Mur extérieur : locataire ou propriétaire doit entretenir ?

Ce que dit la loi sur les réparations locatives extérieures

Locataire ou propriétaire - qui paie quoi quand un mur extérieur se dégrade ? La réponse est dans la loi, et elle est plus claire qu'on ne le croit.

La base légale, c'est le décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte établit la liste officielle des réparations locatives : autrement dit, tout ce que le locataire doit entretenir ou réparer pendant son bail, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

La définition légale est claire : les réparations locatives couvrent « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux ». Tout ce qui dépasse l'usage normal, c'est le propriétaire qui prend.

Le décret de 1987 : liste officielle des réparations à la charge du locataire

Publié au Journal officiel, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste noir sur blanc les réparations qui tombent dans l'escarcelle du locataire. Pas de place pour l'interprétation : c'est écrit, c'est signé, c'est opposable.

Pour les parties extérieures, le décret pointe notamment :

• Les jardins privatifs : tonte, désherbage, taille des haies et arbustes
• Les allées et surfaces extérieures : nettoyage et maintien en état
• Les gouttières : débouchage et nettoyage courant
• Les volets et grilles : graissage, menues réparations des mécanismes
• Les boîtes aux lettres : entretien et petites réparations

Ce que le décret ne couvre pas ? Les dégradations liées à la vétusté ou à un vice de construction. Ça, c'est le propriétaire qui prend. Et si tu as causé des dégâts par un usage anormal (trous dans les murs, dommages liés à un animal), c'est ta responsabilité pleine et entière, décret ou pas.

La distinction fondamentale entre entretien courant et grosses réparations

Deux catégories, deux responsabilités. C'est aussi simple que ça.

L'entretien courant regroupe tout ce qu'un locataire fait (ou devrait faire) au quotidien pour maintenir le logement en bon état. Petites réparations, nettoyage, graissage, remplacement de pièces d'usure normale : c'est ton terrain.

Les grosses réparations, elles, appartiennent au propriétaire. On parle de travaux importants, coûteux, qui touchent à la structure ou à la solidité du bien.

Le critère qui fait la différence ? L'ampleur et la cause. Une réparation locative, c'est :

• liée à l'usage normal du logement
• de faible coût
• sans lien avec un vice de construction ou la vétusté

Dès qu'un problème dépasse ce cadre (fissure profonde, infiltration, dégradation liée au temps), le bailleur prend le relais. La loi du 6 juillet 1989 le pose clairement : le propriétaire doit maintenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué.

Ce que le bail peut prévoir en plus ou en moins

La loi pose le cadre, mais le bail peut l'ajuster, dans une certaine mesure.

Un propriétaire peut inclure des clauses qui transfèrent au locataire certaines obligations supplémentaires : l'entretien d'un ravalement léger, le nettoyage régulier d'une façade accessible, ou encore l'entretien de certains équipements extérieurs spécifiques au logement. C'est légal, à condition que ces clauses soient claires et acceptées à la signature.

À l'inverse, un bail peut aussi alléger les obligations du locataire, par exemple si le propriétaire prend en charge l'entretien du jardin ou des parties extérieures communes.

Ce qu'on ne peut pas faire : transférer au locataire des grosses réparations qui relèvent structurellement du bailleur. Une clause qui ferait payer le ravalement de façade au locataire ? Nulle et non avenue, quoi qu'il soit écrit dans le contrat.

La règle d'or : lis ton bail avant de signer. Ce qui est dedans t'engage.

Entretien des murs extérieurs : les obligations concrètes du locataire

Maintenant que le cadre légal est posé, passons aux choses concrètes. Ce que tu dois faire - ou ne pas faire - en tant que locataire sur les murs extérieurs, c'est souvent là que les malentendus naissent.

Voici un récap clair de qui fait quoi :

Le nettoyage et le maintien en état des façades accessibles

En tant que locataire, tu es responsable de l'entretien des parties extérieures accessibles du logement. Concrètement, ça concerne surtout ce qui est à portée de main, ou d'échelle.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 est clair là-dessus : tu dois maintenir en état de propreté les surfaces extérieures dont tu as l'usage direct. Ça inclut notamment :

• Le nettoyage des façades accessibles depuis tes fenêtres, ton balcon ou ta terrasse
• L'élimination des salissures courantes : traces de pollution, dépôts de poussière, coulures
• Le démoussage des surfaces exposées à l'humidité, si tu peux y accéder sans risque

La limite est importante : "accessible" ne veut pas dire que tu dois louer un échafaudage. Si le nettoyage nécessite un équipement professionnel ou présente un danger, ça sort du périmètre de l'entretien courant. C'est au propriétaire de prendre le relais.

Le principe de base ? Tu entretiens ce que tu utilises et ce que tu peux atteindre en sécurité. Pas plus.

Les petites fissures et dégradations superficielles : locataire responsable ?

Bonne question, et source de beaucoup de conflits à l'état des lieux.

Une fissure superficielle sur un enduit, un éclat de peinture, une petite égratignure sur le crépi : ce type de dégradation légère et localisée peut incomber au locataire si elle résulte d'un manque d'entretien ou d'une maladresse.

En revanche, une fissure qui s'étend, qui traverse le mur de part en part ou qui laisse passer l'humidité, c'est une autre histoire. Là, on sort du domaine de l'entretien courant pour entrer dans celui des grosses réparations, et c'est le propriétaire qui prend le relais.

La règle à retenir :

• Fissure superficielle, stable, sans infiltration → peut être à ta charge si tu l'as causée
• Fissure structurelle ou évolutive → charge du propriétaire, sans discussion
• Fissure existante à l'entrée et non mentionnée dans l'état des lieux → documente-la par écrit dès que possible

C'est pour ça que l'état des lieux d'entrée est ton meilleur allié. Chaque défaut noté, c'est une responsabilité que tu n'auras pas à porter à la sortie. Pour ne rien oublier, utilise notre check-list pour louer un appartement.

Les traces, salissures et mousses : qui doit intervenir ?

Là, ça devient un peu plus flou. Une mousse verte sur le bas de façade, des traces de pollution sur le crépi, des auréoles d'humidité en surface... à qui ça appartient comme problème ?

La règle de base : si c'est lié à un défaut d'entretien courant, c'est toi. Si c'est lié à la vétusté naturelle du bâtiment ou à un problème structurel, c'est le propriétaire.

Concrètement :

• Mousses et lichens sur une surface accessible (terrasse, bas de mur, appui de fenêtre) : tu dois les traiter régulièrement, avec un produit hydrofuge si besoin.
• Salissures légères (traces de boue, dépôts) sur une zone que tu utilises : ton entretien, ton affaire.
• Noircissement généralisé de la façade lié aux années et à la pollution urbaine : c'est du ravalement, donc à la charge du bailleur.

Le critère qui tranche souvent : est-ce qu'un entretien régulier aurait pu l'éviter ? Si oui, tu es dans le viseur.

Les dégradations causées par le locataire : une responsabilité pleine et entière

Là, c'est une autre histoire. Quand c'est toi qui as causé le dégât, volontairement ou par négligence, la responsabilité est totale, sans discussion possible.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles résultent de la vétusté, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure.

Concrètement, ça couvre :

• un impact sur le crépi causé par un choc (vélo, voiture, mobilier de jardin)
• des tags ou graffitis réalisés ou tolérés par le locataire
• des dégâts causés par des animaux de compagnie sur les murs accessibles
• une dégradation liée à un défaut d'entretien répété (mousse non traitée qui finit par abîmer l'enduit)

Dans ces cas, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour financer les remises en état. Et si le coût dépasse la caution, il peut aller plus loin.

Ce qui reste à la charge du propriétaire pour les murs extérieurs

Tout ce qu'on vient de voir côté locataire, c'est une chose. Mais le propriétaire, lui, a ses propres obligations, et elles sont loin d'être anecdotiques.

La règle de base : tout ce qui dépasse l'entretien courant, tout ce qui touche à la structure ou à la durabilité du bâti, c'est lui qui prend en charge. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 l'oblige à maintenir le logement en bon état d'usage tout au long de la location. Pas juste à l'entrée. Si tu veux connaître tes recours face à un propriétaire qui ne fait pas les travaux, consulte notre guide sur le droit du locataire face aux gros travaux.

Les grandes catégories qui lui appartiennent :

• Ravalement de façade
• Fissures structurelles et problèmes d'étanchéité
• Infiltrations d'eau par les murs
• Entretien des façades et toitures végétalisées (confirmé par service-public.fr)

Le ravalement de façade : une obligation du bailleur

C'est clairement du ressort du propriétaire. Le ravalement de façade (le nettoyage en profondeur, la réfection du crépi, la peinture de la façade) ne fait pas partie des réparations locatives. C'est une grosse intervention, souvent coûteuse, qui incombe au bailleur.

Concrètement, le ravalement devient obligatoire dans deux cas :

• La vétusté naturelle : avec le temps, les matériaux se dégradent, s'effritent, perdent leur étanchéité. C'est l'usure normale du bâti, pas la faute du locataire.
• Le vote en copropriété : si l'immeuble est en copropriété et que les travaux sont votés en assemblée générale, le propriétaire doit s'y conformer, et en assumer le coût.

À noter : certaines communes imposent un ravalement tous les 10 ans environ. Dans ce cas, c'est encore le bailleur qui règle la facture, sans pouvoir te la refiler.

Les fissures structurelles et problèmes d'étanchéité

Une fissure qui traverse le mur de part en part, un joint de façade qui s'effrite, une infiltration d'eau qui remonte par les fondations... Ça, c'est clairement hors de ta portée, et hors de ta responsabilité.

Les fissures structurelles relèvent des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil. Dès qu'une fissure menace la solidité du bâti ou laisse passer l'eau, c'est le propriétaire qui doit intervenir, sans pouvoir te refacturer quoi que ce soit.

Même logique pour les problèmes d'étanchéité :

• joints de façade dégradés par le temps
• revêtement extérieur fissuré laissant pénétrer l'humidité
• pont thermique ou défaut d'isolation du mur porteur

Le seul bémol : si c'est toi qui as provoqué la fissure (choc, percement non autorisé, mauvais entretien avéré), la responsabilité bascule de ton côté. Sinon, c'est le bailleur qui gère, et qui paie.

L'humidité et les infiltrations d'eau par les murs

Des taches d'humidité sur les murs intérieurs, de la peinture qui cloque, un plafond qui se décolle près d'une fenêtre... Ces symptômes viennent souvent de l'extérieur. Et dans ce cas, c'est le propriétaire qui doit agir.

Les infiltrations d'eau par les murs extérieurs (joints de façade dégradés, enduit poreux, pont thermique, défaut d'étanchéité autour des menuiseries) relèvent de la grosse réparation. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à maintenir le logement en état d'usage. Un mur qui laisse passer l'eau, c'est exactement ça.

Ce que tu dois faire de ton côté : signaler le problème par écrit, rapidement. Parce que si tu laisses traîner et que les dégâts s'aggravent, le propriétaire pourrait tenter de te faire porter une partie de la responsabilité. Un courrier recommandé avec photos à l'appui, c'est ta meilleure protection.

Les autres éléments extérieurs partagés entre locataire et propriétaire

Les murs, c'est une chose. Mais l'extérieur d'un logement, c'est tout un écosystème. Gouttières, volets, balcons, boîte aux lettres... Chaque élément a ses règles. Et spoiler : elles ne sont pas toutes du même côté.

Voici comment se répartissent les responsabilités sur les principaux éléments extérieurs :

Le principe reste le même partout : tu entretiens, le propriétaire répare en profondeur. La nuance, c'est que "entretien courant" peut vite devenir flou, d'où l'intérêt de bien documenter l'état des lieux d'entrée.

Gouttières et chéneaux : entretien courant vs remplacement

Le décret du 26 août 1987 est clair là-dessus : déboucher, nettoyer et entretenir les gouttières et chéneaux, c'est ton boulot en tant que locataire. Concrètement, ça veut dire enlever les feuilles mortes qui s'accumulent à l'automne, vérifier qu'aucun bouchon ne bloque l'écoulement, et t'assurer que l'eau de pluie s'évacue correctement.

Pourquoi c'est important ? Parce qu'une gouttière bouchée, c'est l'humidité qui s'infiltre, et on vient justement de voir ce que ça peut coûter comme galères.

En revanche, si la gouttière est fissurée, rouillée ou carrément arrachée par une tempête, le remplacement revient au propriétaire. La règle est simple :

• Entretien courant (nettoyage, débouchage) → locataire
• Remplacement ou réparation structurelle → propriétaire

Un nettoyage une à deux fois par an suffit généralement. Et si tu ne peux pas y accéder en sécurité, signale-le par écrit à ton propriétaire.

Volets et grilles : graissage et menues réparations pour le locataire

Graissage des gonds, des paumelles et des charnières : c'est toi. Le décret du 26 août 1987 est sans ambiguïté là-dessus. Concrètement, ça veut dire :

• Graisser régulièrement les parties mobiles (gonds, paumelles, charnières) pour éviter les grincements et l'usure prématurée
• Remplacer les lames de volets abîmées ou cassées
• Entretenir les grilles de canalisation : nettoyage et traitement antirouille compris

Ce qui reste au propriétaire ? Le remplacement complet d'un volet hors d'usage, ou d'une grille structurellement défaillante. La règle est simple : si c'est de l'usure normale liée au temps, c'est lui. Si c'est faute d'entretien régulier de ta part, c'est toi.

Un volet qui rouille parce que tu n'as jamais appliqué le moindre produit de protection en trois ans de location... difficile de faire porter ça au bailleur à l'état des lieux de sortie.

Balcons, terrasses et auvents : qui entretient quoi ?

Balcon, terrasse, auvent... ces espaces sont souvent source de confusion. Pourtant, la règle de base est simple : l'entretien courant, c'est toi. Les réparations structurelles, c'est le proprio.

Côté locataire, le décret du 26 août 1987 te charge de :

• Nettoyer régulièrement les surfaces (carrelage, dalles, lames de terrasse)
• Dégager les évacuations d'eau pour éviter les stagnations et les dégâts
• Entretenir les garde-corps : resserrage des vis, graissage des parties mobiles
• Éviter les surcharges qui pourraient fragiliser la structure

Ce qui reste au propriétaire : les fissures sur la dalle, les problèmes d'étanchéité, le remplacement d'un auvent vétuste ou d'une rambarde structurellement défaillante. Bref, tout ce qui touche à la solidité ou à l'imperméabilité de l'ouvrage.

Un balcon qui prend l'eau à cause d'un joint défaillant ? C'est lui. Une terrasse encrassée parce que tu n'as pas nettoyé depuis deux ans ? C'est toi.

Boîte aux lettres et portail : les obligations du locataire

Deux éléments souvent oubliés, mais bien présents dans le décret du 26 août 1987 : la boîte aux lettres et le portail.

Pour la boîte aux lettres, la répartition est nette :

• Toi : entretien de la porte, graissage des gonds, remplacement des serrures et des clés perdues ou cassées
• Le proprio : installation et remplacement de la boîte elle-même si elle est hors d'usage

Pour le portail, même logique que les volets. Tu graisses les gonds, tu remplaces les petites pièces usées, tu t'assures que ça s'ouvre et se ferme correctement. Si le moteur d'un portail automatique lâche sans que tu y sois pour rien, c'est le bailleur qui prend en charge.

La règle d'or reste la même : usage et entretien courant = locataire. Défaillance structurelle ou vétusté = propriétaire.

Jardin privatif attenant : les règles d'entretien pour le locataire

Un jardin privatif attenant, c'est une vraie chance, mais aussi une vraie responsabilité. Le décret du 26 août 1987 est clair : l'entretien courant du jardin, c'est toi qui t'en charges.

Tonte de la pelouse, taille des haies et désherbage

Tondre, tailler, désherber... c'est toi qui gères. Le décret du 26 août 1987 est sans ambiguïté là-dessus : l'entretien courant du jardin privatif attenant, c'est ta responsabilité.

Concrètement, ça couvre :

• La pelouse : tonte régulière, arrosage, remplacement si besoin
• Les haies et arbustes : taille, entretien, échenillage
• Le désherbage : allées, massifs, joints de terrasse... tout ce qui pousse là où ça ne devrait pas
• Les massifs : arrosage et taille des végétaux en place
• Les installations d'arrosage : petites réparations et remplacement des éléments usés

L'idée, c'est simple : tu rends le jardin dans l'état où tu l'as trouvé. Un jardin laissé à l'abandon à l'état des lieux de sortie, c'est une retenue sur dépôt de garantie quasi assurée.

Entretien des allées et surfaces extérieures

Désherber les allées, nettoyer les dalles, évacuer les feuilles mortes... c'est dans ta to-do list. Le décret du 26 août 1987 inclut explicitement l'entretien des allées dans les réparations locatives courantes.

Concrètement, tu t'occupes de :

• Désherbage des allées et bordures
• Nettoyage des surfaces pavées, dallées ou gravillonnées
• Évacuation des feuilles, débris et dépôts divers
• Maintien en état praticable des chemins d'accès

En revanche, si une dalle se soulève, qu'un revêtement se fissure ou qu'un escalier extérieur se dégrade structurellement, c'est au propriétaire d'intervenir. L'usure normale, c'est une chose. La dégradation du sol lui-même, c'en est une autre.

La règle de base reste la même partout : tu entretiens, lui répare ce qui casse vraiment.

Les arbres et végétaux : élagage courant vs abattage

Taille, élagage, échenillage... tout ce qui relève de l'entretien courant des arbres et arbustes, c'est dans ta cour, au sens propre.

Le décret du 26 août 1987 est explicite : tu dois entretenir régulièrement les végétaux présents dans le jardin.

Ça inclut :

• La taille des arbustes et haies (déjà vu à la section précédente)
• L'élagage des branches basses qui poussent et débordent
• L'échenillage, c'est-à-dire retirer les nids de chenilles ou insectes nuisibles
• Le ramassage des fruits tombés pour éviter les nuisances

En revanche, l'abattage d'un arbre, c'est une autre histoire. Si un arbre est mort, dangereux ou doit être supprimé pour des raisons structurelles, c'est au propriétaire d'intervenir, et de payer. Ce n'est pas une réparation locative, c'est un gros travail.

Règle simple : tu entretiens ce qui vit et pousse. Tu n'abats pas.

Que faire en cas de litige sur l'entretien des murs extérieurs ?

Jardin, allées, arbres... on a fait le tour de l'extérieur. Mais que se passe-t-il quand ça tourne au vinaigre entre locataire et propriétaire sur l'entretien des murs ? Un litige mal géré peut coûter cher, et pas seulement en argent. Voici comment s'en sortir proprement.

Signaler un problème au propriétaire : la bonne procédure écrite

Dès que tu constates un problème sur un mur extérieur (fissure, infiltration, dégradation), tu dois le signaler. Pas par SMS, pas à l'oral. Par écrit.

Envoie une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou un email avec confirmation de lecture. Décris le problème précisément, date les faits, et joins des photos. Ce courrier devient ta preuve si le litige s'envenime.

Pourquoi c'est crucial ? Sans signalement écrit, difficile de prouver que tu as fait ta part. Et si le problème empire, tu pourrais être tenu responsable de l'aggravation.

La règle d'or : tout mettre par écrit.

Commence par un email avec accusé de lecture. Si aucune réponse sous 8 à 15 jours, envoie une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C'est ce document qui fera foi en cas de litige.

Ton courrier doit contenir :

• la description précise du problème (fissure, infiltration, mousse...)
• la date à laquelle tu l'as constaté
• des photos datées en pièce jointe
• une demande d'intervention dans un délai raisonnable

Garde une copie de tout. Absolument tout.

Quand le locataire n'a pas entretenu : conséquences sur le dépôt de garantie

Tu n'as pas nettoyé les façades accessibles, les mousses ont proliféré, une petite fissure superficielle a été ignorée... À l'état des lieux de sortie, ça se voit.

Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état. Attention : il doit justifier chaque retenue avec des devis ou factures. Une retenue sans justificatif, c'est contestable.

Mauvais entretien des murs extérieurs, traces de salissures non nettoyées, mousses laissées à l'abandon... tout ça peut se retourner contre toi à la sortie du logement.

Le propriétaire dispose de 30 jours après la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie, ou de 60 jours si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations. Et là, il peut légitimement déduire le coût des remises en état qui t'incombaient.

Ce qu'il peut retenir concrètement :

• Nettoyage d'une façade accessible encrassée par négligence
• Traitement de mousses ou lichens que tu aurais dû entretenir
• Réparation de petites dégradations superficielles non signalées

La vétusté joue aussi : un mur vieux de 15 ans ne peut pas t'être facturé comme neuf. Garde ça en tête. Seules les dégradations liées à un défaut d'entretien de ta part sont retenues.

Garde tes preuves : photos datées à l'entrée, échanges écrits avec le bailleur. C'est ce qui fait la différence en cas de contestation.

Quand le propriétaire refuse d'effectuer les travaux qui lui incombent

Ravalement nécessaire, fissure structurelle, infiltration d'eau... et le propriétaire ne bouge pas ? Tu n'es pas sans recours.

Ton propriétaire fait la sourde oreille malgré tes relances écrites ? Il est dans son tort. La loi est de ton côté.

Rappel important : les grosses réparations sur les murs extérieurs (ravalement, fissures structurelles, problèmes d'étanchéité) lui incombent légalement. Refuser de les effectuer, c'est manquer à son obligation de délivrer un logement décent, telle que définie par la loi du 6 juillet 1989.

Après ta LRAR restée sans réponse, tu peux :

• Saisir la commission de conciliation de ton département (gratuit, rapide)
• Contacter l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) pour un conseil juridique gratuit
• Signaler le logement indécent à la mairie ou à la préfecture
• En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de travaux ou une réduction de loyer

Garde toutes tes preuves : photos datées, courriers, accusés de réception. Ça compte énormément devant un juge.

Les recours disponibles : conciliation, ADIL, tribunal

Avant d'aller au tribunal - long, coûteux, stressant - épuise les options amiables. Le propriétaire campe sur ses positions malgré tes lettres recommandées ? Voilà les options concrètes, dans l'ordre logique.

La conciliation à l'amiable d'abord. Avant tout recours officiel, tu peux saisir un conciliateur de justice, gratuit, sans avocat, et souvent efficace. La demande se fait en ligne ou en mairie.

L'ADIL ensuite. L'Agence Départementale d'Information sur le Logement te donne un avis juridique gratuit sur ta situation. Un conseiller analyse ton dossier et te dit clairement si tu es dans ton droit. Indispensable avant d'aller plus loin.

Le tribunal en dernier recours. Si rien n'avance, tu peux saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux, et potentiellement obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.

• Conserve toutes tes preuves : photos datées, courriers, accusés de réception
• Un huissier peut constater les dégradations avant toute procédure
• Le délai de prescription pour ce type de litige est de 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989)

Questions fréquentes sur l'entretien des murs extérieurs en location

Quatre questions qui reviennent tout le temps. Voilà les réponses, sans détour.