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title: "Un bail : définition, types, durée et contenu obligatoire"
canonical_url: "https://www.miramo.fr/blog/un-bail"
published: "2026-09-02T08:31:00.000Z"
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# Un bail : définition, types, durée et contenu obligatoire

## Qu'est-ce qu'un bail ? Définition et cadre juridique

Un bail, c'est le contrat qui scelle une location. Sur le papier, il fixe qui loue quoi, à qui, pour combien et pour combien de temps. Mais surtout, il liste noir sur blanc les droits et les devoirs de chacun. Bref, c'est le document qui met tout le monde d'accord avant même de récupérer les clés.

Dès que tu loues un logement comme résidence principale, ce contrat doit respecter un cadre précis : des mentions obligatoires, des documents à joindre, des règles à suivre. Rien n'est laissé au hasard, et c'est plutôt une bonne nouvelle. Ça protège autant le propriétaire que le locataire.

Dans les sections qui suivent, on décortique tout ça : le sens juridique du terme, la différence (ou non) avec un contrat de location, qui sont les parties concernées, et pourquoi l'écrit n'est pas juste une formalité. Accroche-toi, ça reste plus simple que ça en a l'air.

![Signature d'un bail de location entre un bailleur et un locataire](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/de945d13fc2cb1166020d6b6320cabdc2c3df599-1600x1068.webp)

### Bail : le sens juridique du terme

Juridiquement, le mot « bail » désigne un contrat de louage de chose, encadré par le Code civil (article 1709). Traduction : une personne, le bailleur, met un bien à disposition d'une autre, le locataire, en échange d'un loyer, pour une durée définie. C'est aussi vieux que ça en a l'air, mais toujours d'actualité.

Le terme vient du verbe « bailler », qui signifiait autrefois « donner » ou « confier ». Aujourd'hui, on l'emploie surtout pour la location d'un logement, mais le principe reste le même : un accord qui transfère l'usage d'un bien, pas sa propriété.

Ce qui fait la force d'un bail, c'est son cadre légal. Pour l'habitation, la [loi du 6 juillet 1989](https://www.miramo.fr/blog/loi-n-89-462-du-6-juillet-1989-tout-comprendre) fixe les règles du jeu. Elle définit ce que le contrat doit contenir, les droits de chacun et les limites à ne pas franchir. Bref, un bail n'est jamais un simple bout de papier signé à la va-vite.

### Bail et contrat de location : y a-t-il une différence ?

Bonne nouvelle : tu peux arrêter de te prendre la tête. Dans le langage courant comme dans les textes de loi, « bail » et « contrat de location » désignent la même chose. C'est un pur synonyme. Que tu dises l'un ou l'autre, tu parles du document qui officialise la mise à disposition d'un logement contre un loyer.

La nuance est surtout une question d'habitude. « Bail » sonne plus juridique, plus formel. « Contrat de location » est plus parlant au quotidien. Mais les deux couvrent exactement les mêmes règles et les mêmes mentions obligatoires.

Petite précision utile : quand on précise le type, on parle de bail vide, [bail meublé](https://www.miramo.fr/blog/bail-meuble-1-an-tout-ce-qu-il-faut-savoir-2026), bail étudiant ou bail mobilité. Là encore, chacun reste un contrat de location, avec ses propres durées et ses propres règles. Le mot change, le principe non.

> **Bail = contrat de location**
> Pas de piège : « bail » et « contrat de location » sont de parfaits synonymes. Ils désignent le même document et sont soumis aux mêmes règles. Seul le ton change : « bail » sonne plus juridique, « contrat de location » plus courant.

### Les parties au bail : bailleur et locataire

Un bail met toujours deux acteurs face à face. D'un côté, le **bailleur** : c'est celui qui possède le logement et le met en location. Propriétaire particulier, SCI, agence ou société, peu importe. De l'autre, le **locataire** (aussi appelé preneur) : celui qui occupe les lieux et verse le loyer chaque mois.

Chacun a ses obligations. Le bailleur doit livrer un logement décent, en bon état, et garantir au locataire une jouissance tranquille des lieux. Le locataire, lui, s'engage à payer son loyer, à entretenir le bien et à respecter la destination prévue au contrat.

Un bail peut aussi impliquer d'autres personnes :

- **le garant** (ou caution), qui s'engage à payer si le locataire flanche,
- **les colocataires**, souvent liés par une clause de solidarité,
- **un mandataire** (agence ou gestionnaire) qui agit au nom du bailleur.

Sur Miramo, ces profils sont [vérifiés en amont](https://www.miramo.fr/locataires), histoire que tout le monde signe en confiance.

### Le caractère obligatoire du bail écrit

Alors, une location à l'oral, ça compte ? Techniquement, oui. Mais franchement, c'est la pire idée de l'année. La loi du 6 juillet 1989 est claire : un bail d'habitation pour une résidence principale doit être établi **par écrit**. C'est une obligation, pas une option.

Pourquoi ? Parce que sans écrit, tu n'as aucune preuve. Le montant du loyer, la durée, le dépôt de garantie, les charges... tout part en fumée en cas de litige. L'écrit protège les deux parties, bailleur comme locataire.

Autre règle simple : le bail doit être signé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. Deux signataires, deux exemplaires. Chacun repart avec le sien.

Et si un bailleur refuse de te fournir un contrat écrit ? Tu peux l'exiger, la loi est de ton côté. Pour éviter les oublis côté locataire, jette un œil à notre [checklist des documents à fournir](https://www.miramo.fr/outils/checklist-dossier).

> **L'oral ne suffit pas**
> Une location à l'oral existe légalement, mais elle te laisse sans aucune preuve en cas de litige (loyer, durée, dépôt de garantie...). La loi impose l'écrit pour une résidence principale : exige toujours ton exemplaire signé.

## Les différents types de bail d'habitation

Tous les baux ne se ressemblent pas. Selon que ton logement est vide ou meublé, que ton locataire est étudiant ou de passage, le type de contrat change - et avec lui, la durée, le dépôt de garantie et les règles du jeu. Voici un aperçu des principaux baux d'habitation pour t'y retrouver avant de plonger dans le détail.

| Type de bail  | Durée                             | Dépôt de garantie | Pour qui ?                     |
| ------------- | --------------------------------- | ----------------- | ------------------------------ |
| Bail vide     | 3 ans (6 ans si bailleur société) | 1 mois de loyer   | Résidence principale classique |
| Bail meublé   | 1 an renouvelable                 | 2 mois max        | Logement équipé                |
| Bail étudiant | 9 mois non renouvelables          | 2 mois max        | Étudiants                      |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois                       | Aucun             | Mobilité pro, stage, formation |
| Colocation    | Selon type de logement            | Selon type        | Plusieurs locataires           |

Chaque formule a ses avantages et ses contraintes. On te détaille tout ça juste en dessous, histoire que tu choisisses le bon contrat du premier coup.

![Comparaison des différents types de bail d'habitation en France](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/ade3334eff4cf0053835eecea37ea74021e9928c-1600x1067.webp)

### Le bail vide (non meublé) : le régime de droit commun

C'est le bail le plus courant, celui que tu croiseras dans la grande majorité des locations. Le logement est loué nu, sans meubles : le locataire arrive avec son canapé, son lit et sa vaisselle.

On l'appelle le **régime de droit commun** parce qu'il sert de référence à tous les autres. Il est encadré par la loi du 6 juillet 1989, la fameuse [loi n° 89-462 qui pose les règles du jeu](https://www.miramo.fr/blog/loi-n-89-462-du-6-juillet-1989-tout-comprendre).

Ce qu'il faut retenir :

- **Durée** : 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une société).
- **Dépôt de garantie** : 1 mois de loyer hors charges, pas plus.
- **Préavis locataire** : 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue.
- **Reconduction tacite** : à l'échéance, le bail repart tout seul.

Bref, c'est le contrat de location solide et rassurant. Un peu moins souple que le meublé, mais plus stable dans la durée.

### Le bail meublé : plus de flexibilité

Ici, le logement est loué prêt à vivre. Le locataire pose ses valises et c'est tout : le lit, la table, les chaises, le frigo, la vaisselle, tout est déjà là. La loi impose d'ailleurs une liste minimale de meubles obligatoires. Un canapé et une plante verte, ça ne suffit pas.

Ce qui change vraiment par rapport au vide, c'est la souplesse. Le bail meublé dure 1 an renouvelable (contre 3 ans pour un logement nu), et le préavis du locataire tombe à 1 mois, partout, tout le temps.

Côté chiffres :

- **Durée** : 1 an, renouvelable par tacite reconduction
- **Préavis locataire** : 1 mois
- **Préavis bailleur** : 3 mois avant l'échéance
- **Dépôt de garantie** : jusqu'à 2 mois de loyer hors charges

C'est le format idéal pour les [étudiants ou les locataires de passage](https://www.miramo.fr/blog/bail-meuble-1-an-tout-ce-qu-il-faut-savoir-2026).

### Le bail étudiant : 9 mois non renouvelables

C'est le petit frère du bail meublé, taillé pour la vie universitaire. Sa durée est fixe : 9 mois, en général de septembre à juin, pile le temps d'une année scolaire. L'avantage ? Ton locataire ne paie que la période où il étudie, et toi, tu récupères ton logement l'été pour le louer autrement si l'envie te prend.

Deux règles à retenir :

- **Non renouvelable** : au bout des 9 mois, le bail s'arrête tout seul, sans préavis. Si l'étudiant veut rester, on repart sur un nouveau contrat.
- **Justificatif de scolarité obligatoire** : pas de carte étudiante valide, pas de bail étudiant.

Côté chiffres, c'est le régime du meublé qui s'applique : dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer hors charges, et un préavis d'un mois pour le locataire s'il part avant l'échéance.

### Le bail mobilité : de 1 à 10 mois sans dépôt de garantie

Voilà le bail le plus flexible du lot. Créé par la loi Élan en 2018, il vise les gens en mouvement : étudiants, stagiaires, alternants, personnes en formation, en mutation ou en mission temporaire. Bref, tous ceux qui ont besoin d'un toit sans s'engager pour des mois.

Sa durée ? Entre 1 et 10 mois, ni plus ni moins. Et attention, il est non renouvelable pour le même locataire. Si tu veux prolonger, il faudra basculer sur un bail meublé classique.

Deux détails qui font toute la différence :

- **Le logement doit être meublé**, avec les équipements de base pour vivre dès l'arrivée.
- **Aucun dépôt de garantie** ne peut être exigé. Le bailleur se protège autrement, généralement via la [garantie Visale](https://www.miramo.fr/blog/garantie-visale-caution-gratuite-pour-louer-sereinement).

Pratique pour toi, sécurisé pour le proprio. Tout le monde y trouve son compte.

> **Le bon réflexe**
> Choisis le type de bail en fonction du profil de ton locataire ET de ta stratégie : le meublé et l'étudiant offrent plus de souplesse et une fiscalité souvent avantageuse (LMNP), tandis que le bail vide te garantit plus de stabilité avec des locataires en place sur le long terme.

### Le bail en colocation : clause de solidarité

La colocation, ça se gère à plusieurs, et ton bail doit suivre. Deux options s'offrent à toi :

- **Le bail unique avec clause de solidarité.** Tous les colocataires signent le même contrat et sont tenus solidairement du paiement du loyer et des charges. Traduction : si l'un ne paie pas, les autres (ou leurs garants) doivent combler le trou. Autant dire que c'est la formule la plus rassurante côté bailleur.
- **Le bail individuel.** Chaque colocataire signe son propre contrat et dispose d'une chambre privative. Plus souple pour tout le monde, mais moins protecteur pour toi.

Petit point à connaître depuis la loi Alur : la clause de solidarité d'un colocataire qui s'en va cesse 6 mois après son départ, ou plus tôt si un remplaçant débarque. De quoi éviter qu'un ancien coloc reste engagé à vie sur un logement qu'il a quitté.

### La location saisonnière et la sous-location

Deux cas à part, qui sortent du cadre classique du bail d'habitation.

La **location saisonnière**, c'est le monde du court séjour : Airbnb, Booking, gîtes. Un locataire ne peut occuper le logement que 90 jours consécutifs maximum. Depuis le 20 mai 2026 (loi Le Meur), tu dois déclarer le logement, résidence principale ou non, via le téléservice national d'enregistrement et afficher le numéro obtenu sur ton annonce. Et dans les grandes villes comme Paris, si ce n'est pas ta résidence principale, on peut te demander une autorisation de changement d'usage. Ce type de contrat échappe à la loi de 1989 : la liberté contractuelle est bien plus large.

La **sous-location**, elle, c'est quand ton locataire reloue tout ou partie du logement à quelqu'un d'autre. Deux règles à connaître :

- L'accord **écrit** du bailleur est obligatoire. Pas d'accord, pas de sous-location.
- Le loyer demandé au sous-locataire ne peut jamais dépasser celui payé par le locataire principal.

Bref, on ne s'improvise pas hôtelier ni sous-bailleur sans respecter les règles.

> **Attention aux sanctions**
> Une sous-location sans accord écrit du bailleur peut entraîner la résiliation du bail du locataire principal. Côté location saisonnière, le non-respect des règles de déclaration et de changement d'usage expose à de lourdes amendes, notamment dans les grandes villes.

## Les autres formes de bail au-delà de l'habitation

Le bail d'habitation, c'est le plus connu. Mais il existe tout un monde de contrats de location pour d'autres usages : locaux pro, terres agricoles, garages, projets immobiliers au long cours. Chacun a ses règles, sa durée et son cadre légal propre.

Voici les grandes familles à connaître :

- **Le bail commercial** : pour les fonds de commerce et boutiques.
- **Le bail professionnel** : pour les professions libérales (avocat, médecin, etc.).
- **Le bail rural** : pour l'exploitation de terres agricoles.
- **Le bail réel solidaire (BRS)** : un dispositif anti-flambée des prix pour devenir proprio moins cher.
- **Le bail à construction et le bail emphytéotique** : des baux très longue durée, avec un vrai enjeu foncier.
- **Le bail pour garage, box ou parking** : le plus souple de tous, car quasi libre.

On décortique chacun juste en dessous. Pas de panique, on garde ça simple.

![Différents types de baux immobiliers : commercial, professionnel, rural et habitation](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/32ed6a2080d7d8ad274ae707635303b52bbb7856-1600x1200.webp)

Pour t'y retrouver d'un coup d'œil, voici un récapitulatif des principaux baux et de leurs caractéristiques clés :

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| Type de bail                        | Usage                          | Durée minimale | Cadre légal                        |
| ----------------------------------- | ------------------------------ | -------------- | ---------------------------------- |
| Bail commercial                     | Commerce, artisanat, industrie | 9 ans (3-6-9)  | Code de commerce                   |
| Bail professionnel                  | Professions libérales (BNC)    | 6 ans          | Cadre spécifique                   |
| Bail rural                          | Terres et bâtiments agricoles  | 9 ans          | Code rural et de la pêche maritime |
| Bail réel solidaire (BRS)           | Accession à la propriété       | Longue durée   | Organisme de foncier solidaire     |
| Bail à construction / emphytéotique | Foncier, construction          | 18 à 99 ans    | Droit réel                         |
| Garage / box / parking              | Stationnement                  | Libre          | Liberté contractuelle              |

### Le bail commercial

Tu ouvres une boutique, un resto, un atelier ? C'est le contrat qu'il te faut. Le **bail commercial**, surnommé le **3-6-9**, est réservé aux activités commerciales, artisanales ou industrielles.

Son truc à lui : une durée minimale de **9 ans**. Mais rassure-toi, tu n'es pas enfermé pour autant. Le locataire peut résilier à chaque période de trois ans (d'où le fameux 3-6-9), avec un **préavis de 6 mois**.

Ce type de bail protège solidement celui qui exploite le local. Deux avantages costauds :

- **Le droit au renouvellement**, pour ne pas perdre ton emplacement du jour au lendemain.
- **L'indemnité d'éviction**, versée par le propriétaire s'il refuse de renouveler sans motif valable.

Le loyer, lui, est fixé librement entre les parties. Un régime à part entière, bien loin du bail d'habitation classique.

### Le bail professionnel

Médecin, avocat, expert-comptable, kiné ? Si tu exerces une profession libérale, c'est le **bail professionnel** qui te concerne. Il est réservé aux activités non commerciales, celles qui relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC).

Sa durée minimale est de **6 ans**. Un peu long, mais tu gardes la main : le locataire peut résilier à tout moment, avec un préavis de 6 mois. Le bailleur, lui, est bien plus contraint et ne peut pas donner congé aussi facilement.

Autre point utile : le loyer se fixe librement entre les parties. Pas d'encadrement particulier ici.

Et si tu veux mélanger logement et cabinet, sache qu'il existe le **bail mixte**, qui combine habitation et usage professionnel. Pratique quand ton salon d'attente donne sur ta cuisine.

### Le bail rural

Direction les champs. Le **bail rural** encadre la location de terres ou de bâtiments agricoles entre un propriétaire et un exploitant. Deux grandes formes existent :

- **Le fermage** : le locataire (le fermier) verse un loyer, fixé selon un barème préfectoral.
- **Le métayage** : plus rare, le propriétaire et l'exploitant se partagent les récoltes.

C'est un contrat solide côté locataire. La durée minimale est de **9 ans**, avec un droit au renouvellement qui protège l'exploitant dans la durée. Le tout est régi par le **Code rural et de la pêche maritime**, pas par la loi de 1989.

Bref, rien à voir avec la location d'un appartement. Ici, on parle d'un outil de travail, avec ses propres règles du jeu.

### Le bail réel solidaire (BRS)

Envie de devenir proprio sans exploser ton budget ? Le **bail réel solidaire** (BRS) est fait pour ça. Le principe : tu achètes les murs de ton logement, mais pas le terrain. Celui-ci reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire (OFS). Résultat, le prix d'achat chute fortement, souvent de 30 à 40 % sous le marché.

En échange, tu verses une redevance mensuelle pour l'occupation du terrain. Et attention, ce dispositif est encadré :

- **Conditions de ressources** : ton revenu ne doit pas dépasser certains plafonds.
- **Résidence principale** : le logement doit être occupé par toi, pas loué à la légère.
- **Revente encadrée** : le prix de revente est plafonné pour garder le bien accessible aux suivants.

Un bon plan pour accéder à la propriété quand les prix flambent.

> **Le BRS en un mot**
> Avec le bail réel solidaire, tu dissocies le bâti du foncier : tu deviens propriétaire des murs tout en louant le terrain à un organisme. C'est ce qui fait baisser le prix d'achat de 30 à 40 %, en échange d'une redevance mensuelle et de conditions de ressources à respecter.

### Le bail à construction et le bail emphytéotique

Deux baux de longue durée qui sortent complètement des sentiers battus. On te prévient : ici, on parle en décennies, pas en années.

Le **bail à construction** engage un locataire à édifier des bâtiments sur le terrain du propriétaire. En échange, il en profite pendant toute la durée du contrat, entre 18 et 99 ans. À la fin, les constructions reviennent en général au propriétaire du terrain. Pratique pour bâtir sans acheter le foncier.

Le **bail emphytéotique**, lui, offre un droit réel très puissant sur un bien immobilier, pour une durée de 18 à 99 ans aussi. Le preneur (l'emphytéote) peut aménager, construire, sous-louer, presque comme un proprio. En contrepartie, il verse une redevance modique appelée le canon emphytéotique.

Ces baux servent surtout aux collectivités, aux promoteurs et aux gros investisseurs. Autant dire : pas vraiment ton quotidien de locataire.

### Le bail pour garage, box ou parking

Louer une place de stationnement ou un box, c'est beaucoup plus simple. Ce type de bail échappe complètement à la loi du 6 juillet 1989. Résultat : liberté contractuelle totale entre le propriétaire et le locataire.

Concrètement, ça veut dire quoi ?

- **La durée** est libre. Les deux parties fixent ce qu'elles veulent, sans minimum imposé.
- **Le préavis** est libre aussi, souvent 1 mois par usage.
- **Le loyer** et son évolution se négocient librement, sans encadrement.

Attention à une nuance : si le garage ou le parking est loué **en même temps que le logement**, dans le même bail, il suit alors le régime de l'habitation. C'est seulement quand la place est louée **séparément** qu'on bascule dans cette pleine liberté contractuelle. Un contrat écrit reste vivement conseillé pour éviter les malentendus.

> **Garage loué avec le logement ?**
> Si le garage est inclus dans le bail d'habitation, il ne bénéficie pas de la liberté contractuelle : il suit le régime de la loi de 1989. La souplesse totale ne s'applique que lorsque la place est louée séparément, via un contrat distinct.

## La durée d'un bail selon son type

Combien de temps t'engages-tu vraiment en signant ? Ça dépend entièrement du type de bail. La loi fixe une durée minimale pour chaque contrat de location, histoire de protéger tout le monde. Voici l'essentiel en un coup d'œil.

| Type de bail                         | Durée minimale | Renouvellement      | Préavis locataire              |
| ------------------------------------ | -------------- | ------------------- | ------------------------------ |
| Bail vide (bailleur particulier)     | 3 ans          | Tacite reconduction | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Bail vide (bailleur personne morale) | 6 ans          | Tacite reconduction | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Bail meublé                          | 1 an           | Tacite reconduction | 1 mois                         |
| Bail étudiant meublé                 | 9 mois         | Non renouvelable    | 1 mois                         |
| Bail mobilité                        | 1 à 10 mois    | Non renouvelable    | 1 mois                         |
| Location saisonnière                 | 90 jours max   | Non                 | Selon contrat                  |

Retiens surtout ça : plus le bail est court, plus le préavis pour partir est réduit. Un locataire en meublé file en un mois, celui en location vide doit patienter trois mois (sauf coup de pouce de la zone tendue). On détaille chaque durée juste en dessous.

> **La règle à retenir**
> Plus le bail est court, plus le préavis pour partir est réduit. Un locataire en meublé peut quitter le logement avec seulement 1 mois de préavis, contre 3 mois en location vide (sauf zone tendue).

### Durée du bail vide : 3 ans (ou 6 ans pour un bailleur personne morale)

C'est le grand classique de la location. Quand tu signes un bail pour un logement loué nu en résidence principale, tu t'engages pour **3 ans minimum**. C'est la règle si ton propriétaire est un particulier, une personne physique quoi.

Mais attention au petit twist : si le bailleur est une **personne morale** (une SCI, une agence, une société), la durée grimpe à **6 ans minimum**. Pas de panique, c'est là pour te protéger encore plus, pas pour te piéger.

À chaque échéance, le contrat se reconduit tout seul, en douce, sauf si l'une des parties donne congé dans les règles. On appelle ça la tacite reconduction, et on t'explique tout ça un peu plus loin.

Bon à savoir : côté propriétaire, donner congé impose de respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide. [Calcule ton préavis en deux clics](https://www.miramo.fr/outils/calculateur-preavis) si tu veux éviter les mauvais calculs.

### Durée du bail meublé : 1 an renouvelable

Tu loues meublé ? La durée change tout. Ici, tu t'engages pour **1 an minimum**, contre 3 ans pour un logement nu. C'est déjà beaucoup plus souple.

Et à l'échéance ? Le bail se reconduit tacitement, année après année, tant que personne ne bouge. Pas besoin de re-signer quoi que ce soit.

Côté locataire, le gros avantage : le préavis est réduit à **1 mois**, sans avoir à te justifier. Zone tendue ou pas, mutation ou pas, peu importe. Tu préviens, tu pars.

Cette flexibilité, c'est justement ce qui plaît autant aux locataires de passage qu'aux bailleurs. Si le sujet t'intéresse, on a un guide complet sur le [bail meublé et ses règles à connaître](https://www.miramo.fr/blog/bail-meuble-1-an-tout-ce-qu-il-faut-savoir-2026).

> **Attention à la définition du meublé**
> "Meublé" ne veut pas dire "un canapé et basta". La loi impose une liste précise d'équipements obligatoires, fixée par le décret du 31 juillet 2015.

### Durées spécifiques : étudiant, mobilité et saisonnier

Trois cas particuliers viennent chambouler les durées classiques. Chacun répond à un besoin précis.

- **Le bail étudiant** : 9 mois pile, non renouvelables automatiquement. Il colle à l'année universitaire et concerne uniquement les logements meublés. Pratique quand tu libères ton studio pour l'été. On te détaille tout ça dans notre guide sur le [bail étudiant non meublé](https://www.miramo.fr/blog/bail-etudiant-non-meuble-tout-ce-qu-il-faut-savoir).
- **Le bail mobilité** : de 1 à 10 mois, non renouvelable pour le même locataire. Né avec la loi Élan de 2018, il vise les profils en déplacement temporaire (stage, alternance, mission, mutation, service civique). Logement meublé obligatoire, et cerise sur le gâteau : aucun dépôt de garantie exigé.
- **La location saisonnière** : là, pas de durée minimale légale. On parle de quelques jours à quelques semaines, pour un usage vacances. Le contrat fixe librement les dates de début et de fin.

Bref, plus le besoin est court, plus le bail s'adapte.

### Le point de départ et l'échéance du bail

Peu importe le type de bail, il faut savoir quand il commence et quand il se termine. Ça paraît évident, mais ces deux dates conditionnent tout le reste : préavis, renouvellement, révision du loyer.

Le point de départ, c'est la date d'effet inscrite dans le contrat. Souvent le jour de la remise des clés, mais pas toujours. Tu peux signer un bail le 1er du mois pour une entrée effective le 15. C'est cette date d'effet qui fait foi, pas celle de la signature.

L'échéance ? Elle se calcule à partir de ce point de départ. Un bail vide de 3 ans signé avec effet au 1er mars 2026 arrive à terme le 28 février 2029.

Quelques repères pour ne pas te tromper :

- **La date d'effet** lance le décompte de la durée.
- **L'échéance** correspond au dernier jour de la période convenue.
- **Le préavis** se calcule en remontant depuis cette échéance.

Un doute sur le délai à respecter ? Le [calculateur de préavis](https://www.miramo.fr/outils/calculateur-preavis) te sort la durée exacte en quelques secondes.

## Le contenu obligatoire d'un bail

Un bail, ce n'est pas juste deux signatures au bas d'une feuille. La loi impose un socle de mentions obligatoires, et si l'une manque, ton contrat peut être fragilisé. Autant faire les choses bien du premier coup.

Voici ce qu'un bail d'habitation doit absolument contenir :

- **L'identité des parties** : bailleur et locataire, avec leurs coordonnées.
- **La description du logement** : type, surface habitable, équipements, destination (résidence principale).
- **Les conditions financières** : loyer, charges, modalités de paiement, encadrement en zone tendue.
- **Le dépôt de garantie** et les éventuels frais d'agence.
- **La date de prise d'effet** et la durée du bail.
- **Les clauses** : certaines sont autorisées, d'autres interdites, et la clause résolutoire encadre les cas de résiliation.

On détaille chaque point juste en dessous. Pas de panique, rien de sorcier une fois qu'on a la liste sous les yeux.

![Bailleur et locataire relisant les mentions obligatoires d'un bail d'habitation](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/cad23ea9e2652b6eed8f1c75e8982abcd0c79090-1600x1066.webp)

### L'identité des parties (bailleur et locataire)

Première info à faire figurer noir sur blanc : qui loue à qui. Le bail doit identifier précisément les deux parties.

Côté **bailleur**, on veut son nom complet (ou la dénomination sociale s'il s'agit d'une société), ainsi que son domicile ou son siège social. Si un mandataire gère la location, comme une agence, ses coordonnées apparaissent aussi.

Côté **locataire**, même logique : nom et prénom de chaque personne qui signe. En colocation, tous les colocataires doivent figurer nommément sur le contrat. Un occupant absent du bail n'a aucun droit dessus.

Cette étape n'est pas juste administrative. Elle détermine qui est engagé, qui doit le loyer, et à qui envoyer un congé le jour venu. Un nom mal orthographié ou oublié, et ça peut coincer plus tard.

Sur Miramo, les profils sont vérifiés en amont, donc ces infos sont fiables dès le départ.

### La description et la destination du logement

Deuxième mention incontournable : le logement lui-même. Le bail doit le décrire précisément, pour éviter toute ambiguïté sur ce que tu loues réellement.

Concrètement, on attend :

- **La localisation** : l'adresse complète du logement, avec l'étage et le numéro de lot en copropriété.
- **Le type de bien** : maison ou appartement, en copropriété ou non.
- **La description** : nombre de pièces, surface, équipements privatifs (cuisine, salle de bains) et communs (ascenseur, local à vélos).
- **Le gestionnaire** : si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, il faut mentionner le nom et le siège social du gestionnaire.

Autre point clé : la **destination du logement**. Le bail précise l'usage prévu, généralement l'habitation à titre de résidence principale. C'est cette destination qui détermine les règles applicables et empêche, par exemple, un usage commercial non autorisé.

### La surface habitable et les conséquences d'une erreur

Troisième mention à ne pas zapper : la surface habitable. Elle doit apparaître clairement dans le bail, et ce n'est pas juste pour faire joli. Elle peut avoir de vraies conséquences sur le loyer.

Deux cas de figure posent problème.

Un rapide focus sur chacun, parce que les règles diffèrent selon que la surface est carrément absente du contrat ou juste fausse. Dans les deux cas, la loi protège le locataire, et le bailleur a tout intérêt à annoncer le bon chiffre dès le départ.

> **Bon à savoir**
> Mesure (ou fais mesurer) la surface avant de rédiger, plutôt que de reprendre au doigt mouillé une valeur trouvée sur une vieille annonce. Un mètre carré en trop ou en moins, et c'est le loyer qui trinque.

#### Surface non mentionnée

Ton bail ne dit pas un mot sur la surface habitable ? Pas de panique, tu as un recours. Tu peux mettre le propriétaire en demeure de l'ajouter dans le mois qui suit la prise d'effet du bail. Concrètement, tu lui envoies un courrier recommandé avec avis de réception pour le rappeler à l'ordre.

S'il traîne des pieds ou fait la sourde oreille, tu peux carrément saisir le juge pour obtenir une diminution de loyer. Bref, une surface oubliée, ce n'est pas un détail : c'est un vrai levier côté locataire.

#### Surface erronée

Autre cas de figure : la surface annoncée ne colle pas avec la réalité. Et là, tout se joue autour d'un seuil : les 5 %.

Si le bail affiche une surface habitable supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, tu peux demander une baisse de loyer proportionnelle à l'écart. Exemple : un logement annoncé à 50 m² qui n'en fait que 46, c'est 8 % de trop. Tu as droit à une réduction.

En dessous de 5 % d'écart, en revanche, pas de recours possible. La loi tolère cette petite marge.

### Le loyer, les charges et l'encadrement en zone tendue

Le montant du loyer, c'est évidemment le cœur du bail. Il doit y figurer noir sur blanc, tout comme les modalités de paiement (date, mode de règlement) et les conditions de révision annuelle, généralement indexée sur l'[indice de référence des loyers](https://www.miramo.fr/blog/indice-de-reference-des-loyers).

Côté charges, le bail précise leur montant et leur mode de règlement : provisions avec régularisation annuelle, ou forfait. Pense à distinguer ce qui est récupérable de ce qui ne l'est pas, histoire d'éviter les mauvaises surprises.

Et si ton logement se trouve en zone tendue, attention : le loyer peut être plafonné. Certaines villes appliquent l'encadrement des loyers, avec un loyer de référence à ne pas dépasser. Avant de signer, un petit passage par notre [outil de vérification du plafond de loyer](https://www.miramo.fr/outils/encadrement-loyers) te dit en deux minutes si le montant demandé est dans les clous.

### Le dépôt de garantie et les frais d'agence

Le dépôt de garantie, c'est cette somme que tu verses à la signature pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations. Son montant doit figurer clairement dans le bail, et il est plafonné par la loi :

---

| Type de location | Plafond du dépôt de garantie |
| ---------------- | ---------------------------- |
| Location vide    | 1 mois de loyer hors charges |
| Logement meublé  | 2 mois de loyer hors charges |

Petit rappel utile : le loyer, les charges et le dépôt de garantie font partie des mentions obligatoires du contrat. Si le locataire ne verse pas ce dépôt, le bailleur peut activer une clause résolutoire pour résilier le bail.

Côté frais d'agence, la [répartition des honoraires](https://www.miramo.fr/blog/qui-paie-les-honoraires-d-agence-la-reponse-claire) est encadrée elle aussi. Le locataire ne paie qu'une partie précise (visite, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux), plafonnée selon la zone. Le reste, c'est pour le proprio. Et chez Miramo, spoiler : zéro frais d'agence.

### Les clauses autorisées, interdites et résolutoires

Un bail peut contenir des clauses qui précisent les règles du jeu entre toi et l'autre partie. Certaines sont libres, d'autres formellement interdites, et une catégorie mérite ton attention particulière.

Les clauses interdites, listées à l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, sont réputées non écrites, même si elles figurent dans le contrat. Parmi les plus courantes :

- Imposer un prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer.
- Interdire l'hébergement de proches, ou la détention d'un animal domestique (interdiction posée par la loi du 9 juillet 1970, sauf chiens d'attaque de 1re catégorie).
- Faire payer au locataire des frais de relance ou des honoraires de recouvrement.
- Résilier le bail pour un motif autre que le non-respect des obligations du locataire.

La clause résolutoire, elle, est autorisée et bien pratique pour le bailleur. Elle prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement précis : loyers impayés, absence d'assurance, troubles de voisinage. Mais attention, elle ne s'applique qu'après un commandement resté sans effet et une décision de justice.

> **Attention aux clauses abusives**
> Une clause interdite reste sans effet même si elle est écrite dans le bail. En cas de doute sur une clause, mieux vaut partir d'un modèle conforme que d'improviser.

## Les documents annexes obligatoires au bail

Signer un bail, c'est bien. Mais un bail seul ne suffit pas. La loi impose d'y joindre plusieurs documents annexes, sans lesquels ton contrat de location reste incomplet, voire attaquable. Ces pièces protègent autant le locataire que le bailleur, en fixant noir sur blanc l'état du logement, ses performances et les règles à respecter.

Voici les annexes qui doivent accompagner un bail d'habitation :

- **Le dossier de diagnostic technique** (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz...)
- **L'état des lieux d'entrée**, réalisé au moment de la remise des clés
- **La notice d'information** rappelant les droits et devoirs de chacun
- **Le règlement de copropriété** (extraits), si le logement est en copro
- **L'attestation d'assurance habitation** du locataire

> **Bon à savoir**
> Ces documents ne sont pas de la paperasse pour faire joli. En cas de litige, ce sont eux qui font foi. Un DPE manquant, par exemple, peut coûter cher au bailleur. Autant tout ranger au bon endroit dès le départ.

On détaille chacune de ces annexes juste en dessous.

![Dossier de documents annexes joints à un bail de location](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/312ac4c0ca61928848d67dffb15666cdf786769a-1600x1066.webp)

### Le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante)

Premier document à ne pas oublier : le dossier de diagnostic technique, souvent abrégé DDT. C'est un ensemble de diagnostics qui informe ton futur locataire sur l'état réel du logement. Il s'annexe obligatoirement au bail, quel que soit son type.

Ce que ce dossier doit contenir :

| Diagnostic                     | Condition d'obligation                            |
| ------------------------------ | ------------------------------------------------- |
| DPE (performance énergétique)  | Toujours, classe le logement de A à G             |
| CREP (constat plomb)           | Logements construits avant 1949                   |
| État des risques et pollutions | Selon la zone (naturels, miniers, technologiques) |
| Diagnostic amiante             | Permis délivré avant juillet 1997                 |
| Diagnostic gaz et électricité  | Installations de plus de 15 ans                   |

Tu peux consulter le DPE [facilement grâce à notre outil dédié](https://www.miramo.fr/outils/consulter-dpe).

Sans ces documents, le bail reste incomplet et le locataire peut s'en servir contre toi. Autant faire les choses bien dès le départ.

### L'état des lieux d'entrée

Deuxième pièce incontournable : l'état des lieux d'entrée. C'est le document qui décrit, pièce par pièce, l'état du logement au moment où le locataire récupère les clés. Sols, murs, équipements, robinetterie : tout est passé en revue et consigné noir sur blanc.

Pourquoi c'est capital ? Parce qu'à la sortie, on compare. L'état des lieux d'entrée sert de référence pour déterminer qui paie quoi en cas de dégradations. Sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui complique sérieusement toute retenue sur le dépôt de garantie.

Quelques règles à connaître :

- Il se fait à l'amiable, en présence des deux parties.
- Il s'établit en autant d'exemplaires que de signataires.
- Il s'annexe directement au bail.

Pour éviter les mauvaises surprises côté locataire, on t'a préparé un guide pour [rendre un appartement sans mauvaise surprise](https://www.miramo.fr/blog/comment-rendre-un-appartement-sans-mauvaise-surprise). Et si un désaccord surgit à la sortie, sache que [contester un état des lieux signé](https://www.miramo.fr/blog/contester-un-etat-des-lieux-de-sortie-signe-c-est-possible) reste possible.

### La notice d'information et le règlement de copropriété

Deux autres documents complètent le bail, souvent oubliés mais tout aussi importants.

D'abord, la **notice d'information**. Depuis la loi Alur, tu dois l'annexer à tout bail vide ou meublé. Elle résume les droits et obligations de chacun : bailleur, locataire, règles du jeu. Un vrai mode d'emploi de la location, fourni par arrêté officiel. Pas besoin de la rédiger toi-même, un modèle existe déjà.

Ensuite, le **règlement de copropriété**, mais uniquement si le logement se trouve dans une copropriété. Tu n'as pas à joindre le document complet : les extraits qui concernent le locataire suffisent. En clair, les parties communes, leur usage, et sa quote-part de charges. Histoire qu'il sache où il met les pieds avant de signer.

Ces deux pièces ne coûtent rien à ajouter, mais leur absence peut fragiliser ton contrat de location. Autant faire les choses bien dès le départ.

### L'attestation d'assurance habitation

Dernier document, et pas des moindres : l'attestation d'assurance habitation. Ton locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs (dégât des eaux, incendie, explosion) et de te prouver qu'il l'a bien fait.

Concrètement, il te remet une attestation au moment de la signature du bail, puis une nouvelle chaque année à la date d'échéance. C'est la loi du 6 juillet 1989 qui l'impose.

Et si le locataire fait l'impasse ? Tu as deux options :

- **Résilier le bail**, à condition qu'une clause résolutoire le prévoie.
- **Souscrire une assurance pour son compte** et lui répercuter le coût sur son loyer, majoré de 10 % maximum.

> **Ne néglige pas l'attestation**
> Pas d'attestation, pas de tranquillité. Réclame-la dès le départ et vérifie qu'elle couvre bien les risques locatifs (dégât des eaux, incendie, explosion). Sans clause résolutoire dans ton bail, tu ne pourras pas résilier facilement en cas de manquement.

## Comment rédiger un bail conforme à la loi

Rédiger un bail, ça peut faire peur. Pourtant, avec un bon modèle et les bonnes infos, tu boucles ça sans t'arracher les cheveux. La loi encadre tout, donc pas d'improvisation : le contrat de location doit respecter un format précis, contenir toutes les mentions obligatoires et être signé dans les règles.

Bonne nouvelle : tu n'as pas besoin de partir d'une page blanche. Depuis la loi Alur, un modèle de bail type existe, et il suffit de le remplir correctement.

Voici les trois étapes à ne pas rater :

- **Partir du bon modèle**, conforme au type de location (vide ou meublé).
- **Vérifier les mentions à jour**, notamment l'identifiant fiscal du logement et la classe énergétique du DPE, obligatoires depuis janvier 2024.
- **Signer en bon nombre d'exemplaires**, un pour chaque partie.

On détaille tout ça juste en dessous.

### Le modèle de bail type imposé par la loi Alur

Depuis 2015, tu n'as plus le choix : ton bail doit reprendre le modèle-type imposé par la loi Alur. Concrètement, c'est le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe le cadre. Il s'applique à tous les baux d'habitation, vides ou meublés, signés depuis le 1er août 2015.

L'idée est simple : standardiser le contrat de location pour que rien d'essentiel ne passe à la trappe. Ce modèle intègre les dix mentions obligatoires (identité des parties, description du logement, loyer, durée, etc.) que tout bail doit contenir.

Et attention, ce n'est pas juste une formalité. Un bail qui ne respecte pas ce formalisme peut être contesté par ton locataire. Autant partir sur une base carrée dès le départ.

Bonne nouvelle : le modèle a été mis à jour pour coller aux dernières obligations, comme l'identifiant fiscal du logement et la classe énergétique du DPE, imposés depuis le 1er janvier 2024.

> **Un bail non conforme peut être contesté**
> Un bail qui ne respecte pas le modèle-type imposé par la loi Alur peut être contesté par ton locataire. Depuis le 1er janvier 2024, pense aussi à intégrer l'identifiant fiscal du logement et la classe énergétique du DPE, désormais obligatoires.

### Utiliser un modèle de bail gratuit (PDF ou Word)

Pas besoin de partir de zéro : un modèle de bail gratuit fait très bien le boulot, à condition qu'il soit à jour. Tu en trouves partout en ligne, au format PDF ou Word. Le PDF, c'est propre et prêt à imprimer. Le Word, tu peux le remplir directement sur ton ordi, champ par champ.

Deux réflexes avant de télécharger n'importe quoi :

- **Vérifie la date.** Un modèle qui date de 2016 aura loupé plusieurs mises à jour légales (DPE, encadrement des loyers, mentions obligatoires). Prends du récent.
- **Assure-toi qu'il colle à ton type de location.** Un bail vide et un bail meublé n'ont pas les mêmes clauses ni la même durée.

Une fois rempli, relis tout tranquillement. Un modèle, c'est un squelette : à toi de le compléter sans laisser de trou.

### Le nombre d'exemplaires et la signature

Une règle simple : autant d'exemplaires que de parties. Un bailleur, un locataire ? Deux exemplaires. Deux colocataires face à un proprio ? Trois exemplaires. Chaque signataire repart avec le sien, point.

Le bail se signe sous seing privé (entre les parties, sans notaire) dans l'immense majorité des cas. Mais tu peux aussi opter pour un acte authentique, signé chez le notaire. C'est plus lourd, plus cher, mais ça donne une force exécutoire au contrat. Pour une location classique, le sous seing privé suffit largement.

Côté signature, chaque partie paraphe chaque page et signe la dernière, précédée de la mention "lu et approuvé". Garant compris, s'il y en a un. Et vérifie que tout le monde signe la même version, annexes incluses. Une signature qui manque, et c'est la porte ouverte aux litiges.

### Les erreurs fréquentes à éviter

Un bail mal ficelé, c'est la porte ouverte aux litiges. Et souvent, ce sont toujours les mêmes boulettes qui reviennent. Voici celles qui coûtent cher :

| Erreur fréquente                | Pourquoi c'est un problème                                                                                                        |
| ------------------------------- | --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| Oublier une mention obligatoire | Surface habitable, loyer de référence en zone tendue, date de prise d'effet... une info manquante et le bail peut être fragilisé. |
| Zapper les annexes              | DPE, état des lieux, notice d'information : sans elles, le contrat de location est incomplet.                                     |
| Recopier une clause interdite   | Réparations locatives à la charge du bailleur, résiliation automatique abusive... ces clauses sont réputées non écrites.          |
| Utiliser un modèle périmé       | Les lois bougent (Alur, Élan, Climat). Un modèle de 2016 ne colle plus.                                                           |
| Se tromper de type de bail      | Signer un bail vide pour un meublé (ou l'inverse) : les durées et règles ne sont pas les mêmes.                                   |

> **Bon à savoir**
> Avant de signer, vérifie que ton loyer respecte les plafonds avec notre [outil d'encadrement des loyers](https://www.miramo.fr/outils/encadrement-loyers), et boucle ton dossier avec la [checklist des documents](https://www.miramo.fr/outils/checklist-dossier). Deux minutes qui t'évitent des semaines de galère.

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Un bail carré dès le départ, c'est zéro embrouille ensuite.

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## Le cadre légal du bail : lois de référence

Derrière chaque bail d'habitation, il y a un empilement de lois qui protègent à la fois le locataire et le propriétaire. Pas besoin d'être juriste pour t'y retrouver : quelques textes clés suffisent à comprendre les règles du jeu.

Le socle, c'est la [loi du 6 juillet 1989](https://www.miramo.fr/blog/loi-n-89-462-du-6-juillet-1989-tout-comprendre). Depuis, plusieurs réformes sont venues la muscler :

- **La loi Alur (2014)** : bail type imposé, encadrement des loyers, plafonnement des frais d'agence.
- **La loi Élan (2018)** : création du bail mobilité, simplification de certaines démarches.
- **La loi Climat et Résilience (2021)** : interdiction progressive de louer les passoires thermiques.

À ça s'ajoutent les obligations plus récentes, arrivées depuis 2024, qui continuent de faire bouger les lignes (DPE, performance énergétique, etc.).

Bref, un bail conforme aujourd'hui, c'est un bail qui coche toutes ces cases. On décortique chacune de ces lois juste en dessous.

> **Les 4 lois à connaître en un coup d'œil**
> Loi de 1989 (le socle), loi Alur 2014 (bail type et encadrement), loi Élan 2018 (bail mobilité), loi Climat et Résilience 2021 (passoires thermiques). Un bail conforme aujourd'hui doit respecter l'ensemble de ces textes.

### La loi du 6 juillet 1989, socle du bail d'habitation

C'est LE texte de référence. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose les règles du jeu pour la quasi-totalité des baux d'habitation : bail vide, meublé, étudiant, mobilité, colocation. Tous s'appuient dessus.

Son objectif ? Rééquilibrer la relation entre bailleur et locataire. Parce qu'avant, disons que le rapport de force penchait un peu trop d'un seul côté.

Concrètement, elle encadre :

- **La durée minimale** du bail (3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé)
- **Le dépôt de garantie** et son montant plafonné
- **Le préavis** de départ et les conditions de congé
- **Les clauses interdites**, celles qu'un proprio ne peut pas glisser dans le contrat

Bon à savoir : certains baux échappent à ce cadre. Un garage ou une place de parking relève du Code civil, avec une liberté contractuelle bien plus large. Même logique pour le [bail civil](https://www.miramo.fr/blog/bail-civil-tout-comprendre-avant-de-signer). Pour tout le reste côté habitation, la loi de 89 reste ton meilleur allié.

### La loi Alur (2014)

Adoptée en 2014, la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) a sérieusement modernisé le bail d'habitation. Sa grande nouveauté : un modèle-type de bail imposé à tout le monde. Depuis le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, tous les contrats signés à partir du 1er août 2015 doivent reprendre ce format standardisé, qu'il s'agisse d'un bail vide ou meublé. Un bail qui ne respecte pas ce formalisme peut être contesté par le locataire.

La loi Alur a aussi apporté d'autres changements bien concrets :

- **Dix mentions obligatoires** dans chaque contrat pour qu'il soit valable
- **L'encadrement des loyers** en zone tendue
- **La clause de solidarité** en colocation qui cesse 6 mois après le départ d'un colocataire (ou plus tôt si un remplaçant arrive)

Bref, un texte qui a mis pas mal d'ordre dans la paperasse.

### La loi Élan (2018)

Quatre ans après Alur, la loi Élan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) est venue apporter sa pierre à l'édifice en 2018. Sa contribution la plus marquante côté bail ? La création du [bail mobilité](https://www.miramo.fr/blog/bail-mobilite-tout-comprendre-en-5-minutes), ce contrat souple pensé pour les personnes en déplacement temporaire : étudiants, stagiaires, alternants, salariés en mission ou en mutation.

Ce qui le distingue :

- Une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable pour le même locataire.
- Un logement obligatoirement meublé.
- Aucun dépôt de garantie exigible (la garantie Visale prend le relais).

Élan a aussi officialisé le bail numérique, ouvrant la voie à la signature électronique du contrat de location. Pratique quand on veut aller vite et éviter les allers-retours de paperasse.

### La loi Climat et Résilience (2021)

Place aux enjeux écolo. La loi Climat et Résilience de 2021 s'attaque aux passoires thermiques et change la donne pour beaucoup de bailleurs. Concrètement, elle interdit progressivement de louer les logements les plus énergivores, en se basant sur le DPE.

Le calendrier à retenir :

---

| Échéance            | Logements concernés                                                                              |
| ------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------------------ |
| Depuis janvier 2023 | Interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (les pires du classement G) |
| Depuis 2025         | Interdiction de louer les logements classés G                                                    |
| 2028                | Interdiction des logements classés F                                                             |
| 2034                | Interdiction des logements classés E                                                             |

La loi a aussi gelé les loyers des passoires thermiques (F et G) : impossible de les augmenter tant que la rénovation n'est pas faite. Bref, si ton bien est mal noté, mieux vaut anticiper les travaux avant de signer un bail.

> **Attention aux passoires thermiques**
> Les loyers des logements classés F et G sont gelés : impossible de les augmenter tant que la rénovation n'est pas réalisée. Si ton bien est mal noté, anticipe les travaux avant de signer un bail.

### Les obligations récentes depuis 2024

Depuis le 1er janvier 2024, deux nouvelles mentions sont venues s'ajouter au contenu obligatoire de ton bail. Rien de compliqué, mais à ne pas oublier sous peine de te retrouver avec un contrat incomplet.

- **L'identifiant fiscal du logement** : ce numéro unique, lié à ta déclaration de biens immobiliers, doit désormais figurer sur le contrat de location.
- **La classe énergétique du DPE** : la fameuse étiquette de A à G doit apparaître noir sur blanc dans le bail, en lien direct avec les restrictions de la loi Climat et Résilience.

Ces ajouts s'inscrivent dans une logique claire : plus de transparence, moins de mauvaises surprises. Un locataire sait tout de suite dans quoi il met les pieds côté conso énergétique. Avant de signer, un petit tour sur notre [outil pour consulter le DPE](https://www.miramo.fr/outils/consulter-dpe) te permet de vérifier que la classe indiquée colle bien à la réalité.

## Renouveler, modifier ou résilier un bail

Un bail, ce n'est pas gravé dans le marbre. Il vit, évolue, et finit toujours par se terminer. Encore faut-il connaître les règles du jeu.

Trois scénarios se présentent au fil du temps :

- **Le renouvellement.** La plupart du temps, ton bail se reconduit tout seul, sans que personne ne bouge le petit doigt. C'est la tacite reconduction, pour la même durée que le contrat initial.
- **La modification.** Envie de changer une clause en cours de route ? Un avenant fait l'affaire, à condition que les deux parties soient d'accord.
- **La résiliation.** Locataire ou propriétaire, chacun peut mettre fin au bail. Mais pas n'importe comment, ni n'importe quand.

Entre les durées de préavis qui varient selon le type de logement, les motifs légitimes qui les raccourcissent et les règles spécifiques en zone tendue, on démêle tout ça juste en dessous.

### Le renouvellement et la tacite reconduction du bail

Bonne nouvelle : dans la grande majorité des cas, tu n'as rien à faire. À l'échéance, si personne ne bouge, le bail se reconduit tout seul. C'est ce qu'on appelle la **tacite reconduction**. Le contrat repart alors pour une nouvelle période, identique à la durée initiale : 3 ans pour un bail vide, 1 an pour un meublé.

Attention, il y a une nuance. Le **renouvellement** peut aussi être l'occasion d'ajuster certaines clauses, comme le loyer ou les charges. Mais pas n'importe comment : le bailleur qui veut réévaluer le loyer doit respecter des conditions strictes et prévenir 6 mois avant l'échéance.

Sans démarche de ce genre, la reconduction reste tacite et les conditions du bail ne changent pas. Simple, non ?

### L'avenant au bail pour modifier le contrat

Besoin de changer un truc en cours de route sans tout refaire ? C'est là que l'**avenant** entre en jeu. Un avenant, c'est un document qui vient modifier ton contrat de location existant, sans le résilier. Pratique pour ajuster un détail sans repartir de zéro.

On y a recours dans plein de cas :

- **Ajouter ou retirer un signataire** (départ d'un colocataire, arrivée d'un conjoint)
- **Modifier le loyer** en dehors de la révision annuelle classique
- **Autoriser des travaux** ou changer une clause précise
- **Actualiser une information** (nouveau propriétaire, coordonnées, etc.)

La règle d'or : l'avenant doit être **signé par les deux parties**. Pas de modification unilatérale, ni côté bailleur, ni côté locataire. Une fois signé, il s'ajoute au bail d'origine et a la même valeur juridique.

Petit conseil : garde-le bien précieusement avec ton contrat initial. Les deux forment désormais un ensemble.

### La résiliation du bail par le locataire et le préavis

Côté locataire, la liberté est totale : tu peux partir quand tu veux, sans justification. Il suffit d'envoyer ton congé au bailleur. Seul délai à respecter : le **préavis**.

Sa durée dépend de ton type de logement :

- **Location vide** : 3 mois par défaut.
- **Location meublée** : 1 mois, tout le temps.
- **Zone tendue** : le préavis d'un logement vide tombe à 1 mois.

Et ce n'est pas tout. Ton préavis peut aussi passer à 1 mois si tu justifies d'un motif légitime : mutation, perte d'emploi, nouvel emploi après une perte, raisons de santé, obtention d'un logement social, ou si tu es bénéficiaire du RSA ou de l'AAH.

Le point de départ ? La date de réception de ta lettre par le bailleur. Besoin d'un calcul précis et d'un modèle prêt à l'emploi ? [Notre calculateur de préavis](https://www.miramo.fr/outils/calculateur-preavis) fait le boulot en deux clics.

### La résiliation du bail par le propriétaire (congé)

Pour le proprio, c'est une autre histoire. Impossible de mettre ton locataire dehors sur un coup de tête. Le congé bailleur ne peut être donné qu'à l'échéance du bail, et uniquement pour trois motifs bien précis :

- **La reprise** : tu récupères le logement pour l'habiter toi-même ou y loger un proche (conjoint, enfant, parent).
- **La vente** : tu souhaites vendre le logement. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption, il est prioritaire à l'achat.
- **Le motif légitime et sérieux** : typiquement des impayés répétés ou des troubles de voisinage.

Le préavis à respecter est de **6 mois** pour un bail vide, et de **3 mois** pour un meublé. Le congé doit être envoyé par lettre recommandée, acte d'huissier ou remise en main propre, en motivant clairement la raison. Pas de motif valable ? Pas de congé.

> **Le congé bailleur est strictement encadré**
> Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et seulement pour trois motifs : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Sans motif valable et sans respect du préavis (6 mois en vide, 3 mois en meublé), le congé est nul.

Pour résumer les préavis à retenir, voici un tableau récapitulatif :

---

| Situation       | Type de logement           | Durée du préavis |
| --------------- | -------------------------- | ---------------- |
| Congé locataire | Location vide (par défaut) | 3 mois           |
| Congé locataire | Location meublée           | 1 mois           |
| Congé locataire | Vide en zone tendue        | 1 mois           |
| Congé locataire | Vide avec motif légitime   | 1 mois           |
| Congé bailleur  | Location vide              | 6 mois           |
| Congé bailleur  | Location meublée           | 3 mois           |

### Le préavis réduit en zone tendue

Si ton logement se trouve en **zone tendue**, bonne nouvelle : ton préavis passe de 3 mois à **1 mois** pour une location vide. Ça change tout quand tu dois bouger vite.

Une zone tendue, c'est une agglomération où la demande de logements dépasse largement l'offre. En clair, les grandes villes et leur périphérie. Pour un bail meublé, la question ne se pose même pas : le préavis est déjà d'1 mois partout.

Pour en profiter, un seul réflexe : indique clairement dans ta lettre de congé que le logement se situe en zone tendue. Mentionne le motif "zone tendue" pour éviter tout litige avec ton bailleur.

> **Le réflexe à ne pas oublier**
> Pour bénéficier du préavis réduit en zone tendue, mentionne explicitement le motif "zone tendue" dans ta lettre de congé. Sans cette précision, le bailleur peut te réclamer le préavis complet de 3 mois.

## Les situations particulières qui affectent le bail

La vie d'un bail n'est pas toujours un long fleuve tranquille. Un déménagement, un mariage, une vente, un décès... certains événements viennent bousculer le contrat en cours de route. Bonne nouvelle : la loi encadre chacun de ces cas pour que personne ne se retrouve dans le flou.

Voici les principales situations qui peuvent chambouler un contrat de location :

- **La vente du logement** : le bail suit le bien, ton locataire reste protégé.
- **Le mariage, le PACS ou le décès** : le bail peut être transféré ou continué au profit du conjoint ou d'un proche.
- **La location à une société** : le régime change, on n'est plus tout à fait dans le bail d'habitation classique.
- **Le garant (caution)** : sa signature engage, et pas qu'un peu.

On décortique chaque cas juste en dessous. Pas de panique : à chaque situation, sa règle claire.

### Le sort du bail en cas de vente du logement

Ton proprio vend l'appartement que tu loues ? Pas de panique, tu ne te retrouves pas à la rue du jour au lendemain. Le principe est simple : **la vente ne casse pas le bail**. Le nouveau propriétaire récupère le contrat tel quel, avec ses conditions, sa durée et ton dépôt de garantie. Tu restes chez toi, aux mêmes règles.

Deux scénarios possibles :

- **Vente occupée** : l'acheteur devient ton nouveau bailleur et le bail continue jusqu'à son échéance. Tu ne changes rien.
- **Vente pour habiter** : si le nouveau proprio veut récupérer le logement, il doit attendre la fin du bail et respecter la procédure de congé (motif, préavis, tout ça).

Ton loyer et tes droits ne bougent pas. Tu paies juste ton loyer à une nouvelle personne, avec un nouveau RIB à jour.

> **La vente ne rompt pas le bail**
> Le bail se transmet automatiquement au nouveau propriétaire, aux mêmes conditions. Le locataire n'a aucune démarche à effectuer, hormis mettre à jour ses coordonnées de paiement (nouveau RIB).

### Le bail en cas de mariage, de PACS ou de décès

Le mariage crée une **cotitularité automatique** du bail (article 1751 du Code civil). Même si un seul des deux époux a signé, l'autre devient officiellement cotitulaire dès l'union. Pour les partenaires de PACS, la cotitularité existe aussi, mais seulement s'ils en font la demande conjointement au bailleur. Concrètement, les deux sont responsables du loyer, et le bailleur doit envoyer ses courriers importants (congé, notamment) aux deux, à condition d'avoir été informé de l'union. Pratique pour se protéger mutuellement.

En cas de séparation, l'un peut donner congé de son côté sans faire s'écrouler le bail de l'autre.

Et en cas de décès du locataire ? Le contrat ne disparaît pas. Il se **transfère** vers certaines personnes proches :

- le conjoint marié ou pacsé
- le partenaire de vie qui vivait là depuis au moins 1 an
- les descendants, ascendants ou personnes à charge, sous conditions

Résultat : un proche peut rester dans les lieux et reprendre le bail à son nom, sans repartir de zéro.

### La location à une société ou une association

Quand le locataire n'est pas une personne physique mais une **société** ou une **association**, la donne change. Ici, on sort du régime protecteur de la loi de 1989, réservé à la résidence principale d'un particulier. Le bail relève alors du **Code civil** et de la liberté contractuelle : durée, préavis, conditions de résiliation... tout se négocie entre les parties.

Deux cas de figure fréquents :

- **La location à une entreprise** qui loge un salarié. Le bail est signé par la société, mais l'occupant reste une personne physique. On parle parfois de bail civil ou de convention d'occupation. Pour creuser le sujet, on t'a préparé un article dédié au [bail civil](https://www.miramo.fr/blog/bail-civil-tout-comprendre-avant-de-signer).
- **La location à une association** qui sous-loue à ses bénéficiaires (logement social, hébergement d'urgence...).

Le point de vigilance : sans le filet de la loi de 1989, chaque clause compte. Lis le contrat ligne par ligne avant de signer.

> **Vigilance sur les baux hors loi de 1989**
> Location à une société ou une association : le régime protecteur de la loi de 1989 ne s'applique pas. Tout repose sur ce qui est écrit dans le contrat. Relis chaque clause avant de signer.

### Le rôle et la signature du garant (caution)

Le garant, c'est ta sécurité si le locataire ne paie plus. Concrètement, il **s'engage à régler les loyers impayés** et les dettes locatives à la place du locataire défaillant. C'est souvent un parent, un proche, ou un organisme comme Visale.

Deux types de caution existent :

| Type de caution   | Fonctionnement                                                                        | Niveau de protection     |
| ----------------- | ------------------------------------------------------------------------------------- | ------------------------ |
| Caution simple    | Le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire avant de se retourner vers le garant | Modéré                   |
| Caution solidaire | Le bailleur peut réclamer directement au garant, sans attendre                        | Élevé (la plus courante) |

Pour être valable, l'acte de cautionnement doit être signé par le garant, avec une mention, apposée par le garant lui-même, précisant le montant maximal de son engagement et sa durée. Depuis la réforme de 2022 (article 2297 du Code civil), cette mention n'a plus à être manuscrite ni recopiée mot pour mot (elle peut être électronique), mais elle reste obligatoire.

Un exemplaire du bail doit aussi être remis au garant. Pas de signature = pas d'engagement valable. Autant faire les choses proprement dès le départ.

> **Les 3 conditions de validité d'une caution**
> Une caution n'engage vraiment que si : 1) l'acte est signé par le garant, 2) il comporte la mention du montant maximal et de la durée, 3) un exemplaire du bail est remis au garant. Sans ces éléments, l'engagement peut être annulé.

## Questions fréquentes sur le bail

Encore quelques doutes avant de signer ? On regroupe ici les questions qui reviennent le plus souvent, côté locataire comme côté bailleur. Réponses courtes, sans blabla.

### Le bail doit-il obligatoirement être écrit ?

Oui, le bail d'habitation doit être établi par écrit. Un contrat verbal reste valable en théorie, mais il est fortement déconseillé car il complique la preuve des engagements de chacun en cas de litige.

### Un locataire peut-il quitter le logement avant la fin du bail ?

Oui. Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant le préavis (généralement 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou dans certains cas particuliers). Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail.

### Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?

Uniquement si une clause de révision annuelle est prévue au contrat, et dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL). En dehors de ce cadre, aucune augmentation n'est possible avant le renouvellement du bail.

### Que se passe-t-il si aucun état des lieux n'est réalisé ?

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état. Cela joue en défaveur du bailleur, qui ne pourra pas retenir de sommes sur le dépôt de garantie pour des dégradations qu'il ne peut prouver.

### Le dépôt de garantie et la caution, c'est la même chose ?

Non. Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à la signature (1 mois de loyer hors charges pour une location vide). La caution désigne la personne qui s'engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance.

### Peut-on modifier un bail déjà signé ?

Oui, via un avenant signé par les deux parties. Toute modification (changement d'occupant, ajustement de clause, etc.) doit être formalisée par écrit pour être opposable.

### Peut-on louer un logement sans bail écrit ?

Techniquement, oui. Un bail verbal reste valable en droit. Mais franchement, c'est une très mauvaise idée, pour tout le monde.

Depuis la loi du 6 juillet 1989, renforcée par la loi Alur, l'écrit est la règle pour toute location à usage de résidence principale. Sans contrat écrit, tu te retrouves vite dans le flou : montant du loyer, durée, dépôt de garantie, répartition des charges... Rien n'est tracé. Et le jour où un désaccord surgit, bonne chance pour prouver quoi que ce soit.

Autre problème de taille : sans bail signé, difficile d'exiger une attestation d'assurance habitation ou un état des lieux en bonne et due forme. Chaque partie perd ses garanties.

Le locataire peut d'ailleurs réclamer un écrit à tout moment, et le bailleur est obligé de le fournir. Bref, l'oral, on oublie. Un bail conforme, signé des deux côtés, c'est la base.

### En combien d'exemplaires faut-il établir le bail ?

Un exemplaire par partie, minimum. Donc au moins deux pour une location classique : un pour le bailleur, un pour le locataire.

Mais dès qu'il y a plus de monde autour de la table, tu ajoutes un exemplaire par signataire supplémentaire :

- **Un garant** ? Il lui faut le sien.
- **Deux colocataires** ? Chacun repart avec le sien.
- **Un couple** qui signe à deux ? Pareil, un chacun.

La règle est simple : chaque personne qui appose sa signature doit conserver son propre exemplaire original, daté et paraphé. C'est prévu par la loi du 6 juillet 1989.

Petit conseil : garde bien le tien précieusement. En cas de litige sur le loyer, le préavis ou l'état des lieux, c'est ta preuve.

### La caution doit-elle obligatoirement signer le bail ?

Oui, si tu veux qu'elle serve à quelque chose. Le garant qui se porte caution doit signer l'acte de cautionnement, sinon son engagement n'existe tout simplement pas.

Cet acte peut prendre deux formes :

- **Une caution intégrée au bail** : une clause spécifique que le garant signe en même temps que le contrat.
- **Un acte séparé** : un document distinct, signé à part, qui accompagne le bail.

Dans les deux cas, la signature du garant est indispensable. Sans elle, aucun recours possible en cas de loyers impayés.

Depuis la loi Élan, l'acte de cautionnement est simplifié : plus besoin de recopier des mentions manuscrites à rallonge, mais la signature reste obligatoire. Le garant doit aussi recevoir un exemplaire du bail. Pour tout comprendre sur son rôle, on t'a préparé [un point complet sur le garant et la caution](https://www.miramo.fr/blog/comment-se-porter-garant-pour-quelqu-un-guide-complet).

### Comment augmenter le loyer chaque année avec l'IRL ?

Une seule condition, mais elle est non négociable : le bail doit contenir une clause de révision annuelle. Pas de clause, pas d'augmentation. C'est aussi simple que ça.

Si la clause existe, tu peux réviser le loyer une fois par an, à la date prévue au contrat (souvent la date anniversaire du bail). Le calcul repose sur l'IRL, l'[indice de référence des loyers](https://www.miramo.fr/blog/indice-de-reference-des-loyers) publié chaque trimestre par l'INSEE.

La formule est simple :

- **Nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel IRL ÷ IRL de la même date l'année précédente)**

Deux points à garder en tête :

- Tu as **1 an** après la date de révision pour l'appliquer. Passé ce délai, c'est perdu pour cette année.
- Dans une passoire thermique (DPE F ou G), la révision est gelée.

> **Attention au délai et aux passoires thermiques**
> Tu disposes d'un an après la date de révision pour l'appliquer : passé ce délai, l'augmentation est définitivement perdue pour cette année. Et si ton logement est classé DPE F ou G, la révision du loyer est purement et simplement gelée.

Pour éviter les erreurs de calcul, passe par notre [simulateur de révision de loyer](https://www.miramo.fr/outils/simulateur-revision-loyer). Gratuit, résultat immédiat.

### La sous-location est-elle autorisée sans l'accord du bailleur ?

Non, jamais. La sous-location sans l'accord du propriétaire est interdite, point final. Tu ne peux pas décider seul de louer ton logement, ou une partie, à quelqu'un d'autre.

Pour sous-louer en toute légalité, deux conditions à cocher :

- **L'accord écrit du bailleur.** Un simple oui à l'oral ne suffit pas. Il te faut son feu vert noir sur blanc.
- **Un loyer plafonné.** Ce que tu demandes à ton sous-locataire ne peut pas dépasser ce que tu paies toi-même. Interdit de te faire une marge sur le dos du proprio.

Tu sous-loues sans autorisation ? Tu t'exposes à la résiliation de ton bail et tu devras rembourser les loyers encaissés au passage.

Bref, si l'envie de sous-louer te démange, la seule bonne démarche c'est d'en parler d'abord à ton bailleur.

### L'assurance habitation est-elle obligatoire pour signer le bail ?

Oui, et c'est même une obligation légale pour le locataire. Avant de te remettre les clés, le propriétaire est en droit de te réclamer une attestation d'assurance habitation. Sans ce document, la signature peut être bloquée.

Concrètement, cette attestation couvre au minimum les risques locatifs : incendie, dégât des eaux, explosion. C'est ce qui protège le logement en cas de pépin.

Et ce n'est pas qu'une formalité à l'entrée. Le bailleur peut te demander une nouvelle attestation chaque année, pour vérifier que tu es toujours couvert. Si tu ne t'assures pas, il peut même souscrire une assurance à ta place et t'en refacturer le coût.

Bref, pas d'assurance, pas de clés. Pense à la souscrire avant le jour J pour signer ton bail sans accroc.

### Peut-on ajouter un signataire sur un bail déjà en cours ?

Oui, c'est possible, mais ça ne se fait pas à la va-vite sur un coin de table. Ajouter un colocataire ou un conjoint sur un bail en cours passe par un **avenant au contrat de location**, signé par tout le monde : le bailleur, les locataires déjà en place et le nouvel arrivant.

L'accord du propriétaire est indispensable. Il n'est pas obligé d'accepter, mais dans les faits, il refuse rarement si le nouveau profil est solide.

Concrètement, l'avenant précise :

- l'identité du nouveau signataire,
- la date de son entrée dans le bail,
- l'éventuelle clause de solidarité entre colocataires.

Le nouveau venu devra souvent fournir un dossier, comme pour une entrée classique. Pour le préparer, notre [checklist des documents à réunir](https://www.miramo.fr/outils/checklist-dossier) te fait gagner du temps.

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