---
title: "Porter plainte contre son locataire pour dégradation"
canonical_url: "https://www.miramo.fr/blog/porter-plainte-contre-son-locataire-pour-degradati"
published: "2026-10-15T08:00:00.000Z"
category: "Bailleur"
---

# Porter plainte contre son locataire pour dégradation

## Reconnaître une dégradation imputable au locataire

Ton locataire est parti et le logement a pris un coup de vieux ? Avant de crier au scandale, fais le tri : toutes les traces laissées dans un appartement ne sont pas des dégradations, et toutes ne sont pas à sa charge.

Une dégradation lui est imputable quand elle résulte d'un usage anormal du logement ou d'un défaut d'entretien. Le locataire doit user paisiblement des lieux et assurer l'entretien courant. S'il ne le fait pas, ou s'il abîme volontairement, la remise en état est à sa charge.

![Propriétaire inspectant l'état d'un logement après le départ du locataire](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/c97d921933c06d2519b8c29526a58bed83eec64f-1203x782.webp)

### Différence entre usure normale, vétusté et dégradation locative

**L'usure normale**, c'est le temps qui fait son œuvre. Une moquette qui pâlit, une peinture qui ternit, des joints qui vieillissent. Rien d'anormal, personne n'y peut rien.

**La vétusté**, c'est la version officielle de l'usure : la dégradation naturelle d'un équipement liée au temps et à un usage classique. Le Code civil est net, aucune réparation locative n'est à la charge du locataire quand elle n'est occasionnée que par la vétusté ou la force majeure.

**La dégradation locative**, c'est autre chose. Une détérioration causée par la négligence, la malpropreté ou un acte volontaire du locataire pendant la location. Un trou dans le mur, une porte défoncée, une plaque de cuisson cramée par manque d'entretien. Là, c'est lui qui règle l'addition.

| Notion               | Origine                       | À la charge de  |
| -------------------- | ----------------------------- | --------------- |
| Usure normale        | Le temps qui passe            | Le propriétaire |
| Vétusté              | L'âge de l'équipement         | Le propriétaire |
| Dégradation locative | Négligence ou acte volontaire | Le locataire    |

### Les dégradations à la charge du locataire selon la loi

La loi encadre clairement ce que ton locataire doit assumer : un décret liste les réparations locatives à sa charge, et la loi du 6 juillet 1989 le rend responsable des dégradations survenues pendant la location.

Concrètement, ton locataire doit prendre en charge :

- **Les trous dans les murs** (chevilles, clous mal rebouchés) au-delà d'un usage raisonnable
- **Les revêtements abîmés** : moquette brûlée, parquet rayé, carrelage cassé
- **Les équipements dégradés** par négligence : robinetterie forcée, joints noircis faute d'entretien, vitres brisées
- **Les portes et fenêtres** endommagées, poignées arrachées
- **Le petit entretien du jardin** s'il y en a un
- **L'entretien courant et les menues réparations** : joints, ampoules, siphons débouchés, entretien annuel de la chaudière (jette un œil à [ce qui incombe vraiment au propriétaire côté chaudière](https://www.miramo.fr/blog/entretien-chaudiere-obligatoire-ce-que-doit-le-proprietaire))

Une obligation qu'on oublie souvent : signaler les problèmes. Une fuite ou une panne non déclarée qui s'aggrave, la facture est pour lui, alors que [le partage des frais d'une fuite d'eau](https://www.miramo.fr/blog/fuite-deau-qui-paie) signalée à temps dépend, lui, de son origine.

### Cas où le locataire n'est pas responsable (tiers, force majeure, faute du bailleur)

Ton locataire n'est pas responsable de tout. La loi du 6 juillet 1989 le décharge dès qu'il prouve que le dommage vient de l'une de ces trois causes.

- **Le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.** Un cambriolage, un voisin qui provoque un dégât des eaux, une entreprise que tu as toi-même mandatée : ce n'est pas son problème. En revanche, les dégâts causés par ses invités, ses colocataires ou l'artisan qu'il a fait venir restent à sa charge : ces personnes-là, c'est lui qui les a fait entrer.
- **La force majeure.** Tempête, inondation, catastrophe naturelle : un événement imprévisible et irrésistible qui échappe à tout le monde.
- **Ta propre faute de bailleur.** Des travaux que tu n'as pas réalisés, un défaut d'entretien du bâti, un désordre que tu connaissais et que tu as laissé filer : la note revient de ton côté.

S'y ajoutent la vétusté, la malfaçon et le vice de construction : la même loi exclut expressément les réparations locatives qu'ils occasionnent. Une canalisation pourrie qui lâche, ce n'est pas ton locataire qui l'a usée, et [une canalisation extérieure bouchée](https://www.miramo.fr/blog/canalisation-exterieure-bouchee-locataire-ou-propr) suit la même logique : on cherche d'abord d'où vient le bouchon avant de désigner un payeur.

Avant de parler de dégradation locative, vérifie donc l'origine du dommage : une retenue injustifiée sur le dépôt de garantie, tu devras la rembourser.

## Constater et prouver les dégradations du logement

Sans preuves, tu n'as rien : la justice ne se contente pas de ta parole face à un logement abîmé. Il te faut du concret, du daté, du comparable.

### Le rôle de l'état des lieux d'entrée et de sortie

L'état des lieux d'entrée fige l'état du logement au jour où ton locataire reçoit les clés. Celui de sortie fait le point le jour où il te les rend. Entre les deux, tout se joue.

Pour que ça tienne devant un juge, deux conditions :

- **Des états des lieux contradictoires**, signés par les deux parties.
- **Des états des lieux détaillés**, pièce par pièce, avec des photos datées à l'appui.

Bâcle l'un des deux, et tu perds ta principale preuve.

### Comparer les deux états des lieux pour établir la responsabilité

Place les deux documents côte à côte et passe chaque pièce en revue, ligne par ligne : murs et plafonds, sols, équipements, portes et fenêtres. La logique est simple, tout ce qui apparaît à la sortie mais pas à l'entrée est potentiellement une dégradation à la charge de ton locataire.

Toutes les différences ne se valent pas pour autant. Un mur légèrement jauni après trois ans, c'est de l'usure normale. Un mur troué à coups de marteau, c'est autre chose.

![Mur abîmé et peinture arrachée dans un logement après le départ du locataire](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/73f4000c6473696edffd8dc5411228a440281c4c-1203x782.webp)

### Que faire en l'absence d'état des lieux ?

Tout dépend duquel il te manque, et l'écart de conséquences est énorme.

- **Pas d'état des lieux d'entrée** : la présomption de l'article 1731 du Code civil joue en ta faveur, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et devoir le rendre tel, sauf preuve contraire. Le bémol : l'article 3-2 de la loi de 1989 prive de cette présomption la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte. Si c'est ton locataire qui a bloqué, tu gardes la main ; si c'est toi, prépare-toi à prouver l'état d'origine autrement (photos datées, annonce, témoignages).

- **Pas d'état des lieux de sortie** : aucun texte ne te déclare pour autant satisfait du logement que tu récupères. Ce que tu perds, c'est ton point de comparaison : il te revient de démontrer que le dommage est né pendant la location, avec des preuves datées. Le réflexe avant d'en arriver là : si ton locataire ne se présente pas ou refuse de signer, fais établir l'état des lieux par un commissaire de justice, comme le prévoit l'article 3-2. Il convoque les deux parties par recommandé au moins 7 jours à l'avance, et les frais sont partagés par moitié.

Pour préparer la remise des clés, notre guide sur [la restitution d'un logement en fin de bail](https://www.miramo.fr/blog/comment-rendre-un-appartement-sans-mauvaise-surprise) détaille ce qui se joue côté locataire.

### Constituer un dossier de preuves (photos, constat d'huissier, devis)

Les états des lieux sont la base ; plus tu accumules de preuves autour, plus ton dossier tient debout.

- **Des photos et vidéos datées** : filme et prends en photo chaque dégradation, avec des vues d'ensemble et des gros plans. Active l'horodatage de ton téléphone.
- **Un constat de commissaire de justice** (l'ancien huissier) : la pièce la plus lourde de ton dossier. Elle fait foi jusqu'à preuve du contraire, donc ton locataire peut la contester, mais l'exercice est difficile. Compte quelques centaines d'euros selon la surface et le déplacement, et fais-le établir vite, avant toute remise en état.
- **Des devis de professionnels** : ils chiffrent le coût réel des réparations. Vise au moins deux ou trois devis pour justifier tes montants.
- **Les factures** une fois les travaux réalisés.

## Chiffrer et facturer le montant des réparations au locataire

Pas de montant sorti du chapeau : sans facture ni devis, ta retenue ne tient pas devant un juge.

### Évaluer le coût des réparations avec la grille de vétusté

Un mur repeint il y a huit ans ne vaut plus le prix du neuf. C'est là qu'intervient la grille de vétusté : elle applique un abattement selon l'âge du bien dégradé, pour que tu ne factures que la part réellement imputable à ton locataire. Un abattement oublié, et ta retenue peut être retoquée par le juge.

Rien ne t'oblige à en annexer une au bail : les parties *peuvent convenir* d'une grille dès la signature. Mais si vous en retenez une, elle doit être choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location, national ou local. Pas de grille maison, donc.

Les durées de vie et les coefficients varient d'un accord à l'autre : chiffre toujours d'après la grille effectivement annexée à ton bail. Notre [grille de vétusté 2026](https://www.miramo.fr/blog/vetuste-location-grille-calcul-et-droits-en-2026) déroule le calcul cas par cas.

### Retenir les frais sur le dépôt de garantie

Première arme à ta disposition : le dépôt de garantie, quand tu en as demandé un à la signature du bail. Il est facultatif, ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges en location vide ni deux mois en meublé, et il est interdit en bail mobilité. Là où il existe, il sert précisément à couvrir les dégradations locatives : tu peux en retenir tout ou partie, selon l'ampleur des dégâts.

Chaque retenue doit être justifiée par écrit. Tu joins :

- des **factures** de réparation déjà réalisées,
- ou des **devis** chiffrés pour les travaux à venir,
- le tout accompagné des états des lieux comparés.

### Réclamer un complément si le dépôt de garantie est insuffisant

Le dépôt de garantie ne couvre pas tout ? Tu imputes dessus tout ce que tes justificatifs couvrent, puis tu réclames la différence à ton locataire : mobiliser le dépôt ne t'empêche pas d'engager une action en réparation complémentaire. Adresse-lui une demande écrite détaillant le calcul (coût total des réparations moins dépôt retenu), factures et devis à l'appui. Si le paiement traîne, la suite passe par l'amiable, puis par le tribunal.

> **Respecte le délai de restitution**
> Même si tu retiens une partie du dépôt, tu dois envoyer le décompte justifié dans les délais légaux : **1 mois** si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, **2 mois** s'il ne l'est pas. C'est la conformité des deux états des lieux qui déclenche le délai, pas le fait de retenir ou non. Au-delà, tu dois au locataire **10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé**.

## Engager une démarche amiable avant toute plainte

Avant de foncer au commissariat, un détour par la case amiable s'impose. C'est plus rapide, moins coûteux, et la plupart des litiges de dégradation se règlent sans juge. Garde une trace écrite de chaque échange : si ça capote, tu auras déjà un dossier prêt à servir devant le tribunal.

### Notifier les dégradations constatées au locataire

Première étape : prévenir ton locataire par écrit. Un appel ou un SMS ne suffit pas, il te faut une lettre datée qui formalise les dégradations constatées. Sois factuel et détaille :

- La nature de chaque dégradation (parquet rayé, mur troué, robinet cassé…)
- La pièce concernée
- Le renvoi aux états des lieux d'entrée et de sortie, qui prouvent que le dommage n'existait pas avant
- Les photos et devis à l'appui

Envoie-le en recommandé avec accusé de réception, c'est ta date de départ officielle.

### Proposer une réparation ou un dédommagement à l'amiable

Une fois le locataire prévenu, place à la négociation :

| Solution amiable              | En quoi ça consiste                                                           | Idéal quand…                                                  |
| ----------------------------- | ----------------------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------- |
| Réparation directe            | Le locataire prend en charge les travaux lui-même, à ses frais                | Il est de bonne foi et veut éviter les histoires              |
| Retenue sur dépôt de garantie | Tu déduis le montant des dégâts, devis à l'appui, avant de restituer le reste | Le dépôt couvre le montant des dommages                       |
| Échéancier                    | Tu proposes un paiement étalé dans le temps                                   | La somme est lourde et le paiement en une fois est impossible |

Le plus important : tout coucher par écrit. Un accord signé par les deux parties, avec le montant et les modalités, vaut preuve si le locataire change d'avis.

### Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée

Si les échanges tournent au dialogue de sourds, il te reste une dernière carte avant le tribunal : la mise en demeure. Plus ferme, plus officielle, elle rappelle noir sur blanc les obligations du locataire et fixe un ultimatum.

Envoie-la toujours en lettre recommandée avec accusé de réception : c'est ta preuve que le locataire a bien reçu la demande, et elle pèsera si tu dois passer au pénal ou saisir le juge.

Par rapport à ta première lettre, elle ajoute deux choses : le **montant restant dû** après retenue sur le dépôt de garantie, et un **délai clair** pour payer ou réparer, souvent 8 à 15 jours.

> **Bon à savoir**
> Le locataire ne t'a pas laissé sa nouvelle adresse ? Envoie le recommandé à sa dernière adresse connue, c'est-à-dire au logement qu'il vient de quitter.

## Porter plainte contre son locataire pour dégradation : la procédure

La mise en demeure est restée lettre morte ? Deux voies s'ouvrent à toi, et elles ne se confondent pas : la voie pénale, où tu déposes plainte, et la voie civile, où tu saisis le juge par requête ou par assignation. Chacune a sa logique, ses délais et ses conséquences.

### Plainte pénale ou action civile : quelle voie choisir ?

La **plainte pénale** vise à faire sanctionner le locataire et suppose une dégradation volontaire : appartement saccagé, murs défoncés à dessein, équipements détruits par pure malveillance. L'**action civile**, elle, vise à récupérer ton argent, et c'est la voie logique quand les dégâts relèvent de la négligence ou d'un défaut d'entretien, sans intention de nuire.

| Critère | Plainte pénale | Action civile |
|---------|----------------|---------------|
| Objectif | Sanctionner le locataire | Obtenir une indemnisation |
| Cas d'usage | Dégradation volontaire et grave | Dégâts par négligence ou usure fautive |
| Fondement juridique | Article 322-1 du Code pénal | Responsabilité du locataire (loi du 6 juillet 1989) |
| Résultat | Prison, amende (+ partie civile possible) | Remboursement du préjudice |

Dans la majorité des cas, c'est le civil qui règle le problème.

Quelle que soit la voie, surveille l'horloge. L'article 7-1 de la loi de 1989 prescrit par **3 ans** toutes les actions nées du bail, à compter du jour où tu as connu les faits. Une action en justice interrompt ce délai.

### Où et comment déposer plainte (commissariat, gendarmerie, procureur)

Tu as choisi la voie pénale ? Bonne nouvelle : déposer plainte est gratuit et plusieurs portes s'offrent à toi.

- **Au commissariat ou à la gendarmerie.** Tu te présentes avec tes preuves, on enregistre ta plainte, et elle est transmise au procureur. Impossible de te la refuser, c'est la loi.
- **Directement auprès du procureur de la République.** Tu lui envoies un courrier détaillé au tribunal judiciaire dont dépend le logement. Simple lettre sur papier libre, avec les faits, les dates et les pièces jointes.
- **En ligne**, pour un premier signalement, mais un passage physique reste souvent nécessaire pour finaliser.

Un conseil : privilégie le dépôt en gendarmerie ou commissariat plutôt que le courrier au procureur. Tu repars le jour même avec un récépissé qui date ta démarche.

### Les pièces à joindre à ta plainte

Au dossier de preuves déjà constitué (états des lieux, photos datées, constat, devis et factures), ajoute deux pièces propres à la plainte : **le contrat de bail**, qui atteste du lien entre toi et ton locataire, et **la copie de ta mise en demeure** restée sans réponse, avec son accusé de réception. Un dossier complet dès le départ, c'est du temps gagné et un traitement plus rapide.

### Sanctions encourues par le locataire en cas de dégradation volontaire

Quand un locataire saccage sciemment ton logement (graffitis, portes défoncées, équipements détruits), on sort du litige locatif : c'est le **délit de destruction ou dégradation du bien d'autrui** (article 322-1 du Code pénal). Il risque :

- **Jusqu'à 2 ans de prison et 30 000 € d'amende**, c'est la peine de principe.
- **Une simple contravention** (jusqu'à 1 500 €) dans le seul cas où il n'en résulte qu'un dommage léger.
- **Des dommages et intérêts** si tu te constitues partie civile, à hauteur du préjudice que tu prouves, vétusté déduite : le juge n'accorde pas du neuf pour de l'ancien.

Le juge module la peine selon l'ampleur des dégâts et la mauvaise foi du locataire, mais tout se joue sur la preuve du caractère volontaire.

## Les recours judiciaires civils pour obtenir réparation

La plainte pénale sanctionne, elle ne rembourse pas. Pour récupérer le coût des réparations, c'est du côté civil que ça se joue, avec trois marches successives : la conciliation, le tribunal, et dans les cas les plus lourds la résiliation du bail.

### Saisir la commission départementale de conciliation

Avant de saisir le tribunal, il existe une étape intermédiaire souvent sous-estimée : la commission départementale de conciliation (CDC), un organisme neutre qui réunit propriétaires et locataires pour tenter de trouver un accord, sans juge et sans avocat.

Tu la saisis par simple courrier recommandé adressé à la CDC de ton département. Tu joins ton dossier (états des lieux, photos, devis) et tu exposes le litige. La commission convoque ensuite les deux parties à une audience.

Ce qu'il faut savoir :

- **C'est gratuit** et sans formalisme : ni assignation, ni frais de commissaire de justice.
- **Le délai** est raisonnable : environ 2 mois pour obtenir une réponse.
- **L'avis rendu n'est pas contraignant**, mais il pèse lourd si l'affaire finit devant le tribunal.
- **Elle ne remplace pas** la tentative amiable exigée jusqu'à 5 000 € inclus par l'article 750-1 du Code de procédure civile, qui vise le conciliateur de justice, la médiation ou la procédure participative.

### Intenter une action devant le tribunal compétent

La conciliation a échoué ? Direction le tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement. Les litiges de bail d'habitation y relèvent du juge des contentieux de la protection, et tu n'as pas besoin d'avocat pour le saisir, quel que soit le montant réclamé.

La procédure, elle, dépend du montant :

| Montant réclamé  | Comment saisir le juge                 | Tentative amiable préalable          |
| ---------------- | -------------------------------------- | ------------------------------------ |
| 5 000 € ou moins | Requête déposée au greffe              | Obligatoire (article 750-1 du CPC)   |
| Plus de 5 000 €  | Assignation par commissaire de justice | Non imposée par l'article 750-1      |

Le piège de procédure, en vigueur depuis le 1er octobre 2023 : cette tentative amiable doit précéder la saisine, sous peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office. Des dispenses existent (urgence manifeste, circonstances rendant la tentative impossible, indisponibilité d'un conciliateur dans un délai manifestement excessif), mais ne mise pas dessus.

### Résilier le bail pour manquement grave du locataire

Quand les dégradations sont assez graves pour établir que ton locataire n'a pas rempli son obligation d'entretien, tu peux aller plus loin que le remboursement et demander au juge des contentieux de la protection de résilier le bail. À toi de démontrer que le manquement est suffisamment sérieux : un mur repeint en violet ne suffira pas, un logement saccagé ou laissé à l'abandon, oui.

À ne pas confondre avec l'article 1722 du Code civil, qui vise la destruction du logement **par cas fortuit** : le bail n'est résilié de plein droit, sans indemnité, que si la chose est détruite **en totalité**. Détruite en partie, le locataire a seulement le choix entre une diminution de loyer et la résiliation.

### Faire appel à un avocat en droit immobilier

L'avocat devient utile quand le dossier se complique : dégradations lourdes contestées pied à pied, demande de résiliation du bail, montants qui grimpent. Il vérifie la solidité de tes preuves avant d'attaquer, rédige tes courriers et te représente à l'audience.

## Activer les assurances et garanties pour couvrir les dommages

Avant d'engager les frais d'une procédure, ou en parallèle si elle est déjà lancée, regarde ce que tu peux récupérer via les assurances et garanties. Souvent, une bonne partie des dégâts est déjà couverte, et ça t'évite des mois de procédure.

| Levier                            | Ce qu'il couvre                                          | Limites                                         |
| --------------------------------- | -------------------------------------------------------- | ----------------------------------------------- |
| Assurance habitation du locataire | Dégâts accidentels (incendie, dégât des eaux, explosion) | Ne couvre pas le manque d'entretien             |
| Garantie loyers impayés (GLI)     | Dégradations immobilières (plafond jusqu'à 10 000 €)     | Délais de déclaration souvent courts            |
| Caution / garant                  | Sommes dues, dégradations comprises                      | Non cumulable avec une GLI, sauf étudiant ou apprenti |

### Faire jouer l'assurance habitation du locataire

Depuis la loi du 6 juillet 1989, tout locataire doit être assuré. Cette assurance habitation peut couvrir une partie des dégâts, surtout quand ils viennent d'un sinistre classique dont ton locataire est à l'origine ou responsable : dégât des eaux, incendie, explosion.

Le réflexe : demander à ton locataire de déclarer le sinistre à son assureur. Si le dommage vient d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, sa responsabilité n'est pas engagée et la répartition se joue entre assureurs.

Petit bémol, et pas des moindres : l'assurance habitation ne couvre **pas** les dégâts liés à un manque d'entretien. Un logement laissé à l'abandon, des moisissures faute d'aération, des équipements négligés ? L'assureur refuse de prendre en charge, et c'est au dépôt de garantie de prendre le relais. Notre guide détaille [ce qu'un propriétaire peut légitimement en retenir](https://www.miramo.fr/blog/caution-menage-ce-que-le-proprietaire-peut-retenir).

D'où l'intérêt de vérifier l'attestation d'assurance dès la signature du bail, plutôt qu'au moment du sinistre.

### Mobiliser la garantie loyers impayés (GLI)

Si tu as souscrit une garantie loyers impayés, ne la range pas dans la case "impayés" trop vite : beaucoup de contrats intègrent une garantie dégradations immobilières. Elle prend le relais une fois le dépôt de garantie imputé, en complément et non à sa place.

Avant de déclarer, relis ton contrat sur deux points : les dégradations sont-elles couvertes et à quel plafond, et sous quel délai faut-il déclarer, état des lieux et devis à l'appui.

Pas encore de GLI ? Pour tes futures locations, [une assurance loyers impayés bien choisie](https://www.miramo.fr/blog/assurance-loyer-impaye-protege-toi-des-aujourd-hui) te sécurise dès le départ.

### Recourir à la caution ou au garant

Ton dernier filet de sécurité, c'est le garant. Si une personne s'est portée caution pour ton locataire, elle est engagée à rembourser les sommes dues, dégradations comprises, quand ton locataire ne paie pas. Un garde-fou toutefois : l'article 22-1 de la loi de 1989 interdit de cumuler caution et GLI, sauf si ton locataire est étudiant ou apprenti.

L'ordre à respecter : tu imputes d'abord les réparations sur le dépôt de garantie, puis, s'il reste un solde à payer, tu envoies une mise en demeure au garant en recommandé avec accusé de réception, en détaillant le montant restant dû, justificatifs et devis à l'appui.

> **Vérifie le type de caution**
> Le type de caution compte. Une caution simple oblige à te retourner d'abord vers le locataire. Une caution solidaire, elle, te laisse réclamer directement au garant. Vérifie l'acte signé avant toute démarche, ça t'évitera un vrai casse-tête.

## Prévenir les dégradations dans tes futures locations

Le meilleur procès, c'est celui que tu n'as pas à faire.

### Sélectionner rigoureusement le locataire

Un locataire sérieux abîme rarement le logement qu'il paie.

- **Vérifie les dossiers.** Sur DossierFacile, les pièces sont contrôlées une à une avant validation : de quoi filtrer une bonne partie des fiches de paie retouchées, sans te dispenser de ton propre examen.
- **Contrôle la cohérence des revenus.** La règle du tiers reste un bon repère : un loyer autour de 33 % des revenus nets, ça évite les mauvaises surprises.
- **Demande les anciennes quittances.** Un candidat qui payait rubis sur l'ongle chez son ancien bailleur, c'est bon signe.

Sur [Miramo](https://www.miramo.fr/bailleurs), tu publies ton annonce et tu compares les candidatures dossier en main avant de choisir.

### Rédiger des clauses protectrices dans le bail

Certaines clauses posent le cadre et te facilitent la vie en cas de pépin.

| Clause | Ce qu'elle apporte |
|---|---|
| Clause d'état des lieux | Oblige à réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie détaillé, ta preuve reine pour établir les dégradations. |
| Clause d'entretien et de réparations locatives | Précise clairement ce qui incombe au locataire (joints, robinetterie, petits travaux du quotidien). |
| Grille de vétusté annexée | Fixe à l'avance l'abattement applicable à chaque équipement : plus de débat au moment de chiffrer les réparations. Elle doit être choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location. |
| Clause résolutoire | Permet de résilier le bail de plein droit, mais uniquement pour les motifs limitativement listés par la loi de 1989 : loyer et charges impayés, dépôt de garantie non versé, défaut d'assurance, troubles de voisinage constatés en justice. Pas pour des dégradations. |

Une clause qui t'autoriserait à inspecter le logement quand bon te semble, elle, ne vaut rien : la loi du 6 juillet 1989 t'oblige à assurer à ton locataire la jouissance paisible du logement, et il peut refuser l'accès. Elle répute d'ailleurs non écrite toute une série de clauses déséquilibrées. Même l'idée répandue d'[un droit de visite annuel du propriétaire](https://www.miramo.fr/blog/droit-de-visite-du-proprietaire-une-fois-par-an) ne repose sur aucun texte : hors des cas prévus par la loi, chaque entrée dans le logement se négocie avec ton locataire. En cas de doute, fais relire ton bail par un professionnel du droit immobilier.

### Réaliser des états des lieux détaillés

Pièce par pièce, élément par élément, photos datées annexées au document : c'est ce niveau de détail qui rend le face-à-face entrée/sortie exploitable devant un juge.

**Un état des lieux détaillé pour protéger tes preuves**

Un état des lieux daté et pièce par pièce reste ta meilleure arme en cas de litige. Génère-le en quelques minutes, en PDF complet, gratuitement et sans inscription.

[Créer mon état des lieux](https://www.miramo.fr/outils/etat-des-lieux)

![Bailleur photographiant une pièce au smartphone pour documenter l'état des lieux](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/747810df0c0babc8a86ac7948e71ed5bb908a37f-1203x782.webp)

---

## Questions fréquentes sur la plainte contre un locataire pour dégradation

### Mon locataire a saccagé mon appartement, puis-je déposer plainte ?

Oui, si les dégradations sont volontaires : l'article 322-1 du Code pénal sanctionne la destruction ou la détérioration du bien d'autrui. Dépose plainte au commissariat, à la gendarmerie ou par courrier au procureur, après avoir envoyé une mise en demeure. Attention quand même : la plainte pénale vise à sanctionner, pas à te rembourser. Pour récupérer ton argent, il faut te constituer partie civile ou saisir le juge civil.

### Peut-on expulser un locataire pour dégradation du logement ?

Oui, mais jamais toi-même : il faut un manquement grave et une décision de justice. Ne compte pas sur une clause résolutoire : la loi de 1989 la réserve aux impayés, au dépôt de garantie non versé, au défaut d'assurance et aux troubles de voisinage constatés en justice, pas aux dégradations. Pour un logement saccagé, c'est au juge de prononcer la résiliation du bail, puis l'expulsion.

### Comment prouver les dégradations causées par un locataire ?

La pièce maîtresse, c'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Autour, empile les photos datées, le constat de commissaire de justice qui fait foi jusqu'à preuve du contraire, et les devis ou factures pour chiffrer. Si ton locataire ne se présente pas, fais établir l'état des lieux par un commissaire de justice : l'article 3-2 de la loi de 1989 le prévoit, à frais partagés par moitié.

### Le propriétaire doit-il payer la peinture et l'usure normale ?

Souvent, oui : la peinture qui jaunit avec le temps relève de l'usure normale, et l'usure normale est à ta charge. Un locataire resté 10 ans avec des peintures fatiguées, tu ne peux pas lui facturer un rafraîchissement complet. À l'inverse, des murs tagués ou troués au bout d'un an, c'est de la dégradation locative. Pour trancher les cas gris, applique une grille de vétusté issue d'un accord collectif de location.

### Peut-on porter plainte contre un locataire qui n'entretient pas le logement ?

Le manque d'entretien est un vrai manquement : la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d'entretenir le logement et d'assurer les menues réparations. Mais sans intention de nuire, la voie pénale n'aboutira pas. Commence par une lettre recommandée, puis saisis le juge des contentieux de la protection du lieu du logement pour obtenir réparation et, selon la gravité, la résiliation du bail.

### La plainte pénale me permet-elle de récupérer mon argent ?

Pas directement : elle sanctionne, elle n'indemnise pas automatiquement. Pour être remboursé, il faut te constituer partie civile ou saisir le juge civil.

**Loue en toute sérénité avec Miramo**

Diffuse ton annonce, compare les candidatures dossier en main et choisis un locataire de confiance dès le départ.

[Trouver mon locataire](https://www.miramo.fr/bailleurs)