, pas seulement le regarder.

Vérifie ces éléments un par un :

• Les plaques de cuisson : allume chaque feu (ou plaque), note le type et l'état général.
• Le four et la hotte : fonctionnement, propreté, état des grilles et filtres.
• L'évier et la robinetterie : pression, fuites, écoulement, joints.
• Le réfrigérateur et le lave-vaisselle (si fournis) : branche-les, vérifie qu'ils démarrent.
• Les meubles, plans de travail et placards : rayures, brûlures, poignées qui tiennent ou pas.
• Le carrelage, la crédence et le sol : carreaux fêlés, joints noircis.

Note le nombre exact d'éléments fournis. Pour un meublé, ça rejoint l'inventaire complet de la vaisselle et du petit électroménager.

Chambres

Place pour dormir, mais aussi pièce où les murs et les sols prennent cher avec le temps. Inspecte chaque chambre une par une, surtout s'il y en a plusieurs.

Voici ce qu'il faut passer au crible :

• Les murs et plafonds : trous de fixation, fissures, traces, peinture ou papier peint. Note la teinte et l'état général.
• Le sol : parquet, moquette ou carrelage. Repère les rayures, taches ou lames abîmées.
• Les fenêtres et volets : ouverture, fermeture, vitres intactes, mécanisme des volets roulants.
• Les placards et rangements : portes, étagères, penderie, tiroirs qui coulissent bien.
• Les prises, interrupteurs et éclairages : teste-les un par un.
• Le chauffage : radiateur fonctionnel, sans fuite.

Une chambre sombre ? Allume la lumière et fais tes photos avec un bon éclairage. Un détail flou dans l'état des lieux, c'est un litige qui couve.

Salle de bain et WC

Pièces humides, donc pièces sensibles. L'eau laisse des traces, et c'est souvent là que les surprises se cachent. Ouvre les robinets, tire la chasse, regarde sous les meubles.

À vérifier de près :

• Robinetterie : ouvre chaque robinet, vérifie le débit et l'absence de fuite. Note le calcaire ou les joints noircis.
• Sanitaires : lavabo, baignoire, douche, receveur. Cherche les fissures, l'émail abîmé, les traces de moisissure.
• WC : teste la chasse d'eau, contrôle l'abattant et l'absence de fuite au pied de la cuvette.
• Étanchéité : joints de silicone, carrelage, bas des murs. Une moisissure naissante, ça se note maintenant.
• Ventilation : la VMC tourne-t-elle vraiment ? Une grille bouchée, c'est de l'humidité garantie.
• Meubles et miroir : état des portes, charnières, tablettes.

Photos à l'appui dès qu'un détail mérite d'être figé. Ça évite les débats au départ.

Parties communes, cave et parking

Ces espaces sont souvent zappés, et c'est une erreur. S'ils sont mentionnés dans ton bail, ils doivent figurer dans l'état des lieux d'entrée au même titre que le reste. Un parking rayé ou une cave humide, ça peut te coûter cher au moment du départ.

À ne pas oublier :

• Cave ou box : état des murs, présence d'humidité, propreté, fonctionnement de la serrure
• Parking ou garage : numéro de la place, état du sol, marquage, accès (badge, télécommande)
• Parties communes privatives : balcon, terrasse, jardin si rattachés au logement
• Accès et fermetures : porte de garage, portail, interphone

Note bien les numéros de place et de cave : en cas de doute, c'est ce qui tranche. Et photographie tout, comme partout ailleurs.

Équipements généraux (chauffage, compteurs, clés)

C'est la dernière ligne droite, et pas la moins importante. Les équipements techniques, c'est ce qui te lâche au pire moment si personne ne les a vérifiés à l'entrée. Donc on prend deux minutes pour tout passer en revue.

Ce qu'il faut absolument noter :

• Les relevés de compteurs : eau, électricité, gaz. Relève les chiffres exacts, ils marquent ton point de départ pour la facturation.
• Le chauffage et la chaudière : type d'installation, état, date du dernier entretien si tu l'as. Allume-le pour vérifier qu'il fonctionne.
• La VMC et la ventilation : souvent oubliées, mais une VMC HS, ça se sent vite.
• Les clés : compte-les une par une. Porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, badge, télécommande de portail. Note le nombre exact de chaque jeu.
• Prises, interrupteurs, volets : teste-les, signale tout ce qui coince.

Un détail oublié ici peut coûter cher en fin de bail. Mieux vaut être méthodique.

Comment bien réaliser un état des lieux d'entrée étape par étape

Une fois que tu sais quoi regarder, reste à le faire dans le bon ordre. Un état des lieux d'entrée bien mené, c'est ta meilleure assurance contre les litiges au moment de partir. La règle d'or : plus tu es précis, plus le document te protège.

Décrire chaque pièce en détail (murs, sols, plafonds, ouvertures, équipements) ne sert pas qu'à remplir des cases. C'est ce qui permet, en comparant avec l'état des lieux de sortie, de savoir qui paie quoi. Sans description précise, impossible de trancher objectivement.

Les étapes à suivre, on les déroule juste en dessous :

• préparer ses documents avant le jour J
• inspecter et décrire l'état de chaque équipement
• émettre des réserves si quelque chose cloche
• joindre des photos datées comme preuves
• choisir le bon moment pour le réaliser
• signer le bon nombre d'exemplaires

Prends ton temps. Une demi-heure de plus aujourd'hui peut t'éviter un mois de prise de tête au départ.

Se préparer et rassembler les documents avant le jour J

Avant de poser le pied dans le logement, prépare ton matériel. Un état des lieux bâclé par manque d'organisation, c'est le genre de truc qui te coûte cher à la sortie.

Voilà ce que tu rassembles avant le jour J :

• Le bail signé : il liste les pièces, annexes et équipements à inspecter. C'est ta feuille de route.
• La grille de vétusté annexée au bail, si elle existe, pour savoir quoi noter sur l'usure des équipements.
• Un modèle d'état des lieux conforme à la loi Alur, déjà rempli avec l'identité des parties et l'adresse du logement.
• Ton téléphone chargé pour les photos datées.
• Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) à noter sur place.

Prévois aussi de quoi tester les équipements : pas besoin de t'inscrire pour utiliser nos outils gratuits si tu veux vérifier le DPE ou le plafond de loyer en amont. Mieux vaut arriver préparé que de courir après les infos le jour même.

Inspecter et décrire l'état de chaque équipement

Maintenant, place à l'inspection. Tu passes chaque pièce au peigne fin, dans le même ordre que ta checklist. Pour chaque endroit, tu regardes systématiquement les mêmes éléments :

• Murs, sols, plafonds : taches, fissures, trous, état de la peinture ou du papier peint
• Ouvertures : fenêtres, portes, poignées, volets, leur fermeture
• Petits détails qui comptent : interrupteurs, prises, robinets, joints des pièces humides

Et la règle, c'est la précision. "Bon état" ne veut rien dire. "Mur sud taché à 30 cm du sol, légère fissure près de la fenêtre", ça, c'est exploitable le jour où tu rends les clés.

Pour un meublé, tu ajoutes un inventaire du mobilier avec l'état de chaque meuble et équipement. Canapé, vaisselle, électroménager : tu notes tout. C'est ce qui détermine qui paie quoi à la sortie. Plus ta description est détaillée, moins tu laisses de place aux mauvaises surprises.

Émettre des réserves et compléter les observations

Le moindre défaut, tu le notes. Une rayure sur le parquet, un joint moisi dans la douche, une prise qui pendouille : tout doit figurer noir sur blanc dans ton état des lieux d'entrée. Ce sont tes réserves, et elles te protègent.

Sois précis dans la formulation. "Cuisine en bon état" ne veut rien dire. "Plan de travail rayé sur 10 cm près de l'évier, brûlure sur le rebord gauche" : ça, c'est exploitable.

Quelques réflexes utiles :

• Décris la localisation exacte du défaut (mur droit, angle bas, etc.)
• Mesure quand c'est possible (taille d'une fissure, d'une tache)
• Note les équipements manquants ou hors service
• Teste tout : robinets, interrupteurs, volets, électroménager

Si un point te chiffonne après coup, tu as 10 jours pour ajouter des observations sur l'ensemble du logement, et le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Profites-en.

Joindre des photos datées comme preuves

Une description écrite, c'est bien. Avec des photos en renfort, c'est imparable. Le jour de l'état des lieux d'entrée, tu dégaines ton téléphone et tu shootes chaque pièce sous plusieurs angles.

Quelques règles pour que tes clichés tiennent la route :

• Horodate tout : la date et l'heure doivent apparaître sur chaque photo. Active l'option dans les réglages de ton appareil ou utilise une appli dédiée.
• Couvre large : une vue d'ensemble par pièce, plus des gros plans sur les défauts (rayures, traces, joints abîmés).
• Identifie : note la pièce concernée pour t'y retrouver plus tard.

Attention quand même : les photos complètent la description écrite, elles ne la remplacent pas. Un défaut visible sur une photo mais absent du texte risque de ne pas peser lourd en cas de litige.

Garde-les précieusement avec ton exemplaire signé, et joins-les en annexe au document si tu peux. À la sortie, ce sont elles qui feront la différence.

Quand réaliser l'état des lieux d'entrée

Le bon moment, c'est le jour de la remise des clés. Pas avant, pas après. L'état des lieux d'entrée se fait quand le locataire prend officiellement possession du logement, idéalement quand il est encore vide. Un appartement plein de cartons et de meubles, c'est l'assurance de rater une fissure ou une tache planquée derrière le canapé.

Petite subtilité côté chauffage : si tu emménages en plein été, impossible de tester les radiateurs. Pas de panique. Les éléments liés au chauffage peuvent être complétés dans les 30 jours suivant le début de la saison de chauffe, soit autour d'octobre.

Et si tu repères un truc qui t'a échappé le jour J ? Tu as 10 jours après l'emménagement pour demander une modification, avec l'accord du proprio.

Signature et nombre d'exemplaires

Une fois que tout est noté et photographié, place à la signature. Le document doit être daté et paraphé par les deux parties : toi et le locataire. Pas de signature, pas de valeur juridique. C'est aussi simple que ça.

Côté exemplaires, tu en imprimes autant que de signataires. Un bailleur et un locataire ? Deux originaux. Une colocation à trois ? Quatre exemplaires, un pour chacun plus le bailleur. Chaque partie repart avec le sien.

Petit réflexe malin : pense à indiquer le nombre et le type de clés remises (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, badge d'immeuble). Ça évite les discussions à la sortie.

Et un bon conseil pour plus tard : utilise un document unique avec deux colonnes, entrée et sortie côte à côte. Le jour du départ, la comparaison se fait en un coup d'œil.

Réparations locatives, vétusté et dégradations

Tout l'enjeu se joue à la sortie : qui paie quoi ? L'état des lieux d'entrée sert justement de point de comparaison. Sans lui, impossible de prouver ce qui relève de l'usure normale ou des dégâts du locataire. Voici comment la loi tranche entre les trois grandes catégories.

La frontière entre vétusté et dégradation, c'est là que ça coince. Une moquette défraîchie après 8 ans ? Vétusté. Une moquette brûlée à la cigarette ? Dégradation. Pour éviter les débats sans fin, la grille de vétusté annexée au bail donne une base objective de calcul. On détaille tout ça juste en dessous, retenue sur le dépôt de garantie comprise.

Distinguer vétusté et dégradations : qui paie quoi

La distinction est simple sur le papier, plus floue dans la vraie vie. La vétusté, c'est l'usure normale du logement avec le temps : peinture qui ternit, moquette qui s'use, joints qui jaunissent. Personne n'y peut rien, c'est la vie qui passe. Résultat : c'est pour toi, le proprio.

Les dégradations, c'est autre chose. Un trou dans le mur, une vitre cassée, un évier fissuré, des taches partout. Là, c'est imputable au locataire, qui doit réparer ou payer.

La frontière se trace grâce à deux outils :

• l'état des lieux d'entrée, qui prouve l'état de départ ;
• la grille de vétusté, facultative mais ultra utile.

Remplis la grille dès l'entrée. En cas de litige à la sortie, tu auras une base objective pour calculer les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Pas de débat, des chiffres.

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Calcul de la vétusté avec la grille

Concrètement, la grille de vétusté fixe un pourcentage d'usure par an pour chaque élément du logement. Peinture, sols, équipements : chaque catégorie a sa durée de vie théorique et un abattement annuel. Plus l'élément est vieux, moins le locataire paie en cas de dégradation.

Un exemple parle mieux qu'un long discours. Imagine une moquette neuve à l'entrée, avec une durée de vie de 7 ans et un abattement de 10 % par an (après une franchise de 2 ans). Le locataire part au bout de 5 ans en l'ayant abîmée. On applique 30 % de vétusté : il ne paie que 70 % du coût de remplacement. Logique, non ? Elle avait déjà vécu.

La grille n'est pas obligatoire, mais elle est ton meilleur ami. Annexée au bail et remplie dès l'état des lieux d'entrée, elle donne une base de calcul objective. En cas de désaccord à la sortie, fini les "c'était déjà comme ça" à l'oral : tout est chiffré, daté, accepté par les deux parties.

Impact sur le dépôt de garantie en fin de bail

Le jour du départ, c'est l'heure de vérité pour ton dépôt de garantie. On reprend l'état des lieux d'entrée, on le compare à celui de sortie, pièce par pièce. Tout ce qui a changé sans relever de l'usure normale peut être retenu sur le dépôt.

Concrètement :

• Vétusté : à la charge du propriétaire, pas de retenue possible.
• Dégradation imputable au locataire : retenue justifiée, montant calculé après abattement de vétusté.

Sans état des lieux d'entrée détaillé, impossible de comparer quoi que ce soit. En pratique, si c'est le bailleur qui n'a pas réalisé l'état des lieux, il aura beaucoup de mal à prouver qu'une dégradation est bien survenue pendant la location.

Pour éviter les mauvaises surprises, pense au pré-état des lieux : une visite 2 à 4 semaines avant la fin du bail pour repérer les petites réparations à faire toi-même. Souvent bien moins cher qu'une facture d'artisan retenue sur ta caution.

Et pour ne pas te tromper sur la date de sortie, cale ton pré-état des lieux par rapport à la fin de ton préavis : le bon timing évite de payer un mois de loyer en trop.

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Pour aller plus loin, on a un guide complet sur la récupération de ta caution.

Litiges liés à l'état des lieux d'entrée et recours

Un état des lieux qui dérape, ça arrive. Désaccord le jour J, oubli dans le document, signature regrettée : pas de panique, il existe une solution pour chaque situation.

Le truc à retenir : l'état des lieux d'entrée n'est pas obligatoire au sens strict. La loi Alur a fixé son contenu, mais pas son existence. Sauf que sans lui, tu te tires une balle dans le pied. Le locataire est alors présumé avoir reçu un logement en parfait état, et il devra répondre de tout au départ.

Et l'enjeu est de taille, parce que ce document reste la pierre angulaire de toute la relation locative. C'est lui qui permet de comparer l'entrée et la sortie, donc de justifier (ou pas) une retenue sur le dépôt de garantie.

Voyons les cas de figure les plus fréquents et comment t'en sortir proprement, que tu sois propriétaire ou locataire.

Désaccord entre propriétaire et locataire le jour de l'état des lieux

Tant que personne n'a signé, rien n'est figé. Si tu n'es pas d'accord sur l'état d'un mur, d'un équipement ou d'une pièce, on en discute sur place et on ajuste le document. C'est tout l'intérêt du caractère contradictoire de l'état des lieux d'entrée : il se construit ensemble, pas dans le dos de l'autre.

Le bon réflexe, c'est de noter le point de désaccord noir sur blanc, photos à l'appui. Mieux vaut un document un peu touffu qu'une dispute en fin de bail.

Si le blocage persiste et que tu n'arrives pas à te mettre d'accord avec l'autre partie sur le contenu ou même sur la réalisation du constat, tu peux faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier). Dans ce cas, les frais sont partagés à parts égales entre le propriétaire et le locataire, comme le rappelle l'ANIL. C'est plus cher, mais le constat devient quasi incontestable.

Demander une modification après la signature

Tu as signé, et là tu remarques un détail qui cloche : une fissure oubliée, une prise qui ne marche pas, un radiateur qui fait des siennes. Bonne nouvelle, la signature ne ferme pas tout de suite la porte.

La loi te laisse 10 jours après ton emménagement pour demander à compléter l'état des lieux d'entrée. Tu signales les oublis au propriétaire, et avec son accord, le document est modifié.

Cas particulier pour le chauffage : tu disposes d'un délai plus long, jusqu'à 30 jours après le début de la période de chauffe (souvent en octobre). Logique, impossible de tester un radiateur en plein mois de juillet.

Quelques réflexes utiles :

• Fais ta demande par écrit (mail ou courrier), histoire de garder une trace.
• Décris précisément le défaut, photos datées à l'appui.
• Conserve ton exemplaire mis à jour pendant toute la location.

Et si le propriétaire refuse de compléter ? Tu gardes la possibilité de faire constater le souci par un commissaire de justice. Ça te protège pour la sortie.

État des lieux d'entrée non remis au locataire

La remise du document fait partie des obligations légales : ton propriétaire doit te donner un exemplaire de l'état des lieux d'entrée, signé par les deux parties, le jour même. S'il traîne ou refuse, commence par une relance à l'amiable, par mail ou message. Pas de réponse ? Passe à une lettre recommandée avec accusé de réception, qui pose noir sur blanc ta demande et garde une trace.

Le risque, si rien n'aboutit : on se retrouve dans une situation proche de l'absence d'état des lieux. Et là, la règle se retourne contre toi. Sans document à comparer en fin de bail, le logement est présumé t'avoir été remis en bon état. Autrement dit, c'est à toi de prouver que la fissure ou la tache était déjà là avant ton arrivée.

C'est pour ça qu'on insiste : garde toujours ta copie précieusement, et exige-la dès le jour J.

Conséquences de l'absence d'état des lieux d'entrée

Pas d'état des lieux d'entrée, et c'est tout l'équilibre qui bascule. Le principe de départ, posé par l'article 1731 du Code civil, joue plutôt en faveur du bailleur : sans constat d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état et doit les rendre tels quels. Mais pour une résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 nuance tout : cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a empêché la réalisation de l'état des lieux. Si c'est le bailleur qui a fait obstacle, il ne peut donc rien te réclamer sans prouver lui-même les dégradations.

Mais attention, ça joue dans les deux sens :

• Pour toi, locataire : si l'absence d'état des lieux est imputable au bailleur, il ne peut plus invoquer la présomption et devra prouver les dégradations pour justifier une retenue sur ton dépôt de garantie.
• Si l'absence d'état des lieux te revient (tu as refusé, tu n'es pas venu) : la présomption de l'article 1731 s'applique contre toi, et tu es réputé avoir reçu le logement en bon état.

Le mieux reste donc d'en faire un, même imparfait. Un document signé vaut mieux qu'un vide juridique.

Contester un état des lieux d'entrée

Contester, c'est possible, mais le timing compte. Si l'état des lieux d'entrée a été bâclé ou que tu repères une erreur, tu as 10 jours après l'emménagement pour demander une modification, avec l'accord de ton propriétaire. Pour tout ce qui touche au chauffage, le délai grimpe à 30 jours après le début de la saison de chauffe (souvent en octobre).

Passé ces délais, ça se complique. Le document devient la référence officielle pour comparer avec l'état des lieux de sortie. Si un désaccord persiste, tu peux saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. Dernier recours en cas de blocage total : le juge des contentieux de la protection. Et côté sortie, si le constat de départ te semble injuste, on t'explique comment contester un état des lieux de sortie déjà signé.

Le réflexe qui sauve : garde toujours tes photos datées et tes échanges écrits. C'est ce qui fera pencher la balance.

Cas particuliers de l'état des lieux d'entrée

Chaque logement a ses petites particularités, et l'état des lieux d'entrée s'adapte. Le principe reste le même partout : tout décrire, pièce par pièce, à un instant T. Mais selon le type de bien ou la situation, quelques points méritent ton attention.

• Appartement : on regarde aussi les parties communes, la cave, le parking. Tout ce qui est rattaché au bail compte.
• Maison : ajoute le jardin, la clôture, la toiture visible, le portail, les dépendances.
• Studio : tout est dans une seule pièce, mais sois précis sur la kitchenette et le coin nuit.
• Colocation : chaque colocataire signe le document. Pas d'exception.
• Locataire qui parle peu français : prévois une personne pour traduire, histoire que personne ne signe à l'aveugle.
• Procuration : tu peux te faire représenter par un proche muni d'un mandat écrit.

Dans tous les cas, le réflexe gagnant reste le même : des photos datées et une check-list complète avant de signer.

État des lieux d'entrée d'un appartement

Un appartement, c'est le cas le plus courant, et celui où il faut surtout penser aux parties communes. Tu inspectes ton logement pièce par pièce comme d'habitude, mais n'oublie pas ce qui se trouve en dehors de ta porte : hall d'entrée, ascenseur, escaliers, cave ou parking si tu y as droit. Note l'état des compteurs (eau, électricité, gaz) et le nombre de clés ou de badges remis.

Quelques points à garder en tête :

• Les sols et murs dans chaque pièce, traces et fissures comprises
• La cuisine équipée s'il y en a une : four, plaques, hotte, robinetterie
• Les fenêtres et volets, surtout leur fonctionnement
• Le système de chauffage et l'état de la VMC

Si l'appartement est meublé, ajoute un inventaire détaillé du mobilier. Il s'annexe au bail et a la même valeur juridique que l'état des lieux. Bref, plus tu décris, mieux tu es protégé.

État des lieux d'entrée d'une maison

Une maison, ça veut dire plus de surface à couvrir, et plus d'extérieurs à ne pas oublier. Tu fais le tour des pièces comme partout, mais tu ajoutes tout ce qui dépasse les quatre murs :

• Le jardin, la terrasse, la clôture et le portail
• La toiture, les façades et la gouttière, visibles à l'œil nu
• Le garage, l'abri de jardin, la dépendance
• Les systèmes propres à la maison : chaudière individuelle, fosse septique, cuve, adoucisseur d'eau

Note aussi l'état des arbres et haies, surtout s'il y a une charge d'entretien à ta main. Pense à remplir la grille de vétusté en même temps : c'est elle qui fera la différence à la sortie entre usure normale et vraie dégradation. Et vu qu'une maison ne se visite pas en 5 minutes, prends ton temps et dégaine l'appareil photo à chaque détail qui compte.

État des lieux d'entrée d'un studio

Avec un studio, la bonne nouvelle, c'est que tout tient sur peu de surface. Une seule pièce de vie, un coin cuisine, une salle d'eau, et c'est plié. Mais ce n'est pas une raison pour bâcler : un studio se loue souvent meublé, et là, l'inventaire du mobilier devient incontournable.

Détaille chaque équipement présent : le canapé-lit, la kitchenette, les plaques, le frigo, la table, les chaises. Note leur état précis, et joins des photos datées. Cet inventaire s'annexe au bail et a la même valeur juridique que l'état des lieux d'entrée.

Le piège du studio, c'est l'optimisation de l'espace. Tout est rapproché, donc tout s'use plus vite : les murs près de la plaque de cuisson, le sol du coin nuit, les joints de la douche. Inspecte ces zones avec soin, c'est là que les litiges se jouent à la sortie.

Colocation : signature de tous les colocataires

En colocation, la règle est simple : tout le monde signe. Chaque colocataire présent au moment de l'emménagement doit parapher l'état des lieux d'entrée, parce que chacun est engagé par le bail et donc responsable de l'état du logement.

Le souci, c'est quand un colocataire arrive plus tard ou remplace quelqu'un en cours de route. Idéalement, on refait un état des lieux à son arrivée, ou au minimum on lui fait signer le document existant pour qu'il en prenne acte. Sans ça, difficile de lui imputer quoi que ce soit au moment du départ.

Petit rappel utile : chaque colocataire doit repartir avec son propre exemplaire signé. Et le délai de 10 jours pour compléter le document après l'emménagement vaut pour tout le monde. Si l'un des colocataires repère un défaut oublié, il peut encore le faire ajouter, avec l'accord du propriétaire.

Locataire ne parlant pas ou peu français

Un état des lieux ne vaut quelque chose que si chacun comprend ce qu'il signe. Si le locataire maîtrise mal le français, fais en sorte que tout soit clair avant de parapher : relis ensemble chaque ligne, explique les termes techniques, vérifie qu'il a saisi la portée du document. Un document signé sans être compris, c'est une source de litige garantie le jour de la sortie.

Quelques réflexes utiles :

• Prends ton temps et reformule simplement, sans jargon.
• Appuie-toi sur les photos datées : une image parle plus qu'une description écrite.
• Si besoin, fais venir un proche bilingue qui pourra traduire et lever les doutes.

L'objectif reste le même : que le locataire sache exactement dans quel état il prend le logement, et ce qu'on attendra de lui à la fin du bail.

Procuration et représentation lors de l'état des lieux

Pas dispo le jour de la remise des clés ? Pas de panique, tu n'es pas obligé d'être physiquement présent. Le propriétaire comme le locataire peuvent se faire représenter par un mandataire muni d'une procuration. Concrètement, tu confies à quelqu'un de confiance le soin de réaliser et de signer l'état des lieux d'entrée à ta place.

Ce mandataire peut être :

• un proche (membre de la famille, ami) ;
• un agent immobilier ;
• toute personne que tu désignes par écrit.

La procuration doit être claire : nom du mandataire, identité du mandant, logement concerné, et l'objet précis de la mission. Une fois signé par le représentant, le document garde toute sa valeur juridique, exactement comme si tu avais paraphé toi-même. Le seul vrai conseil : choisis quelqu'un de minutieux, parce que c'est ce qu'il note qui t'engagera à la sortie.

Questions fréquentes sur l'état des lieux d'entrée

On a regroupé ici les questions qui reviennent le plus souvent. Réponses claires, droit au but.

Pour comprendre comment ces documents protègent ton dépôt de garantie, consulte notre guide dédié à la récupération de la caution et tes recours.