Sources des loyers

Trois familles de sources alimentent les loyers affichés. Elles ne se valent pas en force juridique, et la page de chaque zone te dit laquelle a été retenue.

Plafonds légaux (le plus fort)

Quand une zone est couverte par un dispositif d'encadrement légal - Paris, Plaine Commune, Est Ensemble - le loyer publié provient directement du décret applicable. C'est la limite haute opposable au bail.

Échantillons des observatoires régionaux

Le réseau OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne) et ses homologues régionaux publient des médianes par typologie sur les communes qu'ils suivent. Le chiffre est représentatif du marché réel ; il n'a pas de portée juridique propre.

Modèle DHUP (le plus large)

Hors zones encadrées et hors communes suivies par un observatoire, le loyer affiché provient de la « Carte des loyers » publiée chaque année par le ministère de la Transition écologique. Ce sont des estimations par commune calibrées sur les annonces SeLoger / leboncoin par les équipes DHUP / ANIL / INRAE.

Sources de contexte

INSEE Filosofi (revenus, taux de pauvreté), INSEE recensement (population, part de locataires), ADEME DPE (étiquettes énergétiques), Île-de-France Mobilités (gares et stations), IGN ADMIN-EXPRESS (frontières communales et arrondissements), INSEE IRL (indice de révision trimestriel des loyers). La liste complète des datasets cités est en bas de page.

Indice de confiance Miramo

Chaque page affiche un indice étoilé (★★★★★ à ★). Il ne juge pas la qualité du quartier - il dit combien d'angles de la zone on couvre. Plus on a de signaux pour décrire le coin (loyer, plafond légal, démographie, DPE, hooks de quartier, voisins), plus l'indice grimpe.

On compte sept signaux par zone : (1) une référence loyer publiée, (2) au moins 4 typologies dans le breakdown, (3) un plafond légal applicable, (4) un bloc démographie INSEE, (5) un échantillon DPE d'au moins 50 logements, (6) des hooks factuels (école / gare / commerce nommés), (7) au moins 3 voisins de comparaison.

Indice	Libellé	Signaux présents
★★★★★	Données complètes	6 ou 7 signaux sur 7. Image quasi exhaustive de la zone : loyer, plafond, démographie, DPE, hooks, voisins.
★★★★	Données solides	5 signaux sur 7. L'essentiel est là, un ou deux angles manquent (souvent les hooks ou l'échantillon DPE).
★★★	Données suffisantes	4 signaux sur 7. Le loyer et la démographie sont fiables ; les angles secondaires sont partiels.
★★	Données partielles	2 ou 3 signaux sur 7. Le loyer est dispo mais le contexte autour reste mince. À recouper avec une visite.
★	Données limitées	0 ou 1 signal sur 7. Très peu d'info disponible sur la zone. Le chiffre affiché reste indicatif.

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Comment on calcule

Loyer médian par typologie

Pour chaque zone et chaque typologie (studio, T1, T2, T3, T4+), on prend la médiane des références par couple (segment, meublé, époque de construction). La médiane est plus robuste que la moyenne face aux outliers - un loyer exceptionnel ne tire pas le chiffre.

Plafond légal majoré

Quand la zone est encadrée, on calcule la médiane des « loyers de référence majorés » sur les lignes meublé = non, toutes typologies confondues. C'est la limite haute applicable au bail, sauf complément de loyer documenté.

Quartiers voisins

L'écart de loyer affiché par rapport à un voisin est calculé sur les centroïdes WGS84 (distance haversine). Les voisins listés sont ceux qui partagent une frontière administrative directe avec la zone.

Profil INSEE et DPE

Les chiffres « profil INSEE » (revenu médian, taux de pauvreté, part de locataires) sont issus de Filosofi (millésime le plus récent disponible à la date du build). La répartition DPE A à G provient du flux ADEME des diagnostics publiés depuis juillet 2021, agrégée par commune.

Calendrier Loi Climat

Le calendrier de retrait des passoires thermiques affiché sur chaque page reprend les échéances du décret n° 2022-1255 (interdiction G en 2025, F en 2028, E en 2034). Aucune extrapolation : ce sont les dates publiées au Journal Officiel.

D'où vient le chiffre affiché sur la page de mon arrondissement ?

Il vient soit du décret d'encadrement (quand la zone est plafonnée), soit d'un observatoire régional, soit du modèle DHUP du ministère du Logement. L'indice de confiance étoilé sur chaque page te dit combien de signaux on a sur la zone.

Le chiffre a-t-il une valeur légale ?

Seul le plafond légal (publié par arrêté préfectoral) a une valeur juridique. C'est la limite haute applicable au bail des deux côtés : locataire et bailleur. Hors zone encadrée, le chiffre est indicatif et sert de repère de marché.

À quelle fréquence les loyers sont-ils mis à jour ?

Les plafonds légaux Paris / Plaine Commune / Est Ensemble sont mis à jour tous les ans. Le modèle DHUP est rafraîchi en décembre de chaque année. Les chiffres INSEE et DPE suivent les rebuilds mensuels du site.

Pourquoi le DPE et le profil INSEE figurent à côté du loyer ?

Parce qu'ils décident du loyer que tu vas vraiment payer : un G est interdit à la location dès 2025 (Loi Climat), et le profil socio-démographique d'un quartier change la marge de négociation et la durée moyenne d'occupation.

Fréquence de mise à jour

Plafonds légaux Paris : annuel, publication en juillet.
Plafonds légaux Plaine Commune et Est Ensemble : annuel.
Modèle DHUP « Carte des loyers » : annuel, publication en décembre.
Échantillons des observatoires : annuel.
INSEE (Filosofi, recensement) : tous les 1 à 3 ans selon le dataset.
ADEME DPE : flux continu, snapshot mensuel.
IRL : trimestriel.

Les rebuilds sont déclenchés mensuellement par défaut, et à la date de publication officielle de chaque source quand elle est connue.

Limites et portée juridique

Sur une zone couverte par un plafond légal, le chiffre publié encadre le bail des deux côtés : locataire comme bailleur. Au-delà du plafond, un complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement (vue, terrasse, hauteur sous plafond, etc.).

Hors zone à plafond légal, le chiffre est indicatif. Il représente une médiane de marché ; il ne sert pas de référence juridique pour un loyer librement négocié et ne remplace pas une expertise individualisée.

Les données affichées ne constituent pas un engagement contractuel ni une recommandation d'investissement. Avant une décision juridique ou financière sérieuse, recoupe avec un professionnel.

Toutes les sources publiques utilisées

Tu peux ouvrir chaque jeu de données pour vérifier la valeur que Miramo affiche, télécharger les fichiers bruts et lire les fiches descriptives officielles.

Encadrement des loyers - Ville de Paris Ville de Paris · 2025
Plafonds légaux par quartier × pièces × époque × meublé, publiés annuellement par l'observatoire OLAP-Paris.
Encadrement des loyers - Plaine Commune Établissement Public Territorial Plaine Commune · 2023
Plafonds légaux par secteur × pièces × époque × meublé, applicables sur les neuf communes de Plaine Commune.
Encadrement des loyers - Est Ensemble Établissement Public Territorial Est Ensemble · 2023
Plafonds légaux par secteur × pièces × époque × meublé, applicables sur les neuf villes d'Est Ensemble.
« Carte des loyers » - Indicateurs de loyers d'annonce par commune Ministère de la Transition écologique (DHUP) · 2025
Loyers indicatifs au m² estimés par commune à partir des annonces SeLoger / leboncoin et des modèles DHUP / ANIL / INRAE. Couvre la France entière hors zones encadrées.
Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) · 2024
Loyers médians observés sur un échantillon enquêté chaque année par l'OLAP, ventilés par zone Pinel et catégorie de logement. Tier B de la cascade de confiance Miramo, entre l'encadrement légal (★5) et le modèle DHUP (★3).
Filosofi - Niveau de vie médian (INSEE) INSEE · 2021
Niveau de vie médian par commune issu des sources fiscales et sociales (CAF, MSA, CCMSA, déclarations de revenus). Couvre le revenu médian, les déciles, le taux de pauvreté et la composition du revenu disponible.
Recensement de la population - Série historique (INSEE) INSEE · 2022
Population, ménages, densité, part de résidences principales / secondaires / vacantes par commune et arrondissement, issus du recensement. Source des chiffres démographiques affichés sur chaque page de zone.
Recensement - Logements en résidence principale (INSEE) INSEE · 2022
Statut d'occupation des résidences principales par commune : propriétaires, locataires parc privé, locataires HLM (parc social), locataires meublés. Source des parts d'occupation affichées dans le profil INSEE.
Recensement - Pyramide des âges (INSEE) INSEE · 2022
Population principale par tranche d'âge et par commune, utilisée pour calculer l'âge médian de chaque zone par interpolation linéaire sur la distribution cumulée.
DPE - Logements existants (depuis juillet 2021) ADEME · 2021/2026
Diagnostics de performance énergétique publiés depuis la réforme de juillet 2021. Source de la répartition A à G affichée sur chaque page de zone et du calendrier de retrait des passoires thermiques.
Gares et stations du réseau ferré - Île-de-France Mobilités Île-de-France Mobilités · 2024
Coordonnées géographiques des gares, métros, RER et trams franciliens. Alimente la mise en avant du transport structurant à proximité de chaque zone.
Indice de référence des loyers (IRL) - INSEE INSEE · 1990/2026
Indice trimestriel servant de base légale au plafonnement des révisions annuelles de loyer. Plafonne légalement la hausse qu'un bailleur peut appliquer chaque année à un bail en cours.

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Méthodologie : comment Miramo calcule les loyers