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title: "Encadrement des loyers Pays Basque : villes et plafonds"
canonical_url: "https://www.miramo.fr/blog/encadrement-des-loyers-pays-basque"
published: "2026-09-09T08:21:00.000Z"
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# Encadrement des loyers Pays Basque : villes et plafonds

## Qu'est-ce que l'encadrement des loyers et pourquoi l'appliquer au Pays Basque ?

Louer au Pays Basque, c'est un peu la loterie. Les prix grimpent, l'offre se fait rare, et les résidents locaux galèrent à trouver un toit. L'[encadrement des loyers](https://www.miramo.fr/blog/encadrement-des-loyers-regles-zones-et-calcul-2026), c'est la réponse à ce problème.

Concrètement ? Le dispositif fixe une limite au loyer que tu peux demander, que ce soit pour une nouvelle location ou un renouvellement de bail. Cette limite s'appuie sur des loyers de référence, calculés selon le type de logement et sa zone géographique. L'objectif est simple : freiner les hausses abusives et garder le logement accessible pour ceux qui vivent ici toute l'année, pas seulement l'été.

La pression touristique et la flambée des prix immobiliers ont mis le marché local sous tension. D'où cette régulation, appliquée depuis le 25 novembre 2024 dans 24 communes du territoire basque.

> **Bon à savoir**
> L'encadrement des loyers ne concerne pas tout le Pays Basque. Seules les communes jugées suffisamment « tendues » sont visées, selon des critères précis : hausse des loyers, taux élevé de résidences secondaires et rareté de l'offre. On te détaille la liste complète juste après.

Pour savoir si ton adresse est concernée par l'encadrement, notre [outil dédié à l'encadrement des loyers](https://www.miramo.fr/outils/encadrement-loyers) te donne la réponse en quelques clics, gratuitement. Pour le plafond chiffré au Pays Basque, c'est le simulateur officiel de l'agglomération qui fait foi (on y vient plus bas).

![Vue sur les toits et le front de mer de Biarritz au Pays Basque](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/96e51a916b230ea5ce236838b5fe5f4613db4c2b-1600x1200.webp)

### Définition et objectifs du dispositif

Le principe est simple : plafonner les loyers pour éviter qu'ils partent en vrille. Concrètement, un propriétaire ne peut plus fixer le montant qu'il veut. Il doit respecter un plafond, calculé selon le quartier, le type de logement et son année de construction.

L'objectif ? Rendre le logement accessible aux gens qui vivent et travaillent sur place. Parce qu'entre les résidences secondaires et les prix qui s'envolent, se loger dans le coin est devenu mission impossible pour beaucoup.

En résumé, le dispositif vise trois choses :

- **Freiner la flambée des loyers** dans les zones les plus tendues.
- **Protéger les locataires** contre les montants abusifs.
- **Rééquilibrer le marché** en faveur des résidents locaux, pas des locations touristiques.

Bref, c'est un garde-fou. Pas parfait, mais utile.

### Le cadre légal et la loi ELAN

Tout part de la loi ELAN, promulguée en 2018. Son idée : permettre aux zones tendues, là où la demande de logements explose face à une offre trop maigre, de plafonner les loyers à titre expérimental.

Le Pays Basque coche toutes les cases. Marché sous pression, prix qui s'envolent, résidents locaux à la peine. La Communauté d'Agglomération Pays Basque a donc candidaté pour rejoindre le dispositif.

Concrètement, l'encadrement s'applique à tout bail signé à partir du 25 novembre 2024, dès lors qu'il relève de la [loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.miramo.fr/blog/loi-n-89-462-du-6-juillet-1989-tout-comprendre) (dite loi Mermaz). C'est elle qui régit la plupart des locations de résidence principale, vides comme meublées.

Traduction : si tu loues ou proposes un logement dans une commune concernée, ces règles te concernent directement.

### Depuis quand l'encadrement s'applique au Pays Basque

La date à retenir, c'est le **25 novembre 2024**. C'est ce jour-là que le dispositif est officiellement entré en vigueur sur le territoire de la Communauté d'Agglomération Pays Basque.

Avec ça, le Pays Basque rejoint le club plutôt sélect des territoires qui testent l'encadrement des loyers :

- Paris
- Lille
- Lyon et Villeurbanne
- Montpellier
- Bordeaux
- Plaine Commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis)
- Et donc, le Pays Basque

L'agglo a dû obtenir une autorisation pour appliquer le mécanisme. Une fois validée, l'encadrement s'est déployé sur 24 communes, dont les plus connues : Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye.

Concrètement, depuis cette date, tout nouveau bail d'habitation signé dans ces communes doit respecter un plafond. Fini les loyers fixés au doigt mouillé.

### Durée de l'expérimentation et calendrier

Attention, l'encadrement des loyers au Pays Basque n'est pas gravé dans le marbre. C'est une **expérimentation**, adossée au cadre national de la loi ELAN, qui s'achève en novembre 2026. Traduction : le dispositif court du 25 novembre 2024 jusqu'à **fin novembre 2026**, sauf prolongation (une extension de deux ans est en discussion au Parlement, mais rien n'est voté à ce jour).

Pourquoi une durée limitée ? Parce que les pouvoirs publics veulent tester avant de trancher. Sur ces deux ans, ils observent :

- L'évolution réelle des loyers dans les secteurs en forte tension
- L'effet sur l'offre de logements disponibles
- Le comportement des propriétaires et des locataires face aux plafonds

À l'issue de l'expérimentation, plusieurs scénarios sur la table : prolonger, étendre à d'autres communes, ajuster les règles, ou tout arrêter. Rien n'est décidé d'avance.

En clair : si tu es proprio ou locataire dans une des communes concernées, ces règles s'appliquent dès maintenant. Pas dans six mois. Autant t'y mettre tout de suite.

## Quelles communes du Pays Basque sont concernées par l'encadrement des loyers ?

Toutes les villes du Pays Basque ne sont pas logées à la même enseigne. Le dispositif cible précisément **24 communes**, celles où le marché locatif chauffe le plus. Voici les principales concernées, avec leur profil.

| Commune           | Type de zone         | Profil locatif                      |
| ----------------- | -------------------- | ----------------------------------- |
| Bayonne           | Urbaine dense        | Forte demande étudiante et salariée |
| Biarritz          | Littoral touristique | Tension maximale, loyers élevés     |
| Anglet            | Urbaine littorale    | Marché familial très tendu          |
| Saint-Jean-de-Luz | Littoral touristique | Pression saisonnière forte          |
| Hendaye           | Littoral frontalier  | Demande transfrontalière            |

Ces cinq-là sont les poids lourds du dispositif, mais la liste complète grimpe bien jusqu'à 24 communes. Le point commun ? Un déséquilibre net entre l'offre de logements et une demande qui ne faiblit pas, surtout sur la côte.

### Liste des 24 communes zonées

Ces 24 communes n'ont pas été choisies au hasard. La sélection repose sur des critères bien concrets : flambée des loyers, forte proportion de résidences secondaires et offre locative sous tension. Bref, là où trouver un logement à l'année relève du parcours du combattant.

Voici les communes où l'encadrement des loyers s'applique :

- Ahetze
- Anglet
- Arbonne
- Arcangues
- Ascain
- Bassussarry
- Bayonne
- Biarritz
- Bidart
- Biriatou
- Boucau
- Ciboure
- Guéthary
- Hendaye
- Jatxou
- Lahonce
- Larressore
- Mouguerre
- Saint-Jean-de-Luz
- Saint-Pierre-d'Irube
- Urcuit
- Urrugne
- Ustaritz
- Villefranque

Ton logement se trouve dans l'une d'elles ? Alors les plafonds de loyer te concernent directement, que tu sois bailleur ou locataire.

![Façades colorées et immeubles d'habitation dans le centre de Bayonne](https://cdn.sanity.io/images/30k8u74q/production/4346451bf62b5a16be472151fb7a9052a7ea2dcf-1600x1200.webp)

### Comment savoir si ton logement est situé en zone tendue

Ta commune ne figure pas dans la liste ? Pas de stress, il existe des moyens simples de vérifier.

La zone tendue, c'est une notion officielle. Elle désigne les secteurs où la demande de logements explose face à une offre trop faible. Résultat : les loyers grimpent, et les résidents locaux trinquent.

Pour savoir si ton logement est concerné, deux réflexes :

- **Vérifie ton adresse exacte.** Le zonage s'applique à la commune, pas au quartier. Si ta ville est dans la liste des 24, tu es dans le bain.
- **Utilise un outil dédié.** Notre [vérificateur d'encadrement des loyers](https://www.miramo.fr/outils/encadrement-loyers) te dit en quelques secondes si ton adresse est concernée par le dispositif.

> **Bon à savoir**
> Le zonage s'applique à l'échelle de la commune, pas du quartier. Si ta ville figure dans la liste des 24, l'ensemble de son territoire est concerné par l'encadrement des loyers.

## Quels logements et types de baux sont soumis à l'encadrement ?

Ta commune est bien zonée ? Reste à savoir si ton logement, lui, entre dans le cadre. Parce que non, l'encadrement ne s'applique pas à tout et n'importe quoi.

La règle de base est simple : le dispositif concerne les **résidences principales** louées **vides ou meublées**, à condition d'être situées dans l'une des 24 communes zonées. Que tu signes un bail classique de trois ans, un bail meublé d'un an ou une [colocation](https://www.miramo.fr/blog/bail-colocation-modele-regles-et-droits-expliques), le plafond de loyer s'impose.

Mais certains baux passent entre les mailles du filet. Les logements sociaux, les locations saisonnières ou les baux commerciaux, par exemple, ne sont pas concernés.

Pour t'y retrouver sans prise de tête, on décortique tout ça juste en dessous : les locations soumises au dispositif, celles qui y échappent, et les cas un peu particuliers comme les colocations ou le [bail mobilité](https://www.miramo.fr/blog/bail-mobilite-tout-comprendre-en-5-minutes).

> **La règle en une phrase**
> Dès qu'un logement devient la résidence principale du locataire (vide ou meublé) et se situe dans l'une des 24 communes zonées, l'encadrement des loyers s'applique, quel que soit le type de contrat.

### Les locations concernées (vide, meublée, colocation)

La bonne nouvelle, c'est que le dispositif ratisse large. La plupart des baux d'habitation classiques passent dans le filet :

- **La location vide** : le grand classique, celui du bail de 3 ans. Encadré, sans surprise.
- **La location meublée** : bail d'1 an (ou 9 mois pour un étudiant), avec ses propres loyers de référence, souvent un peu plus élevés que le vide.
- **La colocation** : qu'il y ait un bail unique ou plusieurs baux individuels, le plafond s'applique au logement dans sa globalité.

En clair, dès que le logement devient la résidence principale du locataire, l'encadrement des loyers au Pays Basque entre en jeu. Le type de contrat ne change rien à l'affaire.

Petit rappel utile : la nature exacte de ton bail a son importance sur d'autres points, notamment la durée. Si tu veux creuser, on t'explique tout sur le [bail meublé d'1 an](https://www.miramo.fr/blog/bail-meuble-1-an-tout-ce-qu-il-faut-savoir-2026).

### Les baux exclus du dispositif

Tout ne rentre pas dans le filet. Certains baux passent complètement à travers les mailles de l'encadrement des loyers au Pays Basque :

- **Les logements sociaux** (HLM) : ils ont déjà leurs propres règles de loyer, pas besoin d'en rajouter.
- **Les logements conventionnés Anah** : loyers plafonnés par une convention avec l'État, donc hors dispositif.
- **Les locations saisonnières et meublés de tourisme** : le style Airbnb n'est pas concerné (mais gare à la [loi anti-Airbnb 2025](https://www.miramo.fr/blog/loi-anti-airbnb-2025-ce-qui-change-vraiment)).
- **Les logements soumis à la loi de 1948** : un régime à part, avec ses propres loyers réglementés.

Attention, le bail mobilité, lui, ne fait pas partie des exclus : ce format court est bien soumis aux plafonds (on y revient juste après).

Bref, si ton logement coche l'une de ces cases, tu sors du cadre. Sinon, direction les plafonds.

Pour visualiser d'un coup d'œil ce qui est concerné ou non, voici un récapitulatif :

| Type de logement / bail                        | Soumis à l'encadrement ? |
| ---------------------------------------------- | ------------------------ |
| Location vide (bail 3 ans)                     | ✅ Oui                   |
| Location meublée (bail 1 an / 9 mois étudiant) | ✅ Oui                   |
| Colocation (bail unique ou multiples)          | ✅ Oui                   |
| Bail mobilité (depuis le 25/11/2024)           | ✅ Oui                   |
| Logement social (HLM)                          | ❌ Non                   |
| Logement conventionné Anah                     | ❌ Non                   |
| Location saisonnière / meublé de tourisme      | ❌ Non                   |
| Logement soumis à la loi de 1948               | ❌ Non                   |

### Le cas spécifique des colocations et baux mobilité

Deux cas méritent qu'on s'y attarde, parce qu'ils soulèvent souvent des questions.

**La colocation.** Elle est bien soumise à l'encadrement, mais la façon de compter change selon le bail :

- **Bail unique** (tous les colocataires signent le même contrat) : le plafond s'applique au loyer total du logement. Pas de calcul par tête.
- **Baux multiples** (chaque colocataire a son propre bail pour sa chambre) : là, chaque bail doit respecter le plafond correspondant. Et attention, la somme des loyers ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du logement entier.

**Le bail mobilité.** Ce bail courte durée (1 à 10 mois) pour les étudiants, alternants ou personnes en mission est lui aussi concerné. Pour tout bail mobilité signé depuis le 25 novembre 2024, les mêmes plafonds s'appliquent.

> **Colocation en baux multiples : le piège à éviter**
> Avec des baux individuels par chambre, la somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du logement entier. Impossible de contourner le plafond en découpant la location.

Bref, colocation ou bail mobilité, personne n'échappe à l'encadrement des loyers.

## Comment sont fixés les loyers de référence et les plafonds ?

Maintenant qu'on sait quels baux sont concernés, la vraie question arrive : d'où sortent ces fameux plafonds ? Pas de la magie, ni d'un chiffre lancé au hasard. Tout repose sur un arrêté préfectoral publié chaque année, qui fixe les loyers de référence servant de base au calcul.

Ces montants s'appuient sur les données de l'observatoire local des loyers. Concrètement, on analyse des milliers de baux réels sur le territoire pour dégager des moyennes fiables. À partir de là, trois seuils encadrent chaque type de logement, et plusieurs critères font grimper ou descendre la note.

Voici les critères qui font bouger ton loyer de référence :

| Critère                         | Impact sur le plafond                              |
| ------------------------------- | -------------------------------------------------- |
| Localisation (commune, secteur) | Fort : zones tendues = plafonds plus hauts         |
| Nombre de pièces                | Le prix au m² baisse quand la surface grimpe       |
| Époque de construction          | Ancien, années 1946-70, récent : chacun son barème |
| Type de location (vide/meublé)  | Le meublé bénéficie d'un plafond majoré            |

Chaque combinaison de ces critères donne un loyer de référence précis. On détaille tout ça juste en dessous.

### La méthodologie de calcul de l'observatoire des loyers

Derrière chaque loyer de référence, il y a un vrai travail de terrain. L'observatoire local des loyers collecte des milliers de données réelles sur les baux en cours dans les 24 communes concernées. On parle de vrais loyers pratiqués, pas d'estimations sorties d'un chapeau.

Ces données sont ensuite triées et regroupées par catégories homogènes. Trois critères principaux entrent en jeu :

- **La zone géographique** : le Pays Basque est découpé en secteurs selon la tension du marché.
- **Le type de location** : meublé ou vide, ça change tout.
- **Le nombre de pièces et l'époque de construction** : un studio des années 30 et un T4 récent ne jouent pas dans la même cour.

À partir de ces observations, on calcule un loyer médian au mètre carré pour chaque catégorie. Ce chiffre devient le socle du dispositif. Il est ensuite validé et publié chaque année via un arrêté préfectoral, qui fait office de référence officielle.

> **Une base de données réelle**
> Les loyers de référence ne sont pas théoriques : ils reposent sur des milliers de baux réellement pratiqués sur le terrain, collectés et actualisés chaque année. C'est ce qui rend le dispositif fiable et opposable.

### Les trois seuils : loyer de référence, minoré et majoré

De ce travail de collecte sortent trois chiffres, tous exprimés en euros par mètre carré de surface habitable. Ces trois valeurs doivent figurer noir sur blanc dans ton bail :

- **Le loyer de référence.** C'est le loyer médian constaté pour un logement comparable dans le secteur. Le point central, en quelque sorte.
- **Le loyer de référence majoré.** Fixé à 20 % au-dessus du loyer de référence, c'est le plafond à ne pas dépasser (sauf complément de loyer justifié, on y revient plus bas).
- **Le loyer de référence minoré.** Fixé à 30 % en dessous du loyer de référence, il sert surtout au bailleur : si le loyer en cours est inférieur à ce seuil, il peut proposer une réévaluation à la hausse au renouvellement du bail, sans dépasser le minoré.

Voici comment se répartissent les trois seuils sur notre exemple d'un T2 meublé à Anglet :

| Seuil                     | Calcul       | Montant |
| ------------------------- | ------------ | ------- |
| Loyer de référence minoré | -30 %        | 490 €   |
| Loyer de référence        | Base médiane | 700 €   |
| Loyer de référence majoré | +20 %        | 840 €   |

Un exemple concret ? Pour un T2 meublé à Anglet dont le loyer de référence tourne autour de 700 €, le plafond majoré grimpe à 840 € et le minoré descend à 490 €. C'est simple : ton loyer doit rester sous le majoré.

> **La règle à retenir**
> Ton loyer hors charges ne doit jamais dépasser le loyer de référence majoré (+20 %), sauf complément de loyer justifié. En dessous du minoré, c'est toi qui peux proposer une réévaluation à la hausse au renouvellement.

### Les critères influençant le plafond (époque de construction, nombre de pièces, meublé)

Un même quartier peut afficher plusieurs loyers de référence. Normal : le plafond varie selon les caractéristiques précises de ton logement. Trois critères pèsent lourd dans la balance.

- **L'époque de construction** : avant 1946, entre 1946 et 1970, de 1971 à 1990, ou après 1990. Un immeuble récent, souvent mieux isolé, n'affiche pas le même loyer de référence qu'un vieux bâtiment.
- **Le nombre de pièces** : un studio ne se calcule pas comme un T4. En général, plus il y a de pièces, plus le prix au mètre carré baisse.
- **Le type de location** : meublé ou vide. Un logement meublé tolère un loyer de référence plus élevé, puisque tu fournis l'équipement.

Chaque combinaison donne son propre trio de valeurs. Pour trouver la bonne, il te faut ces infos précises. Pas sûr de l'année de construction ? Le [DPE de ton logement](https://www.miramo.fr/outils/consulter-dpe) peut t'aider à y voir plus clair.

## Comment calculer et vérifier ton loyer de référence ?

Assez de théorie. Passons à la pratique : vérifier si ton loyer colle aux plafonds, c'est l'affaire de quelques minutes. Que tu sois bailleur qui veut fixer un montant carré, ou locataire qui flaire un loyer trop salé, la démarche est la même. Tu récupères le loyer de référence majoré applicable à ton logement, tu le multiplies par ta surface habitable, et tu obtiens le montant maximal autorisé. Point.

L'outil de référence ? Le simulateur officiel de la [Communauté d'Agglomération Pays Basque](https://www.communaute-paysbasque.fr/logement-et-urbanisme/lencadrement-des-loyers) (CAPB). Gratuit, à jour, et sans prise de tête. En amont, notre outil d'encadrement des loyers te confirme en quelques secondes si ton adresse est bien concernée par le dispositif.

> **Bon à savoir**
> Les loyers de référence sont révisés chaque année. Un montant conforme en 2024 peut ne plus l'être en 2026. Pense à revérifier à chaque renouvellement ou nouvelle mise en location.

### Utiliser le simulateur de la Communauté d'Agglomération Pays Basque

Bonne nouvelle : la Communauté d'Agglomération Pays Basque (CAPB) a mis en ligne un simulateur officiel et gratuit. Il te donne le tarif plafond applicable à ton logement en quelques clics. C'est la référence à utiliser, que tu sois bailleur ou locataire.

L'outil est valable pour tous les baux signés depuis le 25 novembre 2024, date d'entrée en vigueur du dispositif. Tu récupères le loyer de référence, le loyer majoré et le loyer minoré, pile les trois chiffres qui doivent figurer dans ton bail.

Le réflexe malin : le consulter chaque année. Les loyers de référence sont réévalués régulièrement, donc un montant conforme aujourd'hui peut déraper demain.

Un doute sur le périmètre ? Notre outil d'encadrement des loyers, gratuit et sans inscription, te dit d'abord si ton adresse est concernée. Ensuite, place au simulateur de la CAPB pour le chiffre.

### Les informations à saisir dans l'outil

Pour que le simulateur crache le bon plafond, il te faut quelques infos sous la main. Rien de sorcier, mais chaque détail compte : un critère mal renseigné et le résultat part en vrille.

Voici ce que l'outil te demande :

- **L'adresse exacte** du logement, pour identifier le quartier et la zone concernée.
- **Le type de location** : vide ou meublé. Ça change directement le plafond applicable.
- **Le nombre de pièces principales**, hors cuisine, salle de bains et couloirs.
- **L'époque de construction** du bâtiment (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990).

Une fois ces cases remplies, tu obtiens tes trois seuils : loyer de référence, minoré et majoré. Garde le résultat sous le coude (capture ou impression), il t'aidera en cas de désaccord.

### Exemple concret de calcul du loyer maximal autorisé

Prenons un cas type. Un appartement meublé de 3 pièces, construit dans les années 1980, situé à Biarritz. Tu entres ces critères dans le simulateur, et il te sort un loyer de référence majoré de, disons, 15,50 € par m².

Ton logement fait 55 m². Le calcul est simple :

- 55 m² × 15,50 € = 852,50 €

Voilà ton plafond. Tu ne peux pas louer au-dessus de 852,50 € par mois (hors charges), sauf complément de loyer justifié (on y vient juste après).

Si tu affiches 950 €, tu es hors des clous. Le locataire peut demander une baisse, et il aura raison.

> **La formule à retenir**
> Loyer maximal = Loyer de référence majoré (€/m²) × Surface habitable (m²). Le résultat est toujours hors charges : les charges récupérables et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères se comptent à part.

Petit rappel : le montant obtenu est toujours hors charges. Les charges récupérables et la [taxe d'enlèvement des ordures ménagères](https://www.miramo.fr/blog/teom-charges-locatives-qui-paie-vraiment-quoi) se comptent à part. Refais le calcul à chaque changement de locataire, les loyers de référence sont revus chaque année.

## Le complément de loyer : conditions, limites et abus

Ton loyer plafond, tu le connais maintenant. Mais il existe une exception qui permet de le dépasser légalement : le [complément de loyer](https://www.miramo.fr/blog/complement-de-loyer-conditions-calcul-et-recours). Attention, ce n'est pas un passe-droit pour gonfler le prix. Les règles sont strictes, et les abus se paient cher.

Le principe : un propriétaire peut ajouter un complément au-dessus du loyer de référence majoré, mais uniquement si le logement présente des **caractéristiques exceptionnelles** par rapport aux biens comparables du quartier. On parle d'un vrai atout objectif, pas d'un simple argument commercial.

Concrètement, ça peut être :

- une vue exceptionnelle (l'océan à Biarritz, ça compte),
- une terrasse ou un jardin privatif,
- des équipements haut de gamme ou une prestation de standing,
- un confort nettement supérieur aux logements voisins de même catégorie.

En revanche, tout ce qui est déjà censé exister n'ouvre aucun droit à complément. Un logement en bon état, c'est la base, pas un luxe. Et si le complément te semble abusif, sache que tu peux le contester (on t'explique comment plus bas).

### Les caractéristiques justifiant un complément

Un complément se justifie uniquement si ton logement sort du lot. Pas un peu au-dessus de la moyenne : vraiment exceptionnel par rapport aux logements voisins de même catégorie, dans le même secteur.

Concrètement, on parle de caractéristiques rares qui apportent un vrai plus :

- **Une vue imprenable** : océan, montagne, panorama que les voisins n'ont pas.
- **Un emplacement d'exception** : dernier étage, situation privilégiée, calme absolu en plein centre.
- **Des équipements de luxe** : terrasse spacieuse, cheminée, prestations haut de gamme, matériaux nobles.
- **Un confort supérieur** : hauteur sous plafond, luminosité rare, aménagements soignés.

L'idée clé : la comparaison. Un critère ne compte que s'il est absent des logements similaires du même quartier. Une terrasse dans un secteur où tout le monde en a une ? Ça ne passe pas.

Et le complément doit figurer noir sur blanc dans le bail, avec une description précise des éléments qui le justifient.

> **La règle d'or du complément**
> Un critère ne justifie un complément que s'il est **absent des logements comparables du même quartier**. Le test à retenir : « Est-ce que les voisins de même catégorie ont aussi cet atout ? » Si oui, le complément ne tient pas.

### Les situations interdisant tout complément

À l'inverse, certaines situations ferment la porte au complément, point final.

Le cas le plus important à connaître : les **passoires thermiques**. Si ton logement est classé F ou G au DPE, aucun complément de loyer n'est autorisé. C'est prévu par la loi Climat et Résilience. Logique : difficile de parler de logement "exceptionnel" quand la facture de chauffage explose. Tu peux d'ailleurs vérifier ta classe énergétique avec notre [outil de consultation du DPE](https://www.miramo.fr/outils/consulter-dpe).

Un complément est aussi interdit dans ces cas :

- Les caractéristiques mises en avant sont déjà comptées dans le loyer de référence (nombre de pièces, meublé, époque de construction).
- L'atout invoqué est banal, présent dans la plupart des logements voisins de même catégorie.
- Le logement présente des défauts qui contredisent le "standing" annoncé (mauvaise isolation, vis-à-vis, équipements vétustes).

En clair, tu ne peux pas facturer deux fois la même chose, ni maquiller un logement ordinaire en bien de luxe. Le complément récompense le vraiment rare, pas le déjà-vu.

> **DPE F ou G : complément interdit**
> Depuis la loi Climat et Résilience, un logement classé **F ou G** au DPE ne peut faire l'objet d'aucun complément de loyer. Vérifie toujours l'étiquette énergétique avant d'accepter un supplément.

### Jurisprudence et exemples de compléments abusifs

Les tribunaux sont clairs : le complément de loyer, ils le retoquent dès qu'il ne repose sur rien de solide. Et la jurisprudence récente ne rigole pas avec les propriétaires trop gourmands.

Voici un récapitulatif des atouts souvent invoqués et de leur validité :

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| Caractéristique invoquée | Complément justifié ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Vue mer, montagne ou monument | Oui | Atout rare et objectif |
| Vue dégagée sur la rue ou les toits | Non | Banal, aucun caractère exceptionnel |
| Terrasse spacieuse dans un secteur qui en manque | Oui | Rare par rapport aux voisins |
| Balcon symbolique gonflé en argument premium | Non | Équipement standard |
| Cuisine équipée, double vitrage, ascenseur | Non | Attentes normales, pas du luxe |
| Travaux de rafraîchissement (peinture, sols) | Non | Confondus avec une vraie rénovation |
| Logement classé F ou G au DPE | Non | Interdit par la loi Climat et Résilience |

Quelques exemples de compléments jugés abusifs :

- **Une "vue dégagée" banale** : un simple aperçu sur la rue ou les toits voisins ne justifie rien. Il faut une vue vraiment exceptionnelle (mer, montagne, monument).
- **Des équipements standards présentés comme du luxe** : cuisine équipée classique, double vitrage, ascenseur. Ce sont des attentes normales, pas des atouts hors norme.
- **Une terrasse minuscule ou un balcon symbolique** gonflé en argument premium.
- **Des travaux de rafraîchissement** (peinture, sols refaits) confondus avec une rénovation haut de gamme.

En cas de contestation, c'est au propriétaire de prouver que le logement présente bien des caractéristiques exceptionnelles. Faute de preuve, le juge annule le complément et le loyer revient au plafond légal. Parfois avec remboursement du trop-perçu à la clé.

La leçon ? Un complément se justifie par du concret, pas par du blabla marketing.

## Quelles sont les obligations des propriétaires bailleurs ?

Bailleur au Pays Basque ? Trois obligations principales pèsent sur tes épaules dès que tu mets un logement en location dans une des 24 communes concernées. Rien d'insurmontable, mais mieux vaut les connaître avant de signer.

D'abord, la transparence dans le bail : certaines mentions sont obligatoires, sinon ton contrat est bancal. Ensuite, le respect des plafonds, à la mise en location comme au renouvellement. Enfin, une vigilance constante pour rester dans les clous, année après année.

On te détaille tout ça juste en dessous.

### Les mentions obligatoires dans le contrat de bail

Ton contrat de bail doit afficher noir sur blanc plusieurs infos liées à l'encadrement. Ce n'est pas optionnel : c'est la loi.

Voici ce qui doit figurer dans le bail dès la signature :

- **Le loyer de référence** applicable au logement
- **Le loyer de référence majoré**, soit le plafond que tu ne peux pas dépasser
- **Le montant du loyer** fixé pour la location
- **Le complément de loyer** s'il y en a un, avec les caractéristiques qui le justifient

Sans ces mentions, ton locataire peut te mettre en demeure de les ajouter au bail, dans le mois qui suit la prise d'effet du contrat. Si tu ne réponds pas sous un mois (ou si tu refuses), il a ensuite 3 mois pour saisir le juge et obtenir, le cas échéant, une baisse du loyer.

Bref, autant tout mettre dès le départ. Un [bail bien ficelé](https://www.miramo.fr/blog/loi-n-89-462-du-6-juillet-1989-tout-comprendre) t'évite les mauvaises surprises.

> **Attention au délai de 5 mois**
> Au renouvellement du bail, si ton locataire veut obtenir une baisse de loyer au niveau du plafond, il doit t'envoyer sa demande en recommandé au moins 5 mois avant la fin du bail. Passé ce délai, le contrat se poursuit au montant initial jusqu'au prochain renouvellement.

### Le respect des plafonds à la mise en location et au renouvellement

Le principe est simple : ton loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé pour ton type de logement. Point. Ce plafond s'applique dans trois situations depuis le 25 novembre 2024 :

| Situation                 | Description                            | Plafond applicable        |
| ------------------------- | -------------------------------------- | ------------------------- |
| Nouvelle mise en location | Un logement qui n'était pas loué avant | Loyer de référence majoré |
| Changement de locataire   | Relocation après un départ             | Loyer de référence majoré |
| Renouvellement de bail    | Avec ton locataire actuel              | Loyer de référence majoré |

À chacune de ces étapes, tu vérifies que ton loyer respecte le plafond. Un bon réflexe : confirme que ton adresse est concernée avec notre outil d'encadrement des loyers, puis récupère le plafond sur le simulateur de la CAPB avant de fixer ton montant. Gratuit, instantané, et ça t'évite de te retrouver hors des clous.

Attention au renouvellement : si tu veux ajuster le loyer, tu dois prévenir ton locataire au moins 5 mois avant la fin du bail. Trop tard ? Le contrat repart au montant initial.

### Bonnes pratiques pour rester conforme

Rester dans les clous, c'est surtout une question de méthode. Quelques réflexes simples t'évitent bien des galères :

- **Vérifie le plafond avant de fixer ton loyer.** Confirme que ton adresse est concernée avec notre outil d'encadrement des loyers, puis récupère le loyer de référence majoré de ton bien sur le simulateur officiel de la CAPB.
- **Garde une trace de tout.** Zone concernée, époque de construction, nombre de pièces, meublé ou non : ces critères déterminent ton plafond. Note-les et archive les justificatifs.
- **Justifie tout complément de loyer** par des caractéristiques réelles et exceptionnelles. Un simple balcon ne suffit pas.
- **Reste à jour sur les loyers de référence**, réévalués chaque année par l'observatoire local. Ce qui était conforme en 2024 ne l'est plus forcément en 2026.

Un bail carré, c'est un locataire serein et zéro contentieux. Tout le monde y gagne.

Convaincu ? [Ajoute ton logement sur Miramo](https://www.miramo.fr/bailleurs) dès maintenant.

## Recours et démarches pour les locataires

Côté propriétaire, tu connais les règles. Mais si tu es locataire et que ton loyer te semble trop élevé, tu n'es pas coincé. L'encadrement des loyers au Pays Basque te donne des droits concrets, et surtout du temps pour agir.

Bonne nouvelle : tu disposes de **3 ans après la signature du bail** pour contester un [loyer excessif](https://www.miramo.fr/blog/depassement-de-loyer-quels-recours-et-comment-agir). Pas besoin de te précipiter, mais pas de raison de laisser filer non plus.

Voici les étapes à connaître pour faire valoir tes droits :

- **Vérifier** si ton loyer dépasse le plafond légal.
- **Demander** une mise en conformité à ton propriétaire, à l'amiable.
- **Contester** un complément de loyer que tu juges injustifié.
- **Saisir** les bons interlocuteurs en cas de blocage.

On déroule tout ça juste en dessous, sans jargon.

### Comment savoir si ton loyer actuel est conforme

Première étape : sors ton bail et repère le montant exact de ton loyer hors charges. C'est ce chiffre-là qui compte, pas les charges.

Ensuite, identifie ton logement : commune, nombre de pièces, meublé ou vide, époque de construction. Ces critères déterminent ton loyer de référence majoré, le fameux plafond à ne pas dépasser.

Le plus simple ? Confirme d'abord que ton adresse est concernée avec notre [outil d'encadrement des loyers](https://www.miramo.fr/outils/encadrement-loyers), puis récupère le loyer maximal autorisé sur le simulateur officiel de la CAPB et compare. Gratuit, instantané, sans prise de tête.

Si ton loyer dépasse le plafond, deux cas :

- **Pas de complément de loyer justifié** dans ton bail : le dépassement est illégal, tu peux agir.
- **Un complément est mentionné** : vérifie qu'il repose sur des caractéristiques exceptionnelles réelles (vue, terrasse, équipement de luxe). Sinon, il peut être contesté.

Un écart, même petit, ouvre la porte à une régularisation. On voit comment juste après.

### La demande de mise en conformité auprès du propriétaire

Ton loyer dépasse le plafond ? Tu peux demander une mise en conformité, mais la marche à suivre dépend de la date de ton bail.

Dans les deux cas, tu adresses une **demande de régularisation à ton propriétaire par lettre recommandée**. La Communauté d'Agglomération Pays Basque met même des courriers types à ta disposition, ça t'évite de te creuser la tête sur la formulation.

- **Bail signé à partir du 25 novembre 2024** : tu peux agir à tout moment, dans la limite de **3 ans après la signature**. Sans accord amiable, tu saisis la commission départementale de conciliation, puis le juge.
- **Bail signé avant le 25 novembre 2024** : c'est au renouvellement que ça se joue. Ta lettre doit être **réceptionnée au moins 5 mois avant la fin du bail**. Trop tard ? Le bail se poursuit au montant initial jusqu'au prochain renouvellement, sauf accord amiable avec ton proprio.

> **Respecte le délai des 5 mois**
> Bail signé avant le 25 novembre 2024 : ta lettre recommandée doit être **réceptionnée au moins 5 mois avant la fin du bail**. Passé ce délai, le loyer reste au montant initial jusqu'au prochain renouvellement, sauf accord amiable avec ton propriétaire.

Bon à savoir : l'ADIL 64 (Agence départementale d'information sur le logement) peut t'accompagner gratuitement dans ces démarches. Pratique quand tu galères avec la paperasse.

### Contester un complément de loyer jugé abusif

Le complément de loyer, c'est cette rallonge que certains proprios ajoutent au-dessus du plafond majoré. En théorie, il faut des **caractéristiques exceptionnelles** pour le justifier : une vue mer imprenable, une terrasse XXL, des prestations vraiment au-dessus du lot. En pratique, il y a parfois de l'abus.

Ce qui ne justifie **jamais** un complément :

- un simple bon état général du logement
- des équipements normaux (cuisine équipée, ascenseur classique)
- une localisation déjà prise en compte par le zonage

Si tu estimes ton complément injustifié, tu as **3 mois après la signature du bail** pour le contester devant la commission départementale de conciliation. Pas d'accord ? Le juge des contentieux de la protection tranche. C'est au proprio de prouver que le complément est légitime, pas à toi.

### Que faire en cas de désaccord ou de bail non conforme

Ton proprio fait la sourde oreille ? Pas de panique, il te reste des cartes à jouer.

Première option, la voie amiable : saisis la **commission départementale de conciliation (CDC)**. C'est gratuit, et ça évite souvent le tribunal. Tu déposes ton dossier, les deux parties sont convoquées, et un accord peut se dégager.

Si personne ne bouge, la commission rédige un **procès-verbal de non-conciliation**. À ce moment-là, tu passes à la vitesse supérieure : tu saisis le **tribunal judiciaire**. Point crucial pour une demande faite au renouvellement : tu dois saisir le juge **avant la fin du bail**, sinon c'est mort.

Le juge peut alors :

- ordonner la mise en conformité du loyer,
- imposer le remboursement des **trop-perçus** (parfois de façon rétroactive).

Voici un récapitulatif des délais à retenir selon ta démarche :

| Démarche                                           | Délai à respecter                     | Interlocuteur              |
| -------------------------------------------------- | ------------------------------------- | -------------------------- |
| Contester un loyer excessif                        | 3 ans après la signature du bail      | Propriétaire / CDC         |
| Contester un complément de loyer abusif            | 3 mois après la signature du bail     | Commission de conciliation |
| Demande de mise en conformité (lettre recommandée) | Réception 5 mois avant la fin du bail | Propriétaire               |
| Saisir le tribunal judiciaire                      | Avant la fin du bail (demande au renouvellement) | Tribunal judiciaire        |

Bref, avant de te lancer, blinde ton dossier avec le simulateur officiel de la CAPB pour prouver le dépassement. Un dossier carré, c'est déjà la moitié du combat gagné.

## Quelles sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?

Un proprio qui joue avec les plafonds, ça peut coûter cher. La loi ne rigole pas avec l'encadrement des loyers au Pays Basque, et les sanctions financières sont là pour rappeler tout le monde à l'ordre.

Avant l'amende, il y a une étape : la **mise en demeure**. Le propriétaire est sommé de régulariser la situation et de rembourser les trop-perçus au locataire, y compris de façon rétroactive. S'il fait la sourde oreille, l'addition grimpe.

Voici ce que risque concrètement un bailleur qui ne respecte pas le dispositif :

| Situation                  | Personne physique                               | Personne morale                  |
| -------------------------- | ----------------------------------------------- | -------------------------------- |
| Loyer au-dessus du plafond | Mise en demeure + remboursement des trop-perçus | Idem                             |
| Absence de régularisation  | Amende jusqu'à 5 000 €                          | Amende jusqu'à 15 000 €          |
| Remboursement au locataire | Rétroactif sur les sommes indues                | Rétroactif sur les sommes indues |

Le message est clair : mieux vaut appliquer le bon loyer dès le départ.

> **Attention aux sanctions**
> Un propriétaire particulier risque jusqu'à 5 000 € d'amende, et une personne morale (SCI, société, agence) jusqu'à 15 000 €. À cela s'ajoute le remboursement rétroactif des trop-perçus au locataire.

### Les amendes encourues par les propriétaires

Concrètement, un bailleur qui dépasse le loyer de référence majoré s'expose à une **mise en demeure du préfet**. S'il ne se met pas en conformité, l'addition tombe :

- **jusqu'à 5 000 €** d'amende pour un propriétaire particulier ;
- **jusqu'à 15 000 €** pour une personne morale (société, SCI, agence).

Ces amendes administratives sont prononcées par le préfet, après un signalement d'un locataire ou un contrôle. Et ce n'est pas tout : en plus de l'amende, le proprio doit **rembourser le trop-perçu** au locataire et remettre le loyer dans les clous.

Autrement dit, jouer avec les plafonds n'a aucun intérêt. Le calcul est vite fait : quelques dizaines d'euros grattés chaque mois contre plusieurs milliers d'euros de sanction. Pour vérifier que ton loyer reste dans les limites, un petit tour sur le simulateur de la CAPB (et sur notre outil d'encadrement des loyers pour confirmer que ton adresse est concernée) t'évite bien des sueurs froides.

### Les suites d'un signalement et les recours des locataires

Côté locataire, tout démarre souvent par un simple signalement. Si tu penses que ton loyer dépasse le plafond, tu peux alerter la préfecture des Pyrénées-Atlantiques ou la Communauté d'Agglomération Pays Basque, et le dossier remonte au préfet.

Voici comment ça se passe ensuite :

- le **préfet examine ton signalement** et vérifie si le loyer respecte bien le loyer de référence majoré,
- si l'infraction est confirmée, il envoie une **mise en demeure** au bailleur pour qu'il se mette en conformité,
- en l'absence de réaction, l'**amende tombe** et le proprio doit rembourser le trop-perçu.

En parallèle, tu gardes la main sur la voie judiciaire. Le juge peut ordonner la baisse du loyer et le remboursement des sommes versées en trop, parfois sur plusieurs années. Avant d'en arriver là, mieux vaut vérifier ta situation : notre outil d'encadrement des loyers te confirme que ton adresse est concernée, le simulateur de la CAPB te donne le plafond. Résultat instantané, dossier béton.

## Impacts et perspectives de l'encadrement des loyers au Pays Basque

Depuis le 25 novembre 2024, le Pays Basque vit avec ses plafonds de loyers. Assez de recul pour tirer les premiers enseignements ? Presque. Mais une chose est sûre : le dispositif rebat les cartes du marché locatif local, et tout le monde n'est pas d'accord sur le résultat.

Entre ceux qui y voient une bouffée d'air pour les habitants et ceux qui craignent un assèchement de l'offre, le débat est loin d'être clos. Voyons ce que ça change vraiment, et ce qui pourrait bouger dans les mois à venir.

> **Un dispositif récent**
> L'encadrement des loyers au Pays Basque est entré en vigueur le 25 novembre 2024. Le recul reste donc limité pour évaluer tous ses effets, mais les premières tendances du marché locatif local se dessinent déjà.

### Les effets sur le marché locatif local

Le but affiché est clair : freiner l'envolée des loyers dans un marché basque sous pression depuis des années. Entre l'attractivité touristique, les résidences secondaires et la pénurie de logements, les prix grimpaient sans vraiment ralentir. L'encadrement des loyers au Pays Basque vient poser des limites.

Côté locataires, l'effet attendu est mécanique : des plafonds respectés, c'est un budget logement plus soutenable pour les foyers modestes et moyens. Fini les loyers gonflés juste parce que la demande explose.

Côté propriétaires, la donne change aussi. Les revenus locatifs espérés sont parfois revus à la baisse, ce qui pousse à repenser sa stratégie et sa [gestion locative](https://www.miramo.fr/blog/cout-d-une-gestion-locative-tout-ce-qu-il-faut-savoir). L'idée n'est pas de plomber la rentabilité, mais de la caler sur des prix plus raisonnables.

Trop tôt pour mesurer l'impact réel sur l'offre. Mais le message est passé : au Pays Basque, on ne fixe plus son loyer au feeling.

### Controverses, débats et révision périodique des loyers

Forcément, un dispositif aussi lourd fait grincer des dents. Du côté des propriétaires, on entend souvent le même refrain : plafonner les loyers, c'est décourager l'investissement locatif et pousser certains à basculer vers la location saisonnière, plus rentable. L'effet pervers, c'est un risque de raréfaction des logements en location classique. Pas idéal quand on cherche justement à en créer.

Côté partisans, l'argument tient en une ligne : sans garde-fou, les loyers basques continueraient de grimper sans limite.

> **L'effet pervers à surveiller**
> L'encadrement des loyers peut pousser certains bailleurs vers la location saisonnière, plus rentable mais qui réduit l'offre de logements en longue durée. Un point à garder en tête dans les zones les plus touristiques comme Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz.

Voici une synthèse des positions en présence :

| Point de débat         | Arguments des critiques                                           | Arguments des partisans                              |
| ---------------------- | ----------------------------------------------------------------- | ---------------------------------------------------- |
| Investissement locatif | Décourage l'investissement et pousse vers la location saisonnière | Évite une hausse incontrôlée des loyers              |
| Offre de logements     | Risque de raréfaction des logements en location classique         | Protège l'accès au logement pour les foyers modestes |
| Loyers de référence    | Fiabilité contestée, données peu adaptées à chaque quartier       | Base de calcul transparente et actualisée            |
| Révision               | -                                                                 | Réévaluation annuelle en fonction du marché          |

Autre point qui fait débat : la fiabilité des loyers de référence. Ils reposent sur les données de l'observatoire local, qui ne collent pas toujours à la réalité de chaque quartier.

Bonne nouvelle quand même : ces plafonds ne sont pas gravés dans le marbre. Ils sont réévalués chaque année par arrêté préfectoral, en fonction de l'évolution du marché. Pour suivre les tendances de fond, l'[indice de référence des loyers](https://www.miramo.fr/blog/indice-de-reference-des-loyers) reste ton meilleur repère.

## Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers au Pays Basque

Encore quelques zones d'ombre ? On répond aux questions qu'on nous pose le plus souvent. Court, clair, sans détour.

### Quelles communes du Pays Basque sont concernées ?

24 communes au total. On y retrouve principalement la côte et le tissu urbain : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque. En clair : les zones où le marché est le plus tendu. Si ton logement se trouve dans l'une de ces communes, l'encadrement s'applique. Ailleurs, tu es tranquille. Un doute sur ton adresse ? Le plus simple, c'est de vérifier direct avec notre outil d'encadrement des loyers : tu saisis ton adresse et tu sais en quelques secondes si elle est concernée.

### Depuis quand l'encadrement s'applique-t-il ?

Depuis le 25 novembre 2024. C'est la date qui compte pour savoir si ton bail est concerné. Concrètement, le dispositif s'applique à toutes les locations signées à partir de ce jour-là. Ça inclut aussi les renouvellements de bail et les changements de locataire. Donc si tu relouais un logement après cette date, même avec un contrat existant, tu dois respecter les plafonds. Un bail signé avant le 25 novembre 2024 et qui roule tranquillement sans renouvellement ? Il n'est pas touché, tant qu'il n'y a pas de nouvelle mise en location. Pour vérifier que ton loyer colle bien aux plafonds, le simulateur officiel de la CAPB te donne le chiffre, et notre outil d'encadrement des loyers te confirme que ton adresse est concernée.

### Les colocations sont-elles concernées ?

Oui, totalement. Une colocation reste soumise à l'encadrement, que le bail soit unique ou individuel. Le point à retenir : c'est la somme des loyers de tous les colocataires qui ne doit pas dépasser le plafond fixé pour le logement. Peu importe comment tu répartis entre les colocs, le total doit rester sous le loyer de référence majoré. Bail unique : un seul contrat pour tout le monde, le loyer global du logement respecte le plafond. Baux individuels : chaque coloc signe son propre bail, là aussi l'addition de tous les loyers ne peut pas franchir la limite. Bref, pas d'astuce pour contourner le dispositif en multipliant les baux. Le plafond s'applique au logement, point.

### Quelle différence entre loyer de référence et loyer de référence majoré ?

Le loyer de référence, c'est le loyer médian constaté dans ta zone, pour un logement comparable au tien (même époque de construction, même nombre de pièces, meublé ou pas). Une valeur de référence, en gros. Le loyer de référence majoré, lui, c'est ce même montant augmenté de 20 %. Et c'est ça, le vrai plafond à retenir. Le loyer de référence minoré correspond au repère médian - 30 % : il sert au bailleur, qui peut proposer une hausse au renouvellement si le loyer en cours est en dessous, sans dépasser ce seuil. Ton loyer ne doit donc jamais dépasser le majoré. Pour vérifier le tien en deux clics, passe par le simulateur officiel de la CAPB.

### Un propriétaire peut-il expulser un locataire qui demande la conformité ?

Non, et heureusement. Demander la conformité de ton loyer, c'est un droit. Ton proprio ne peut pas te virer pour ça, ni te menacer, ni faire pression. Une expulsion, ça ne s'improvise pas. Elle passe forcément par une décision de justice, et uniquement pour des motifs sérieux : loyers impayés, troubles graves, ou congé légitime en fin de bail. Réclamer un loyer conforme aux plafonds ne fait pas partie de la liste. Si ton propriétaire tente une manœuvre d'intimidation, garde tout par écrit (mails, courriers) et rapproche-toi de la Communauté d'Agglomération Pays Basque ou d'une ADIL.

### Comment connaître l'époque de construction de mon logement ?

L'époque de construction est un critère clé pour calculer ton loyer de référence, et elle est plutôt facile à retrouver. Ton acte de propriété ou le bail : la date de construction y figure souvent. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionne généralement l'année ou la période de construction. Le service urbanisme de ta mairie a l'historique du permis de construire. Le site des impôts : ton avis de taxe foncière peut donner des indices via le relevé de propriété. Les catégories utilisées pour l'encadrement sont larges (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990). Pas besoin de la date exacte, juste la bonne tranche.

### Les loyers sont-ils réévalués régulièrement ?

Oui, et c'est même prévu par le dispositif. Les loyers de référence au Pays Basque sont réévalués chaque année. C'est l'observatoire local des loyers qui fait le boulot : il analyse le marché, mesure l'évolution des loyers dans les 24 communes concernées, et met à jour les plafonds via un nouvel arrêté préfectoral. Les plafonds bougent d'une année sur l'autre, à la hausse comme à la baisse selon le marché. La date d'entrée en vigueur de chaque nouvel arrêté fixe les nouveaux montants applicables. Ton loyer en cours de bail suit sa propre logique de révision, encadrée par l'indice de référence des loyers (IRL). Le réflexe malin : re-vérifier ton plafond chaque année sur le simulateur officiel de la CAPB.

> **Le réflexe à garder**
> Les plafonds sont réévalués chaque année par arrêté préfectoral. Prends l'habitude de re-vérifier ton loyer chaque année avec un outil dédié : c'est gratuit, instantané, et ça t'évite les mauvaises surprises.